投拓狗日記 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai）
有人問了個問題：“回遷安置中，視同銷售收入等于視同銷售成本，那不是等于不用交視同銷售所得和土增稅？”
我不知道大家有沒有聽懂這哥們的意思。
打個比方，“拆一還一”100㎡，市場價值100萬，那么確認視同銷售收入100萬，拆遷補償成本也是100萬，暫不考慮流轉稅，他認為，企業所得稅=（100-100）×25%=0
其實，還真不少人有這樣的疑問，但這是不對的！
因為視同銷售所確認的拆遷補償成本是要分攤到整個項目，而不只是分攤到安置的這部分！
有點繞口，沒有關系，我們來看一個案例！
【案例】登山哥是一家房地產開發企業，2018年南都縣政府招商引資的原因，登山哥與當地皮革廠簽定了合同。合同約定，對皮革廠進行拆遷，建設商住項目，總可售面積10萬方，建成后其中3萬方返還給皮革廠，除此外沒有支出其它土地款，請計算視同銷售所得！
該項目開發產品的成本構成為：
1、土地征用費用及拆遷補償費0萬元；
2、前期工程費1000萬元；
3、建筑安裝工程費15000萬元
4、基礎設施建設費3000萬元；
5、公共配套設施費800萬元；
6、開發間接費200萬元。
總成本為20000萬元，總可售面積為10萬㎡。單位成本2000元/㎡。該縣同類項目平均售價為6000元/㎡。
我們先來回顧一下國稅發[2006]187號文規定：
房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
該計算如下過程如下：
1、支付建筑施工等其它開發成本20000萬元。
2、拆遷補償費支出=30000×6000=18000萬元
注意∶這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶30000平方米的，而是整個樓盤的。需要在總可售面積10萬平方米中分攤。
3、視同銷售收入=30000×6000=18000萬元
4、單位可售面積計稅成本=（20000＋18000）÷100000=3800 元/平方米
注意∶其中10萬平方米是作為總的建筑面積計算的，不能以7萬元平方米作為分母
5、視同銷售成本=3800×30000=11400萬元
6、視同銷售所得=18000-11400=6600萬元
從該案例可以看到，視同銷售部分——收入并不等于成本，依然要繳納企業所得稅，和土地增值稅。因為視同銷售的成本不僅是安置房的成本，而是要分攤到整個項目，即拆遷安置的部分和非安置的部分！
同樣道理，如果是用購置房屋來拆遷安置同樣會產生視同銷售所得。將購房支出直接計入拆遷補償費處理時，同樣拆遷補償費需要分攤，不能簡單地理解為收入等于成本，沒有土地增值稅。
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原標題： 回遷安置，好多人都搞錯了！
