前言

REITs全稱Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)信托投資基金。目前滬深交易所受理的首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目，由基金管理人等主動管理運(yùn)營上述基礎(chǔ)設(shè)施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

5月6日，深交所公募REITs信息平臺顯示，4月28日新增的兩個申報項目獲深交所受理。其一就是“平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”。

4月27日舉辦的睿和沙龍·公寓專場上，有嘉賓提到，長租公寓和租賃社區(qū)只有租賃使用權(quán)，但可以參考高速公路就使用權(quán)來發(fā)行公募REITs。

借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，美國租賃住房行業(yè)迎來爆發(fā)點(diǎn)，就是由于REITs出臺。據(jù)不完全統(tǒng)計，美國公寓實(shí)現(xiàn)REITs已超64萬套，占美國公寓數(shù)量的33%。

而據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院估算，當(dāng)前我國住房租賃市場的整體規(guī)模為2.52萬億人民幣，參照國外經(jīng)驗(yàn)則住房租賃REITs的規(guī)模約為3000億人民幣。

租賃住房的底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)會占用大量資金，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs逐步開放，國開行及資管平臺的資金注入，都給租賃住房規(guī)模化發(fā)展提供了更大的空間。

但是，從成熟的發(fā)達(dá)國家市場的發(fā)展脈絡(luò)可以看出，稅收政策是推動REITs創(chuàng)新和發(fā)展的主要動力。而我國目前相關(guān)的稅收政策滯后于住房租賃REITs市場的發(fā)展，不能對其業(yè)務(wù)形成支持。因此，目前稅收已經(jīng)成為制約中國住房租賃REITs的重要因素。

片區(qū)條件

雖然公募REITs風(fēng)口已現(xiàn)，或是解決租賃企業(yè)資金運(yùn)作的一劑良藥，但絕非“救星”。能否借東風(fēng)助力發(fā)展，取決于企業(yè)自身的金融運(yùn)作能力和以住為入口的空間運(yùn)營服務(wù)能力，二者相輔相成。

公募REITs作為市場行為，真正考驗(yàn)的是企業(yè)在拿到同等合適的資產(chǎn)情況下，做好運(yùn)營以及形成金融產(chǎn)品的能力。

從土地供應(yīng)來看，統(tǒng)計顯示，十四五規(guī)劃中租賃用地（R4）供地要占土地總供應(yīng)量的10%，相當(dāng)于住宅用地的20%。未來3—5年內(nèi)可確定的新建潛在供應(yīng)租賃住房為122.5萬套，租賃住房市場“萬億”資管規(guī)模正在形成。穩(wěn)定的出租市場是長租公寓企業(yè)得以發(fā)展的基本條件。全國流動人口數(shù)量超過2億人，90后、00后的居住需求需要刺激和釋放，租房是普遍選擇。

從回報率來看，投資者的邏輯非常簡單，考慮高回報率、強(qiáng)穩(wěn)定性，資產(chǎn)本身資質(zhì)如何，最終由市場供求關(guān)系決定。投資階段的判斷，一點(diǎn)偏差都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)價值判斷的重大失誤，尤其是資產(chǎn)投入類的決策判斷。

從穩(wěn)定性來看，資產(chǎn)形成除了投資階段，還需要兩個更重要的實(shí)踐階段，即產(chǎn)品設(shè)計和運(yùn)營。一個項目能否成功，投資階段占70%，產(chǎn)品階段占20%，運(yùn)營階段占10%。同樣地價、同樣租金、能獲得多少回報，最終考驗(yàn)的是公司的運(yùn)營能力。

當(dāng)下，租賃行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的動蕩期，進(jìn)入新一輪探索期和平穩(wěn)期。各個運(yùn)營商獲取資源的成本普遍較高，因宏觀環(huán)境原因，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)評估值往往偏高，尤其是核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的估值普遍偏高。因此在運(yùn)營過程中往往呈現(xiàn)資產(chǎn)價格和運(yùn)營價值背離的現(xiàn)象。

旭輝瓴寓CEO張愛華認(rèn)為，隨著資產(chǎn)的沉淀，實(shí)現(xiàn)短周期內(nèi)的運(yùn)營價值和真正的利潤回報似乎越來越難。“解局的辦法就是不僅需要企業(yè)本身有出色的開發(fā)能力，也要有領(lǐng)先的運(yùn)營管理能力。”

旭輝瓴寓的經(jīng)驗(yàn)是：要做到投資的精準(zhǔn)決策，必須用技術(shù)驅(qū)動，用科技和資管能力的雙輪驅(qū)動模式來提高投資回報率。

投資階段的判斷，一點(diǎn)偏差都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)價值判斷的重大失誤，尤其是資產(chǎn)投入類的決策判斷。這時候，技術(shù)驅(qū)動對于精準(zhǔn)決策的意義就凸顯出來了。瓴寓早在成立之初就堅定不移地打造自有數(shù)字化系統(tǒng)，以支撐從投拓到運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)。其中，公司自開發(fā)的投資決策系統(tǒng)，可實(shí)時監(jiān)控市場供需情況，覆蓋主流市場房源達(dá)到千萬間級別，總數(shù)據(jù)量上億，結(jié)合自研的人工智能算法，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定價。

在產(chǎn)品端，瓴寓通過系統(tǒng)采集超過百個維度的產(chǎn)品信息和用戶行為信息，利用數(shù)字化技術(shù)對空間產(chǎn)品進(jìn)行建模和分析，用人工智能技術(shù)對產(chǎn)品設(shè)計的各個維度進(jìn)行定性和定量的分析，從用戶使用場景和習(xí)慣出發(fā)，給出產(chǎn)品坪效提升的優(yōu)化方向。比如用戶高頻使用的產(chǎn)品，追求完美呈現(xiàn)；中頻使用的產(chǎn)品，提倡分時共享；低頻使用的則鏈接第三方服務(wù)解決。

據(jù)張愛華透露，旭輝瓴寓的重資產(chǎn)住房租金回報率基本維持在5%以上，個別項目如上海浦江華僑城柚米社區(qū)更是達(dá)到了5.5%。考慮融資杠桿和退出資產(chǎn)增值，長期持有項目IRR可以達(dá)到10%以上。

在運(yùn)營端，瓴寓有收益管理系統(tǒng)、銷售和運(yùn)營管理系統(tǒng)等技術(shù)系統(tǒng)支撐日常工作。系統(tǒng)可以根據(jù)人口流動、區(qū)域競品、季節(jié)性和周期性因素結(jié)合自身的產(chǎn)品特性，分析和預(yù)測不同價格條件下的銷售情況，實(shí)現(xiàn)價格和出租率之間的動態(tài)均衡，達(dá)到最優(yōu)的收益管控，實(shí)現(xiàn)人房比例的提升——目前這一比例達(dá)到了1:200，將來有可能做到1:300。

做好科技賦能的同時，旭輝瓴寓希望與資本達(dá)成緊密對接，讓投資人能夠看到足夠的回報率，這樣才能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作和資產(chǎn)置換增值。

其實(shí)，旭輝瓴寓是租賃行業(yè)內(nèi)最早布局資管模式的企業(yè)。早在2018年，旭輝瓴寓就作為發(fā)起人發(fā)行了一筆規(guī)模為30億元的類REITs，這也是我國首單獲批發(fā)行的民企長租公寓儲架式權(quán)益類REITs。

面對國內(nèi)公募REITs新風(fēng)口，旭輝瓴寓更加堅定自身定位，要做長鏈條整合者，即對標(biāo)美國EQR或新加坡凱德的模式，成為具有開發(fā)能力的資產(chǎn)管理人+基金管理人，具備“投融建管退”的能力，深諳金融助推資產(chǎn)賦能的邏輯。做好這個復(fù)合型角色，為探索更好的商業(yè)模式奠定基石，形成高壁壘的企業(yè)運(yùn)營能力，旭輝瓴寓正在尋求倍數(shù)的投資回報。

張愛華表示，“當(dāng)下，瓴寓多以雙GP模式與成熟基金合作，但未來我們一定會成長至具備募集能力的企業(yè)。一手握資產(chǎn)管理，以產(chǎn)品運(yùn)營為核心，把生的資產(chǎn)變熟；另一手持基金管理，將成熟資產(chǎn)通過基金方式退出，或是放大在資管平臺尋求幾何倍數(shù)的收益。”

站在租賃市場的風(fēng)口點(diǎn)，瓴寓寄希望于通過資源、資金兩條腿走路。資源拓展背后必須要有充沛的資金作為支撐。談及資金時，張愛華曾稱，旭輝計劃“用2+2+6模式，20%的自有資金，20%的夾層，60%的優(yōu)先。”在往托管方向發(fā)展的同時，逐步做重資產(chǎn)——住宅用地開發(fā)及為REITs的到來做準(zhǔn)備。