作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體同比上漲1.7%，較上月漲幅收窄0.3pcts。截至1月，70城新房房價(jià)同比漲幅已連續(xù)8個(gè)月收窄。

一線城市表現(xiàn)出強(qiáng)勁活力，房價(jià)同比出現(xiàn)相反上揚(yáng)。1月4城整體同比上升4.4%，較上月漲幅不縮反擴(kuò)0.02pcts。二線和三四線城市與70城整體走勢一致，同比分別上漲2.5%和0.5%，漲幅分別較上月收窄0.3pcts和0.4pcts。

圖：2020年1月以來70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、CRIC

環(huán)比則出現(xiàn)明顯變化，房價(jià)有回調(diào)見底跡象。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體環(huán)比下降0.04%，跌幅收窄0.25pcts。值得注意的是，整體及各能級(jí)新房價(jià)格環(huán)比均上揚(yáng)，這一現(xiàn)象為2021年5月后首次出現(xiàn)。

更值得關(guān)注的是，一線和二線新房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.65%和0.06%。其中，一線城市為繼2021年中后環(huán)比漲幅新高；二線城市為繼2021年三季度后首次環(huán)比上漲。

2021年四季度以來信貸等政策邊際放松的正向效應(yīng)正在釋放，此外房企在年末以價(jià)換量的沖刺之后，樓盤折扣回收也是價(jià)格指數(shù)回升的重要原因。相對(duì)而言，二手房在新房促銷的沖擊下處于弱勢，信號(hào)傳遞有滯后性，1月環(huán)比整體及二三線城市均下跌。

圖：2020年1月以來70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢

1月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅同比和環(huán)比下降城市分別為20個(gè)和39個(gè)，比上月分別增加3個(gè)和減少11個(gè)。可見各城市房價(jià)水平到達(dá)歷史底部，部分城市已有回升征兆。

圖：2020年1月以來各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、CRIC

圖：2020年1月以來各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、CRIC

具體來看，一線城市中北京、上海、廣州和深圳分別環(huán)比上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市中16城環(huán)比上漲，重慶漲幅最大達(dá)0.9%，寧波、武漢、濟(jì)南、南寧、貴陽、昆明等多城為半年內(nèi)首度環(huán)比回正。

三四線城市房價(jià)則相對(duì)羸弱，35城僅8城環(huán)比回升。除徐州、溫州分別回升0.8%和0.7%較為顯著外，其余城市僅小幅微增。

這主要是由于受2021年下半年市場下行影響，至2022年1月三四線城市二手住宅價(jià)格仍有0.7%的同比降幅。二手房市場不振下三四線城市購房者不具備充足的購房資金和心理預(yù)期投入新房市場。

圖：2020年1月以來各能級(jí)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況

從CRIC監(jiān)測的百城1月商品住宅成交情況來看，各能級(jí)城市整體表現(xiàn)與統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)表現(xiàn)一致。具體到城市和項(xiàng)目層面，一部分二三線城市仍處于“以價(jià)換量”中，部分城市新加推項(xiàng)目降價(jià)明顯。

1月全國百城商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲7%，其中一線和二線城市分別上漲15%和5%；三四線城市微跌0.1%。同比來看，連續(xù)六個(gè)月的環(huán)比回落后，1月三四線城市成交均價(jià)同比下降7%。

表：2022年1月百城商品住宅成交均價(jià)及同環(huán)比變動(dòng)（元/平方米、%）

注：受篇幅限制，表中節(jié)選部分重點(diǎn)城市

資料來源：CRIC

一線及二線城市中多數(shù)基本面較強(qiáng)城市已出現(xiàn)明顯房價(jià)止跌，如深圳成交均價(jià)環(huán)比大增22%；二線中西安、南京分別環(huán)比上漲15%和14%。一部分下行嚴(yán)重的二線城市房價(jià)延續(xù)回落，如廈門、青島、武漢、鄭州和長沙成交備案均價(jià)環(huán)比降幅超5%，其中長沙降幅達(dá)14%。

三四線城市中僅少數(shù)強(qiáng)市成交均價(jià)回升，如金華、珠海、常州等隨著信貸政策放寬樓市成交應(yīng)聲反彈，房價(jià)環(huán)比回升。其他城市由于市場信心受到嚴(yán)重打擊，1月成交均價(jià)尚未有止跌跡象。如泰州和鎮(zhèn)江環(huán)比跌幅均10%。

表：2022年典型城市1月部分降價(jià)項(xiàng)目（元/平方米、%）

具體到項(xiàng)目銷售層面，一線城市部分配套存在明顯短板、首開去化不佳的項(xiàng)目有一定調(diào)價(jià)，如廣州云溪四季2次開盤去化低于11%，最近一次加推價(jià)格下降17%。

二線及三四線城市中如鄭州、承德、廊坊、莆田等當(dāng)前市場下行嚴(yán)重，1月部分項(xiàng)目打出特價(jià)房等降價(jià)優(yōu)惠以圖進(jìn)一步以價(jià)換量。如鄭州碧桂園天璽灣、廊坊首開國風(fēng)悅都分別降價(jià)11%和8%。

總體上看，1月統(tǒng)計(jì)局口徑的全國70城房價(jià)跌勢減弱、已止跌回升，整體市場均價(jià)已達(dá)“房價(jià)底”。但從具體城市成交均價(jià)、項(xiàng)目銷售均價(jià)來看，一二線去化較差項(xiàng)目和多數(shù)三四線城市遠(yuǎn)未達(dá)底部，短期內(nèi)仍將處于進(jìn)一步“以價(jià)換量”中。

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原標(biāo)題： 國家統(tǒng)計(jì)局：1月70城房價(jià)環(huán)比降勢減弱，部分城市止跌回升