近來，首批集中供地在多城市掀起“搶地潮”，北京、重慶、杭州、南京等熱點城市土拍競爭更是白熱化，高溢價、高自持成交地塊頻出。不少房企為提高拿地效率，采取多地塊、多形式參拍方式。顯然，新供地規則在一定程度激發了房企土地儲備的緊迫感，企業的投資戰略、儲備量以及布局結構的重要性也凸顯出來。

值得注意的，碧桂園作為集中供地下公認的優勢房企，卻并未有激進動作，反而表現相對保守，僅在22城中北京、濟南、廣州等少數城市有拿地，投資力度也并不大。碧桂園如此逆勢而為，其背后的底氣還是要歸結于其前瞻性的城鎮化戰略，以及在行業持續保持領先優勢的土地積累。

2020年度業績發布會上，碧桂園總裁莫斌公開提出“三年增長”計劃，即未來三年每年權益銷售目標增長10%，明確表明了對未來發展的信心和底氣。今年以來，碧桂園增長勢頭也是持續向好，連續5個月單月業績保持同、環比雙增長，1-5月累計實現權益銷售金額2497.6億元，同比增長21.25%，穩居行業領先地位。

在行業增速持續放緩、土地市場整體競爭加劇的背景下，碧桂園作為行業龍頭房企，規模基數龐大，2020年權益銷售額達到了5706.6億元，未來繼續保持在高位上穩步增長，顯然壓力不小，對于企業投資能力和土地儲備都提出較高要求。

從目前行業土地儲備競爭格局來看，碧桂園、融創中國、綠地控股占據行業前三位，碧桂園土地儲備量最為突出。截至2020年底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目2958個，全口徑總土儲建面（扣除已售未結）達到2.38億平方米，位居首位。

通過對近三年行業土地儲備TOP3房企比較，碧桂園土地儲備除了規模優勢外，還表現出以下兩大特征：一是，相對穩定性。近年來，碧桂園在銷售規模穩步增長的同時，土儲建面也穩定在行業高位，基本保持在2.4億平方米左右，整體波動并不大，也是唯一一家連續三年穩居行業TOP3的房企，并在2019、2020連續兩年穩居榜首。這主要得益于企業強大的投資能力、成熟化的投資策略，以及科學化的銷售與投資管控。

二是，領先優勢在擴大。2019年，碧桂園全口徑土儲建面達到2.43億平方米，排名躍至行業第一位，但彼時與第二位的中國恒大儲備規模相差并不大。但到2020年，2億平方米陣營只剩碧桂園一家，與第二、三位拉開顯著差距。

土地儲備的質量主要體現在布局結構上，這也是影響項目價值、去化預期的關鍵因素。碧桂園一直以來堅持城鎮化戰略，深耕三四線城市、下沉五六線城市，在全國布局廣泛，截至2020年底，項目遍布全國31個省（自治區、直轄市）的289個地級市，總計覆蓋1350個縣級市/區/縣。

在投資布局上，盡管碧桂園深入低能級城市，但土儲資源整體分布符合人口流動和經濟發展趨勢，房地產需求具備良好支撐。截至2020年底，碧桂園已獲取的權益可售資源17536億元，其中98%位于常住人口50萬人以上的區域，且分布于人口流入區域的權益可售貨值占比達到93%。

具體來看，都市圈在碧桂園布局中占據絕對權重。從碧桂園可售權益資源分布來看，五大都市圈占比超過7成，可售權益資源過萬億元。都市圈作為經濟高地，人口吸附力強，也是房地產市場活躍區域，增長空間非常可觀。

根據碧桂園披露，今年土地資本開支與2020年基本持平，在2000億元左右。從首4月通訊公告來看，總權益購地金額達到428.9億元，三四線城市仍是投資重點，權益購地金額占到73%，新增權益面積占比達到92%。

可以預計，未來碧桂園投資路徑仍將是圍繞城鎮化戰略進行城市布局。而隨著招拍掛市場整體競爭加劇，利潤逐步被稀釋，碧桂園在拿地方式將更加注重多元化，這一點從2020年投資動向也有所體現，全年共獲取511塊地，總權益地價達到2092億元，并通過一二級聯動、收并購等方式拿下多個項目，多元化拿地資本開支占到總權益地價35%。

此外，盡管在行業合作常態化趨勢下，碧桂園仍著力于項目權益比例的把控，2020年新獲取項目的權益比達到88%。高權益比例是企業業績增長質量的保障，未來可以為企業帶來實質性的收益，在一定程度避免“虛增”。

總的來說，碧桂園土地儲備布局兼具廣度和深度，資源分布區域具備人口和經濟發展支撐，投資轉化率有一定保障。并且從投資趨向來看，繼續圍繞城鎮化路線豐富土地儲備，并從拿地方式、權益比例把控等方面保障土地質量，未來將釋放出較高的效益。

土地儲備作為業績穩定增長的保障以及可持續發展能力的體現，在房企的戰略地位不斷凸顯。今年22城實施“兩集中”供地新政,首批土拍在多個熱點城市掀起“搶地潮”。新土拍規則下，市場競爭加劇、門檻抬高，拿地不確定性增強，不少房企在城市業績增長和資金流動需求驅動下，陷入土地儲備恐慌，不惜“舍利求地”。

而碧桂園作為規模、資金、投資管控優勢房企，拿地動作并不大，截至目前僅在北京、濟南、廣州、長沙等城市集中供地中少量補貨，相比融創、華潤、招商蛇口等規模房企相差甚遠，主要原因還是歸結于“量多質高”的土地儲備以及城鎮化戰略下的布局邏輯。由于對22城的市場依賴度較小，整體受影響程度有限，因此在其他企業鎖定集中供地土拍市場，碧桂園的拿地壓力相對較小，反而可以繼續聚焦低能級城市發力，尋找更好的投資機會，鞏固自身的布局優勢。

盡管短期內三四線、五六線城市房地產市場仍面臨需求問題，但從中長期來看，增長預期向好。尤其在城鎮化紅利下，碧桂園的布局優勢和機會也愈發凸顯出來。今年3月5日，十三屆全國人大四次會議上，政府報告提出：深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化兩年將提高到65%，發展和壯大城市群和都市圈。

新型城鎮化的加速推進，將帶動千萬農村人口向城鎮流動，為低能級城市房地產市場帶來新一輪發展機遇。碧桂園的布局路徑符合國家城鎮化建設趨勢，且在三四線新型城鎮化市場布局具備先發優勢，占據了五大都市圈高地，將成為最大的紅利受益者。

總結：在行業增速持續放緩、土地市場整體競爭加劇的背景下，房企的增長力越來越落到土地儲備上。在2020年度發布會上，碧桂園提出“三年增長”計劃，未來將繼續保持強勁的增長態勢，其底氣也主要歸結于“量多質高”的土地儲備以及城鎮化戰略下的布局邏輯。

截至2020年底，碧桂園全口徑總土儲建面達到2.38億平方米，位于行業榜首。且憑借強大的投資能力、成熟化的投資策略以及科學化的銷售與投資管控，領先優勢在持續擴大，為業績穩定增長和繼續領跑提供保障。

同時，碧桂園一直以來堅持城鎮化戰略，深耕三四線城市、下沉五六線城市，土儲資源整體分布符合人口流動和經濟發展趨勢，市場預期向好。尤其是隨著新型城鎮化提速，碧桂園的土地儲備價值愈發凸顯，將成為最大的紅利受益者。