裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2020）最高法民再328號

案件索引：再審申請人遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司與被申請人徐沛欣、一審第三人曾塞外案外人執(zhí)行異議之訴一案

本院認為，本案再審階段當事人爭議的焦點問題為：（一）實體上，徐沛欣對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。具體包括：第一，徐沛欣與曾塞外之間是否存在規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系；第二，案涉房屋過戶前徐沛欣能否依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系成為房屋所有權(quán)人并排除執(zhí)行；第三，案涉房屋過戶至徐沛欣名下后是否能夠排除執(zhí)行；第四，中集哈深公司對案涉房屋是否存在受法律保護的信賴利益。（二）程序上，原審法院是否存在超訴請裁判的程序違法情形。

關(guān)于徐沛欣與曾塞外之間是否存在規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系。徐沛欣依照與曾塞外簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》，以曾塞外名義與星泰房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并代為簽名，其后徐沛欣本人支付了250萬元購房款、公共維修基金及契稅。對于剩余大部分購房款的支付，徐沛欣提供證據(jù)證明系案外人安凱公司將天津紅孩子商貿(mào)有限公司支付給徐沛欣妻子蔣某某的股權(quán)收購款（投資返還款），作為徐沛欣的購房款支付給星泰房地產(chǎn)公司，曾塞外亦對代持協(xié)議及其未實際付款等事實予以認可，在中集哈深公司未提供相反證據(jù)足以推翻上述證據(jù)的情況下，原審法院認定剩余購房款亦由徐沛欣實際支付，符合常理，并無不當。況且通過徐沛欣提供的物業(yè)費等相關(guān)交費單據(jù)，可以證明徐沛欣實際占有使用了案涉房屋。據(jù)此，可以認定徐沛欣在不具備再次購房資格的情形下，為規(guī)避國家及北京市房地產(chǎn)限購政策，通過借用曾塞外之名進行買房并支付了購房款，徐沛欣與曾塞外之間存在規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系。

關(guān)于案涉房屋過戶前徐沛欣能否依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系成為房屋所有權(quán)人并排除執(zhí)行。2010年4月17日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），是基于部分城市房價、地價出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀，為切實穩(wěn)定房價、抑制不合理住房需求、嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題而制定的維護社會公共利益和社會經(jīng)濟發(fā)展的國家宏觀經(jīng)濟政策。該通知授權(quán)“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。”北京市人民政府為貫徹落實該通知要求而提出有關(guān)具體限購措施的京政辦發(fā)[2011]8號文件，系依據(jù)上述國務(wù)院授權(quán)所作，符合國家宏觀政策精神和要求。徐沛欣在當時已有兩套住房的情況下仍借曾塞外之名另行買房，目的在于規(guī)避國務(wù)院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規(guī)避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導(dǎo)致國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國家宏觀經(jīng)濟政策落實，影響經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐沛欣與曾塞外為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應(yīng)認定無效，徐沛欣依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系，不能排除對案涉房屋的執(zhí)行。

徐沛欣依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系也不能當然成為房屋所有權(quán)人。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”根據(jù)前述法律確立的物權(quán)公示原則和不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除非法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的變動應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”但司法解釋的該條規(guī)定系適用于利用虛假資料騙取登記、登記機關(guān)人員錯誤登記、非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動后未及時更正登記等情況下，已經(jīng)過法定程序取得權(quán)利的真實權(quán)利人與登記簿記載不一致導(dǎo)致的登記錯誤等情形。本案徐沛欣借用曾塞外名義簽訂商品房買賣合同、辦理相關(guān)手續(xù)，故意將案涉房屋登記在曾塞外名下，不屬于前述法律規(guī)定的登記錯誤情形。在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請求權(quán)也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。這不但符合我國法律關(guān)于物權(quán)變動的實然規(guī)定，也是借名人故意制造名義買房人與實際買房人不一致時應(yīng)面臨的權(quán)利風險。故僅依據(jù)借名買房協(xié)議，徐沛欣并不能直接成為案涉房屋的所有權(quán)人，不享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。原審判決認定徐沛欣因借名買房關(guān)系對案涉房屋享有物權(quán)或所謂物權(quán)期待權(quán)而足以排除執(zhí)行，認定事實及適用法律錯誤，本院予以糾正。

關(guān)于案涉房屋過戶至徐沛欣名下后是否能夠排除執(zhí)行。徐沛欣與曾塞外之間的借名買房合同雖因規(guī)避國家限購政策、違背公序良俗而應(yīng)認定為無效，但徐沛欣在其后因消除了限購政策障礙并經(jīng)相關(guān)行政機關(guān)確認符合申購朝陽區(qū)存量住宅條件，已經(jīng)具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補正。2018年底，徐沛欣向朝陽區(qū)法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關(guān)系為由請求辦理過戶登記手續(xù)。朝陽區(qū)法院于2020年7月17日作出生效判決，認定徐沛欣申購朝陽區(qū)存量住宅的初步核驗通過，符合購房政策，判令曾塞外配合辦理案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。后通過法院執(zhí)行程序并經(jīng)房屋登記機構(gòu)確認，徐沛欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，成為房屋的所有權(quán)人。至此，在對曾塞外的執(zhí)行程序中，中集哈深公司主張繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)歸屬于徐沛欣的案涉房屋，已然不具有事實基礎(chǔ)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。在本案再審期間，中集哈深公司對朝陽區(qū)法院在沈陽中院輪候查封情況下實施執(zhí)行行為以及案涉房屋過戶登記提出異議，但因其不屬于本案審理范圍，中集哈深公司可另行依法主張權(quán)利。

關(guān)于中集哈深公司對案涉房屋是否存在受法律保護的信賴利益。在中集哈深公司與案外人慶然公司的借款關(guān)系中，曾塞外對慶然公司的借款提供連帶保證。中集哈深公司依據(jù)法院生效判決要求曾塞外承擔保證責任時，申請法院查封了當時登記在曾塞外名下的案涉房屋。保證擔保屬于人保，具有人身信賴性和責任財產(chǎn)可變性等特點，區(qū)別于物的擔保中針對某一特定物而設(shè)立的擔保。中集哈深公司作為保證債權(quán)人，在同曾塞外簽訂《最高額保證合同》時，案涉房屋尚未登記在曾塞外名下，中集哈深公司主張其系對案涉房屋產(chǎn)生特殊信賴才從事借貸交易，對案涉房屋存在應(yīng)受法律保護的信賴利益而應(yīng)予執(zhí)行，缺乏理據(jù)，明顯不能成立，原審判決不予支持其主張，并無不當。

關(guān)于原審法院是否存在超訴請裁判的程序違法情形。案外人執(zhí)行異議之訴中，人民法院認定案外人排除執(zhí)行的主張是否成立，必然要對案外人是否享有相關(guān)民事權(quán)益、享有何種民事權(quán)益作出認定判斷，這是裁決執(zhí)行異議訴請是否成立的前提和基礎(chǔ)。本案中，徐沛欣在起訴時未提出確權(quán)的訴訟請求，原審判決在論理部分對徐沛欣是否就案涉房屋享有實體權(quán)益進行論述，但并未在判決主文中作出確權(quán)判決，不存在超訴請裁判的程序違法情形。中集哈深公司的此項主張缺乏事實基礎(chǔ)，本院不予支持。

綜上，徐沛欣為規(guī)避國家限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應(yīng)認定為無效，但其嗣后通過消除限購政策障礙補正了合同效力，并通過生效判決的執(zhí)行而完成了不動產(chǎn)登記，成為案涉房屋所有權(quán)人。在本院裁定提審后出現(xiàn)的新事實，已經(jīng)從根本上改變了案涉房屋的權(quán)屬關(guān)系，中集哈深公司在對曾塞外的執(zhí)行程序中主張繼續(xù)執(zhí)行案涉已經(jīng)屬于徐沛欣的房屋，缺乏理據(jù)，不應(yīng)支持。原審判決適用法律雖有錯誤，但徐沛欣已經(jīng)取得案涉房屋的所有權(quán)，足以排除法院的執(zhí)行。故此，本院依照《中華人民共和國合同法》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規(guī)定，判決如下：

維持遼寧省高級人民法院（2018）遼民終211號民事判決。

本判決為終審判決。

審   判   長　 郃中林

審   判   員　 王富博

審   判   員　 余曉漢

審   判   員　 張　艷

審   判   員　 李賽敏

二〇二〇年十二月二十六日

法 官 助 理    彭   娜

書   記   員    黃婷婷

《關(guān)于進一步加強金融審判工作的若干意見》的通知 （法發(fā)[2017]22號）

18. 要求統(tǒng)一借名買房等規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策的合同效力的裁判標準，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性。

《第八次全國法院民事商事審判工作會議上的專題講話》

——最高人民法院杜萬華專委講話，2015年

1.“尊重契約自由是貫徹民事商事領(lǐng)域法律的基礎(chǔ)性原則，借名買房糾紛中房屋權(quán)屬認定是實現(xiàn)經(jīng)濟社會創(chuàng)新協(xié)調(diào)發(fā)展的重要法律制度保障。”

2.“我們要鼓勵、包容交易模式和交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，維護依法成立合同的法律效力。”

【民法典的適用】二級大法官劉貴祥在《人民司法》刊文《民法典適用的幾個重大問題》一文中開篇處即重申了關(guān)于權(quán)利外觀主義的適用問題。

 提醒特別注意：文中明確說明了“不應(yīng)適用于強制執(zhí)行及其他非交易行為。”

借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。

——司偉法官：借名買房糾紛中房屋權(quán)屬認定的物權(quán)法思考