作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

8月19日，SOHO中國發(fā)布2021年度中期業(yè)績公告。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，SOHO中國錄得營業(yè)收入8.05億元，同比下降44.59%；當(dāng)中租金收入7.82億元，同比增3%。

從盈利能力上看，期內(nèi)，SOHO中國毛利約為6.59億元，同比下降約18%。對此，SOHO中國稱，主要由于去年同期確認(rèn)了車位銷售的收入。上半年實現(xiàn)歸屬股東凈利潤3.43億元，同比增67%。

值得關(guān)注的是，期內(nèi)SOHO中國投資物業(yè)評估增值約為2.89億元，而在去年同期這一數(shù)值為零，也就是說，SOHO中國期內(nèi)錄得實際凈利潤或許應(yīng)再打個折扣。

從資金及負(fù)債情況看，SOHO中國的負(fù)債壓力并不重，且以中長期借貸為主。

數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.7%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為14.92億元，同比增長276%；總資產(chǎn)711.09億元，總負(fù)債約為332.46億元。

在銀行貸款方面，截至6月30日，SOHO中國的總借貸約185.23億元，借貸中約11.82億元將在一年內(nèi)到期，約16.02億元在一年以上兩年以內(nèi)到期，約54.42億元在兩年以上五年以內(nèi)到期，約102.97億元在五年以上到期。

業(yè)務(wù)方面，隨著疫情逐漸得到控制，SOHO中國的業(yè)務(wù)逐漸回到正軌。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，SOHO中國的核心資產(chǎn)為9個位于北京、上海的自持商辦項目，包括位于北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河╱朝陽門SOHO 、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO，總可租面積約為83.07萬平方米。

從上半年的表現(xiàn)看，SOHO中國位于北京、上海運營穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率已由上年同期78%恢復(fù)至90%。

其中，古北SOHO、外灘SOHO、望京SOHO及前門大街項目四個項目的出租率均在90%以上，分別為98%、97%、95%及93%，麗澤SOHO及銀河╱朝陽門SOHO則拖累了平均出租率，均為74%。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，在新增供給的壓力下，北京甲級辦公樓空置率依然維持在17.5%的較高位置，上海的空置情況略有緩解，甲級辦公樓空置率從2020年6月末的20.9%下降至18.8%。

SOHO中國于公告中稱，到2025年前，預(yù)計北京將有超過300萬平方米新增供應(yīng)， 上海則有約500萬平方米，仍會給兩地市場帶來一定的挑戰(zhàn)。

上半年，和黑石集團(tuán)的重磅交易，是SOHO中國最為重要的動態(tài)。不過，至今這一交易仍未達(dá)成。

根據(jù)6月16日公告，黑石發(fā)出全面收購要約投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權(quán)，要約價格為每股股份5港元，要約的最高現(xiàn)金代價約為236.58億港元（約合30.48億美元），每股收購的價格較最后交易日的收盤價3.8港元/股溢價約31.6%。

這筆收購可謂一波三折。

早在2020年3月，SOHO中國便對外公布，黑石集團(tuán)向SOHO中國提出私有化。不過，這一交易因疫情原因及債券市場動蕩因素告吹，同年8月13日，SOHO中國發(fā)布公告稱，終止早前要約私有化事項。

這兩次交易，或是潘石屹“出售心切”，最為直觀的是交易價格有所折讓，要約價格由6港元/股折讓17%至5港元/股。SOHO中國將以上市公司身份存在。

然而，這一收購事項仍未能順利進(jìn)行。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，在此次收購要約先決條件中，第一項即為，要約方黑石集團(tuán)要根據(jù)中國《反壟斷法》就要約向中國市場監(jiān)管總局提交經(jīng)營者集中申報并獲其受理，市場監(jiān)管總局根據(jù)中國《反壟斷法》對要約予以批準(zhǔn)或視同批準(zhǔn)后，交易方可進(jìn)行。

7月6日，SOHO中國對外宣稱，因達(dá)成先決條件及編制并落實將載入綜合文件的若干資料需要額外時間，將延遲寄發(fā)綜合文件

直至8月2日，國家市場監(jiān)管總局根據(jù)《中國反壟斷法》，對黑石集團(tuán)提交的申報正式立案審查，根據(jù)SOHO中國8月6日發(fā)布的公告，收購申報獲正式立案審查后，雙方仍可能被要求提供進(jìn)一步信息及材料供監(jiān)管機(jī)構(gòu)審查。

市場有分析指，一方面由于相關(guān)部門對“反壟斷”審核嚴(yán)格；另一方面，資本市場也較有震蕩，就國內(nèi)目前的經(jīng)濟(jì)氛圍而言，后續(xù)該事件如何發(fā)展還有著較大的不確定性。

如果此次交易最終未獲完成，對SOHO中國及其實際控制人潘石屹夫婦而言將是較大的利空，這也是近期有傳此交易被叫停后SOHO中國股價大跌的主要與直接原因。

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原標(biāo)題： 解局|營收跌逾四成的SOHO中國收購何去何從？