地產(chǎn)風(fēng)聲 作者：內(nèi)幕君
來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
這幾天廣州黃埔雙沙的村民們有點(diǎn)懵圈。
4月27日開始，有一份《雙沙治安緊急通知》在網(wǎng)上流傳，落款是他們村集體經(jīng)濟(jì)組織“雙沙股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社”。
說是26日晚雙崗片區(qū)有“一眾兇徒攜帶武器進(jìn)村圖謀不軌”，還指出這些兇徒來自標(biāo)有“萬科”的車輛。他們提醒村民，如果看到萬科的車輛和人員要及時(shí)聯(lián)系治安人員驅(qū)趕。《通知》最后強(qiáng)調(diào)：
雙沙不歡迎萬科。
狗蛋說，這通知寫的，讓人有一種“鬼子進(jìn)村了”的感覺。
4月28日，針對(duì)“帶武器進(jìn)村”的事，萬科城市更新（廣東）有限公司發(fā)布一份《嚴(yán)正聲明》，表示：
此通知捏造事實(shí)； 給我司聲譽(yù)帶來嚴(yán)重?fù)p害，已向有關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。
村民一時(shí)間都不知道該信誰。
在此5天前，也就是4月23日，萬科剛獲得“雙沙舊村改造項(xiàng)目候選合作企業(yè)”資格。而在萬科到來之前，雙沙舊改項(xiàng)目最有力的競(jìng)爭(zhēng)者是廣州本土房企：
合景泰富。
1
雙沙村的舊改項(xiàng)目是一頭肥鴨子。
經(jīng)過4月26、27日兩天土拍，廣州第一撥“集中供地”推出48宗，成功賣出42宗地，攬金906億。其中有4塊地過于火熱，最終通過搖號(hào)決出歸屬。
廣州這次“集中供地”土拍，呈現(xiàn)出一個(gè)特點(diǎn)：熱門區(qū)域黃埔、番禺、南沙的地塊，都逃不脫被圍獵的命運(yùn)。
比如黃埔，推出3宗地，3宗都因?yàn)閳?bào)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。
其中科學(xué)城片區(qū)的黃陂地塊在報(bào)價(jià)階段，只用了30秒就達(dá)到上限價(jià)25.65億元。為爭(zhēng)這塊地，包括萬科、中海、保利、龍湖在內(nèi)的30幾家房企，動(dòng)用了320多個(gè)“馬甲”，光是拍地保證金就交了不下1000億。
比42宗地的總成交價(jià)還高。
雙沙村也在黃埔區(qū)，屬于老黃埔片區(qū)，在珠江沿岸，交通、教育等各方面配套都挺成熟。村子由雙崗、沙浦、華坑三個(gè)片區(qū)組成，范圍634.79公頃，現(xiàn)有建筑面積大概在127萬平左右。
公開資料顯示，項(xiàng)目拆遷安置總投資額約109.5億元，可以推測(cè)，能貢獻(xiàn)不錯(cuò)的貨值。
這樣一頭肥鴨子，本來快被合景泰富煮熟了。
根據(jù)廣州業(yè)內(nèi)人士的說法，早在兩年前合景就已經(jīng)聯(lián)合其它兩家房企介入雙沙舊改。今年2月，雙沙城市展廳開放暨舊村改造房屋拆遷簽約儀式，合景泰富負(fù)責(zé)城市更新的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)還出席了。
“程咬金”萬科揮著三板斧入局，理論上是有機(jī)會(huì)讓“熟鴨子”返生的。
4月23日獲得候選合作企業(yè)資格后，萬科馬不停蹄行動(dòng)起來，舊改宣傳小車開進(jìn)村，宣傳車上LED屏幕打著標(biāo)語：
城市更新選萬科，實(shí)無錯(cuò)。 城市更新選萬科，信得過。
在離雙沙幾公里外的沙步村，萬科正在那里操刀總投資額260億的舊改項(xiàng)目。
2
但萬科打出場(chǎng)就不太順。
小車進(jìn)村被保安攔在了村外，雙方起了一些沖突。
所以就有了那份“雙沙不歡迎萬科”的通知。
昨天，肥鴨子算是煮熟了。合景聯(lián)合體以96.51% 的通過率打敗萬科，最終獲得雙沙舊改項(xiàng)目。
萬科賣力“撩”了7天，最后惹一身腥被趕出來，狗蛋說他突然有點(diǎn)同情老萬。
狗蛋還說，他當(dāng)時(shí)看那份《雙沙治安緊急通知》的時(shí)候，很納悶《通知》里頭所說的——這些兇徒來自標(biāo)有“萬科”的車輛。
這話傷害性不大，侮辱性很強(qiáng)。以萬科30多年的江湖經(jīng)驗(yàn)，想干壞事肯定不會(huì)露家門。
如今，房企從一級(jí)市場(chǎng)分散下沉到二級(jí)拿項(xiàng)目已成趨勢(shì)，未來“舊改”市場(chǎng)明爭(zhēng)暗斗的故事還會(huì)不斷上演。
如何優(yōu)雅又高級(jí)地潑臟水，將是房企的必修課。特別是中小型房企。
隨著“高壓”政策不斷到來，行業(yè)洗牌勝過以往任何時(shí)候，口袋里銅板少的中小民營(yíng)房企，越來越難通過土拍奪食。
最近廣州、重慶“集中供地”后的土拍首秀，大贏家都是央企、國(guó)企以及頭部不差錢房企。
廣州土拍，本土國(guó)企越秀搶下8塊地，占總成交塊數(shù)五分之一，成交總價(jià)達(dá)177.53億元。重慶土拍，融創(chuàng)聯(lián)合體花了99.09億也搶下8塊地，龍湖96.64億搶到5宗。
動(dòng)輒百億的土拍盛宴，虎吃肉、狼喝湯，犬貓只能聞味道觀望。或者另外開辟戰(zhàn)場(chǎng)。
像合景泰富，最近幾年就使出很大的力氣搞舊改。
3月26日，合景泰富全年業(yè)績(jī)會(huì)上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官蔡風(fēng)佳表示，合景泰富參與城市更新項(xiàng)目34個(gè)，預(yù)估總可售面積2200萬㎡，對(duì)應(yīng)貨值約6500億。
孔健岷也正迫切需要一個(gè)新故事。
3
在媒體眼里，孔健岷是個(gè)很“佛系”的老板，他說過“沒想做百年企業(yè)”“老板千萬不能給自己太大壓力，壓力太大了人生就不會(huì)自在”。
孔老板最近幾年應(yīng)該都不太自在。
2017年以來，合景泰富定年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，每年同比增長(zhǎng)都在20%以上。讓狗蛋佩服的是：
這是一家總能把業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)得很準(zhǔn)的公司。
2018年合景銷售目標(biāo)定在650億，結(jié)果完成655億；2019年目標(biāo)850億，完成861億；2020年目標(biāo)定1033億，然后又是蹭著門檻過去，完成1036.1億。
這些達(dá)成的業(yè)績(jī)是克而瑞榜單統(tǒng)計(jì)的全口徑銷售額。
內(nèi)幕君告訴狗蛋：其實(shí)說不清是合景厲害，還是克而瑞厲害。
要完成每年增長(zhǎng)20%的小目標(biāo)，孔健岷得不斷找“朋友”。2020年合景泰富1036億銷售額中，權(quán)益額只有646.4億，有五分之二業(yè)績(jī)是合作方創(chuàng)造的。
根據(jù)合景2020年報(bào)顯示，其報(bào)告期內(nèi)擁有的175個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)權(quán)益占比超過60%的只有91個(gè)。
前幾天，《觀察者網(wǎng)》觀察合景泰富發(fā)現(xiàn)，這家粵系房企為實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，用“高超財(cái)技”合并了被投資公司的報(bào)表，而為了降低負(fù)債，又進(jìn)行了反向操作：
剔除一些高負(fù)債公司。
根據(jù)觀察者網(wǎng)的舉例核算，合景剔除的公司所涉及的借貸及應(yīng)付款至少80個(gè)億。
狗蛋說，地產(chǎn)，最終得靠土地驅(qū)動(dòng)生產(chǎn)，過去那些過于依賴財(cái)技的，現(xiàn)在都在砧板上躺著。
合景泰富也不例外，未來需要給投資人描述新的增長(zhǎng)曲線，他們把描繪的重點(diǎn)放在了：
城市更新領(lǐng)域。
4
很久很久以前，合景泰富有“小富力”之稱，一方面是因?yàn)椋瑑杉以?jīng)走得很近。同時(shí)，合景名氣和規(guī)模都還小。
2007年，合景泰富在香港上市，富力兩個(gè)老板入股3.33億港元，李思廉去了掛牌儀式。
現(xiàn)在的合景泰富肯定不愿意再被叫“小富力”了。
曾經(jīng)的富力被看作廣州“舊改之王”，業(yè)界笑稱“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”，從這點(diǎn)看，合景泰富想要在城市更新領(lǐng)域做大做強(qiáng)，還是應(yīng)該學(xué)習(xí)富力：
才會(huì)有那么一天成為廣州新“舊改之王”。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 合景的“熟鴨子”差點(diǎn)返生
