觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)新媒體
整體營(yíng)收同比微增，但銷(xiāo)售規(guī)模卻有較大幅度下降，或與行業(yè)趨勢(shì)相關(guān)。
行業(yè)下行的環(huán)境中，相當(dāng)一部分已披露一季度報(bào)告的企業(yè)，均有不同程度的營(yíng)收或是規(guī)模下滑，但市場(chǎng)對(duì)行業(yè)“老大哥”仍抱有些許不一樣的期待。
四月倒數(shù)第二個(gè)工作日，萬(wàn)科發(fā)布2022年第一季度報(bào)告，各項(xiàng)數(shù)據(jù)羅列，供市場(chǎng)檢閱評(píng)說(shuō)。
公告顯示，2022年第一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入626.7億元，同比增長(zhǎng)0.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)14.3億元，同比增長(zhǎng)10.6%；基本每股收益0.1229元，同比增10.52%。
還記得在不久前的萬(wàn)科2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層透露今年工作任務(wù)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升”。
按彼時(shí)郁亮的解釋?zhuān)f(wàn)科已對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中管控和統(tǒng)籌管理，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可維持在20%的水平；新業(yè)務(wù)則已交完大部分“學(xué)費(fèi)”，逐步形成新的蓄水池。
今年一季度，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)稅前毛利率為21.8%，扣除稅金及附加后的毛利率為17.1%。但相較于去年同期，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，今年略有提升。
一季度，萬(wàn)科整體稅前毛利率為18.9%，稅后毛利率為15.0%。
整體營(yíng)收同比微增，但銷(xiāo)售規(guī)模卻有較大幅度下降，或與行業(yè)趨勢(shì)相關(guān)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.1億平方米，銷(xiāo)售金額2.97萬(wàn)億元，同比分別下降13.8%和22.7%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)0.7%，增速較2021年同期下降24.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積同比下降17.5%。
拆分來(lái)看，萬(wàn)科2022年1-2月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積395.8萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額649.7億元，分別同比下降41.4%、44.3%。
觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額表現(xiàn)”研究成果顯示，1月前100房企實(shí)現(xiàn)全口徑總銷(xiāo)售金額6058.7億元，環(huán)比減少38.4%，同比減少46.1%，樓市銷(xiāo)售依舊處于低位水平。
2022年1月份全口徑銷(xiāo)售100億以上的房企數(shù)量明顯減少，僅有14家，較去年同期減少25家；全口徑銷(xiāo)售位于50億-100億以及20億以下這兩個(gè)區(qū)間的房企數(shù)量分別為22家、29家，較去年同期增加9家、25家。
報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積632.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額1065億元，同比分別下降42.7%和40.7%。
截至一季度末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有4776.2萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額約7385.1億元，較年初增加3.9%。
1-3月，萬(wàn)科新增加6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總計(jì)容規(guī)劃建筑面積145.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積112萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末，在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約10685.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約6664.3萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約4019.7萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2581.1萬(wàn)平方米。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工計(jì)容面積599.4萬(wàn)平方米，占全年開(kāi)工計(jì)劃的31.2%（2021年同期為25.6%）；竣工計(jì)容面積310.4萬(wàn)平方米，占全年竣工計(jì)劃的8.0%（2021年同期為8.6%）。
分業(yè)務(wù)來(lái)看，物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.7億元，同比增長(zhǎng)39%。一季度物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)新獲取1個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積5.4萬(wàn)平方米；新開(kāi)業(yè)4個(gè)高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目和5個(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目，可租賃建筑面積39.2萬(wàn)平方米。
租賃住宅方面，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.0億元，同比增長(zhǎng)12.8%。截至3月底，租賃住宅業(yè)務(wù)共運(yùn)營(yíng)管理超過(guò)21萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，累計(jì)開(kāi)業(yè)約16.2萬(wàn)間。
商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收21.1億元，同比增長(zhǎng)17.6%，其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為14.2億元，同比增長(zhǎng)16%。一季度印力新拓展1個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目--上海森蘭印象城，新增管理面積16萬(wàn)平方米。
在2021年度業(yè)績(jī)會(huì)召開(kāi)次日，萬(wàn)物云便向港交所正式遞交了上市申請(qǐng)。此前根據(jù)2021年度報(bào)告顯示，2021年萬(wàn)物云收入首次超過(guò)200億元，錄得全口徑收入（含向萬(wàn)科提供服務(wù)收入）240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%。
按照萬(wàn)科計(jì)劃，2022年萬(wàn)物云將保持內(nèi)生穩(wěn)健增長(zhǎng)，其中住宅物業(yè)收入增長(zhǎng)25%，萬(wàn)物梁行增長(zhǎng)35%，萬(wàn)物為家增長(zhǎng)45%。繼續(xù)推動(dòng)萬(wàn)物云城這一獨(dú)特商業(yè)模式的拓展和成長(zhǎng)，計(jì)劃到2022年末累計(jì)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。
最新一季度報(bào)告中，盡管將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)板塊的主要經(jīng)營(yíng)情況單獨(dú)列出，但物業(yè)服務(wù)營(yíng)收尚未明確。
一季度，歸屬社區(qū)空間服務(wù)的萬(wàn)科物業(yè)新增項(xiàng)目中，來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目占比為67%；歸屬商企空間服務(wù)的萬(wàn)物梁行新獲取4個(gè)200米以上的超高層項(xiàng)目；歸屬城市空間服務(wù)的萬(wàn)物云城新增3個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，新進(jìn)駐5條街道并提供整合服務(wù)。
值得一提的是，期內(nèi)萬(wàn)科分三次完成80億元3年期中期票據(jù)發(fā)行，以及完成總額為19.9億元公司債券發(fā)行，涉及金額近百億。
相比分紅和回購(gòu)，讓人關(guān)心的還有財(cái)務(wù)狀況：截至報(bào)告期末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為34.6%，較上年度末凈負(fù)債率29.7%略有提升；持有貨幣資金1417.8億元，上年度末為1493.5億；對(duì)短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)為2.6倍，較年初提升0.1倍。
管理層此前也在年度業(yè)績(jī)會(huì)上透露，在去年就已考慮過(guò)回購(gòu)股份。
事實(shí)上，今年3月份短短9個(gè)交易日內(nèi)萬(wàn)科股價(jià)從人民幣19.5元跌至人民幣14.4元。這一變化在萬(wàn)科看來(lái)是“一種非理性下跌”，也堅(jiān)定了萬(wàn)科啟動(dòng)回購(gòu)的決定，這一事項(xiàng)在4月初有了新的進(jìn)展。
4月6日，萬(wàn)科公告表示，擬自籌資金以集中競(jìng)價(jià)方式回購(gòu)公司普通股（A股），回購(gòu)資金總額不超過(guò)25億元且不低于20億元，回購(gòu)價(jià)格不超過(guò)18.27元/股。按回購(gòu)資金總額上限25億元和回購(gòu)股份價(jià)格上限18.27元/股測(cè)算，預(yù)計(jì)回購(gòu)股份的數(shù)量約為1.37億股，約占目前萬(wàn)科總股本的1.18%。
除上述事件外，進(jìn)入4月以來(lái)，萬(wàn)科在公開(kāi)市場(chǎng)攬獲多宗地塊，但對(duì)比去年4月新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目20個(gè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，仍有一定差距。
本周稍早時(shí)候進(jìn)行的杭州首批集中供地中，萬(wàn)科以36.98億摘得良渚新城玉鳥(niǎo)路北地塊，又以21億摘得良渚新城宅地；在南京首批集中供地，通過(guò)搖號(hào)拿下雨花臺(tái)區(qū)賽虹橋G04地塊，成交價(jià)20.7億元；寧波首批集中供地，以封頂總價(jià)15.05億元中簽摘得鄞州區(qū)中河地段地塊。
一季度，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計(jì)容建筑面積合計(jì)約534.7萬(wàn)平方米。
另于本月初，萬(wàn)科19億摘得東莞市萬(wàn)江街道改造項(xiàng)目，總建面超48萬(wàn)平米。該舊改項(xiàng)目系東莞市城市更新“舊項(xiàng)目”、TOD試點(diǎn)項(xiàng)目，也是萬(wàn)江區(qū)域首宗啟動(dòng)主體招商的城市更新單元。
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