克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
青島此次土拍表現仍舊延續了去年三批次的平穩。
3月18日，青島2022年首場集中土拍拉開帷幕。本次集中出讓，青島僅供應了16幅地塊，出讓規模不足100萬平方米，明顯不及去年任意批次。最終，16宗涉宅地塊順利成交15宗，成交建面達76.6萬平方米，共收金29.5億元。
結合土拍熱度來看，青島此次土拍表現仍舊延續了去年三批次的平穩：在3幅地溢價成交的影響下，平均溢價率達2%，接近去年第一批次水平，流拍率也維持在相對較低水平。
01 底價成交仍是主旋律要求放寬下城陽流拍再掛地塊競爭較為激烈
整體來看，青島此次出讓的16幅地塊可分為三類：
底價成交地塊：共有12幅，其中黃島區8宗、城陽區3宗和即墨區1宗。這些底價成交地塊多為周邊已有項目的后續發展用地，比如黃島區中心板塊的HD2022-3012號地塊、靈山灣的14、15號地塊、即墨環秀街道JY22-1地塊等，均由相鄰項目的開發商收入囊中。或是有特定產業引入要求，比如城陽區1-3號地塊，須分別引入新能源汽車整車產業、太陽能發電技術服務相關產業及生物技術藥物相關產業，因此最終也底價成交。
溢價成交地塊：共有3幅，分別是城陽區城陽街道QDCYP-2022-3-4地塊、黃島區泊里二路南HD2022-3017號地塊和膠州灣西路北HD2022-3021號地塊。不過，3宗地中僅城陽區城陽街道QDCYP-2022-3-4地塊競拍相對激烈，在經過35輪競拍后才成交，溢價率達13.4%，黃島區的2幅地溢價率均比較低，分別僅為1.4%和0.6%。城陽區3-4號地塊競爭之所以較為激烈，主要是地塊地理位置較為優越，與亞洲杯體育場僅一路之隔，同時該宗地此次重新掛牌時取消了地塊內酒店建設及開業時限的要求，盈利空間明顯提升，與周邊新房項目名義房地價差高達1.2萬元/平方米，利潤空間充裕。
撤牌/流拍地塊：僅有1幅，為李滄中心板塊的LC0204-04-04地塊。值得一提的是，宗地曾是去年第二批撤牌地塊，此次再次掛出，雖取消了捆綁的商服用地，但保證金比例提升至100%。同時，該宗地的出讓要求相對苛刻：不僅涉及一定比例的產權型人才公寓、回購經濟發展用房建設及無償配建一所幼兒園等配建要求，還需要與當地簽署產業引入及投資協議，出讓條件較為復雜。因此，該宗地最終提前中止出讓。
02 供地質量不佳疊加樓市遇冷致青島首輪土拍熱度仍在低位
1）中心城區供地量顯著縮減，供地質量不及去年任一批次
結合區域分布來看，和去年任意批次一樣，青島集中供地的主力仍集中在黃島區，16幅地中有10幅來自黃島區。但中心城區的地塊供應量明顯縮減，此次市南、市北及嶗山等主城區均無地塊供應，僅李滄區推出1幅地，無論是幅數和占比均低于2021年任意批次。
再從價格分布來看。由于供地主力以黃島和城陽等地價水平較低的區域為主，一批次供應的16宗地中超過7成的地塊起拍樓板價不足5000元/平方米。而地價相對較高（即起拍樓板價超過了6000元/平方米）的地塊僅有3幅，占比僅有19%，仍低于去年任意批次供地中高價地塊的比例。這3宗地分別是李滄中心板塊的LC0204-04-04地塊、黃島中心板塊的3012號地塊和3020號地塊，其中起拍價最高的是李滄中心板塊LC0204-04-04地塊，起拍樓板價為8000元/平方米。值得注意的是，去年三批次均有地塊的起拍單價過萬。由此也可看出，本批次青島供地質量明顯不及去年任一批次。
2）近期樓市表現萎靡、多區域庫存量居于高位
除了由于供地質量不佳外，我們認為青島此次土拍平平的另一大原因在于近期樓市表現較為萎靡。結合新建商品住宅成交規模走勢來看，2021年下半年以來青島的樓市成交明顯遇冷，樓市成交規模下滑趨勢較為明顯，其中2022年1-2月累計成交規模同比降幅達23%。
庫存方面，截止至2022年2月底，青島的商品住宅庫存消化周期接近22個月，整體去化壓力較大。各區域中，僅李滄區的去化周期低于12個月，而作為此次供地主力的黃島區，住宅去化周期已經高達23.9個月，明顯處于供過于求的狀態。此外，3月4日，有市場消息稱即墨已經放松了限售政策，新房由拿證滿5年改為網簽5年、二手房滿2年即可交易。上述跡象均表明了當前青島樓市需求端表現萎靡，短期內去化承壓。在此影響下，青島首輪供地熱度自然也難以明顯回升。
03 地方國企成為拿地主力規模房企多以聯合體形式出現
在企業拿地方面。青島此次集中土拍拿地主力幾乎清一色為本地房企，本地房企拿地占比明顯抬升（見上文地塊明細表）。尤其是地方平臺公司，成交15幅地中有8宗地有地方國企的身影，如海發、董家口置業、城陽開投等，占比過半。
外來房企基本均以聯合體形式拿地，且布局地塊基本為項目后續發展用地。如金茂、中交等均聯合本地房企分別競得了1幅和2幅地，分別作為金茂智慧國際城和中交海發山海大觀項目的后續用地。
04 總結：青島首輪供地試探意味明顯磨合期后二三輪土拍熱度有望回溫
作為首個官宣調整集中供地批次為四批次的城市，青島首輪集中供地對市場的試探意味較為明顯：不僅供應規模較去年任意批次大幅縮減，供地質量也明顯下滑，中心城區僅有1幅地出讓且還遭遇提前中止。最終，青島首輪集中土拍雖然熱度仍舊不高，但表現較去年二三輪明顯更加平穩。
不僅是青島，我們注意到，經歷過去年集中供地的各地政府在首輪供地時應對市場變化明顯靈活，如合肥、廈門等城市選擇加大中心城區優質地塊供應以提振房企拿地積極性，再如青島、重慶、武漢等城市首輪供地量明顯縮減以觀察市場反應、再推出后續用地。加之近期房地產行業政策面利好消息不斷，若房企的流動性壓力有所紓解，拿地積極性也將會有所提振。在此背景下，土地市場供求的磨合期也會安然渡過，重點城市的第二三輪土拍熱度有望回溫。
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