作者：鮮文

來源：執(zhí)行復(fù)議與執(zhí)行異議之訴（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

實務(wù)要點

第一、案外人執(zhí)行異議之訴的裁判思路通常審查案外人對執(zhí)行標(biāo)的是否具有實體權(quán)益，基于實體權(quán)益的性質(zhì)進(jìn)而判斷能否排除執(zhí)行。我們檢索發(fā)現(xiàn)，審判實踐還存在不同的裁判思路，即判斷執(zhí)行標(biāo)的是否屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，如果屬于，則繼續(xù)執(zhí)行，如果不屬于被執(zhí)行人責(zé)任財產(chǎn)，則判決對執(zhí)行標(biāo)的停止執(zhí)行。本案采用識別“責(zé)任財產(chǎn)”的裁判思路，江蘇高院評價“如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財產(chǎn)是指民事主體承擔(dān)民事責(zé)任的各項財產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財產(chǎn)為限對外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財產(chǎn)之外的財產(chǎn)償付債務(wù)?！?/p>

第二、執(zhí)行標(biāo)的是否屬于被執(zhí)行人責(zé)任財產(chǎn)或者被執(zhí)行人（注意不是案外人）對執(zhí)行標(biāo)的是否享有實體權(quán)利進(jìn)行反向論證，得出案外人能否排除執(zhí)行的結(jié)論。與此類似的案件最高人民法院（2019）最高法民再49號，且經(jīng)過審判委員會討論再審改判“陳鶴亭、上海市住安建設(shè)發(fā)展股份有限公司再審民事判決書”，還有最高人民法院（2018）最高法民終873號“江西煤炭儲備中心有限公司、大連恒達(dá)動力石油化工有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書”，該案評價“強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)以被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)為限。執(zhí)行異議之訴作為排除不當(dāng)執(zhí)行的訴訟制度，審理重點應(yīng)當(dāng)圍繞著系爭執(zhí)行標(biāo)的物是否屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)而展開。若系爭執(zhí)行標(biāo)的物屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，則應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行；若系爭執(zhí)行標(biāo)的物不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，則應(yīng)排除強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)民法基本原理，責(zé)任財產(chǎn)，由當(dāng)事人所有的具有金錢價值的各種權(quán)利的總體所構(gòu)成，義務(wù)并不屬于責(zé)任財產(chǎn)的范圍。”上述兩案均支持案外人訴訟請求，以執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)以及被執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的不享有實體權(quán)益，反向支持案外人停止執(zhí)行的訴訟請求。

第三、我們注意到，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。經(jīng)過執(zhí)行異議審查程序，案外人不服提出之執(zhí)行異議之訴，案外人執(zhí)行異議之訴審查的核心在于案外人提供證據(jù)證明對執(zhí)行標(biāo)的享有實體權(quán)益，且此實體權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。即案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行實質(zhì)審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用<民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。我們認(rèn)為，重點審查的是案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有權(quán)益進(jìn)行判斷，并非反向?qū)彶楸粓?zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的不享有實體權(quán)利，或者審查執(zhí)行標(biāo)的脫離被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)范圍，另，此種反向?qū)彶椤柏?zé)任財產(chǎn)”的界定較為宏觀抽象，實踐較難把握。

第四、本案執(zhí)行標(biāo)的是集體土地上建造的房屋，根據(jù)規(guī)定可以進(jìn)行執(zhí)行處置，《江蘇省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》（一）在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，是否可以處置？參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》（法[2012]151號），可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。處置時應(yīng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風(fēng)險由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。變價不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應(yīng)載明上述內(nèi)容和風(fēng)險。江蘇高院評價“本案中，被執(zhí)行人顧秋良對其所建爭議房屋雖然不能證明房屋占用土地轉(zhuǎn)讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設(shè)的合法性，但該房屋具有財產(chǎn)價值，……”

另，我們注意到，江蘇高院評價“《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，是適用于異議復(fù)議程序中判斷異議人是否對可以登記且已經(jīng)登記的不動產(chǎn)可以排除執(zhí)行的依據(jù)，而本案爭議的房屋為在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，未進(jìn)行所有權(quán)登記，宿遷中院根據(jù)此規(guī)定確定爭議房屋是否能夠排除執(zhí)行，適用法律錯誤。”

案情介紹

一、金水公司與良勝公司、顧秋良、朱寶珍、張福泉、宿遷國際飯店金融借款合同糾紛一案，宿遷中院民事調(diào)解書約定良勝公司尚欠金水公司借款500萬元、利息及律師代理費等。顧秋良、朱寶珍、張福泉、宿遷國際飯店對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

宿遷中院于2018年7月13日依法查封了位于蘇州市吳中區(qū)俞家渡的一套房屋。曹子文提出執(zhí)行異議，請求停止對位于蘇州市吳中區(qū)（3）俞家渡101號的房屋的執(zhí)行。

二、2008年，顧秋良從蘇州市吳中區(qū)3組曾富勝和秉常村2組曹子琴手中購買宅基地各135平方米，另從當(dāng)?shù)卮迕袷种匈徺I承包地，并在購買的土地上建造案涉房屋。

2012年8月8日，顧秋良、朱寶珍、顧明澤與曹子文簽訂《房屋有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將案涉房屋以410萬元轉(zhuǎn)讓給曹子文，以顧秋良之前欠曹子文的借款260萬元抵作應(yīng)支付的260萬元房屋轉(zhuǎn)讓款，曹子文另支付顧秋良轉(zhuǎn)讓款150萬元。蘇州市吳中區(qū)西山法律服務(wù)所對該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂進(jìn)行見證。2012年8月9日，曹子文從其妻子黃雪云的銀行賬戶向顧秋良轉(zhuǎn)賬150萬元。2018年8月9日，宿遷中院執(zhí)行人員在蘇州市吳中區(qū)村委會與曹子文談話，曹子文稱其2012年8月購買案涉房屋，購買時房屋沒有裝修，其購買案涉房屋后進(jìn)行了裝修，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同后其將案涉房屋出租給顧秋良住了兩三年，并稱其手中有案涉房屋的鑰匙。但在執(zhí)行人員要求到案涉房屋內(nèi)查看時，曹子文以有客人住在里面為由予以拒絕。

金水公司與良勝公司2014年3月15日簽訂借款合同，合同編號：金水農(nóng)貸借字（2014）第012號，借款金額5000000元。

三、宿遷中院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，案涉房屋為在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，無所有權(quán)證書。該房屋占用的部分土地系當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T批準(zhǔn)給土地所在村集體的村民曾富勝、曹子琴建房，曾富勝、曹子琴在未建房的情況下，直接將土地轉(zhuǎn)讓給當(dāng)時并非本村村民的顧秋良。另，根據(jù)曹子文陳述，該房屋占用土地中3畝多土地為農(nóng)村承包地。曹子文、顧秋良均未提供證據(jù)證明辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。綜上，曹子文提交的證據(jù)不能證明案涉房屋占用土地轉(zhuǎn)讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設(shè)的合法性。因此，曹子文與顧秋良等就案涉房屋簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議不能認(rèn)定是合法有效協(xié)議。

曹子文與顧秋良等人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓價款410萬元，其中260萬元以顧秋良欠曹子文的260萬元借款沖抵。關(guān)于顧秋良是否實際向曹子文借款260萬元，曹子文雖然提供了顧秋良出具的4張借條，但未能提供銀行轉(zhuǎn)賬憑證等實際交付借款的證據(jù)。顧秋良、曹子文均陳述，借款全部是以曹子文為顧秋良代付土地轉(zhuǎn)讓款和建房費用的方式交付，但顧秋良陳述260萬元中有一部分是借款利息，具體哪一部分說不清，而曹子文陳述260萬元借款中不包含利息。并且，顧秋良、曹子文均陳述購買土地的款項為100多萬元，但顧秋良出具的借條分別為2008年10月8日借50萬元、2009年4月29日借90萬元、2009年10月10日借45萬元、2010年8月15日借75萬元，而雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議載明顧秋良從曾富勝、曹子琴處受讓宅基地的時間為2008年6月8日，借條金額和時間與購買土地款的金額和時間不符。綜合以上事實，曹子文與顧秋良之間當(dāng)時是否存在260萬元的借款關(guān)系證據(jù)不足，故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明曹子文已支付全部購房款。

關(guān)于曹子文是否在案涉房屋查封之前已經(jīng)實際占有案涉房屋的問題。曹子文提供的水費繳費卡沒有戶名，不能證明其在案涉房屋查封之前實際占有案涉房屋。曹子文提供的電費繳費卡系在向法院提出執(zhí)行異議之后戶名才變更為曹子文，亦不能證明其在案涉房屋查封之前實際占有案涉房屋。曹子文在執(zhí)行異議審查過程中提交的在法院查封案涉房屋之前的電費發(fā)票均為核查票，并非實際交納電費時產(chǎn)生的票據(jù)，曹子文提供的交納電費時產(chǎn)生的發(fā)票日期是在法院查封案涉房屋之后，亦不能證明其在案涉房屋查封之前實際占有案涉房屋。曹子文未能提供其在案涉房屋查封前繳納過水費的憑證。曹子文主張其對案涉房屋進(jìn)行了裝修，亦未提供證據(jù)證實。曹子文在執(zhí)行人員談話時稱在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后曾將房屋出租給顧秋良使用兩三年，但顧秋良在庭審過程中則陳述其并未居住使用過案涉房屋，兩人的陳述存在矛盾，且曹子文未能提供與顧秋良存在租賃合同以及租金支付的證據(jù)。蘇州市吳中區(qū)村民委員會出具的情況說明中關(guān)于案涉房屋一直由曹子文使用的內(nèi)容沒有相應(yīng)的證據(jù)印證，也與曹子文關(guān)于曾將案涉房屋出租給顧秋良使用兩三年的陳述相矛盾，故對該情況說明中關(guān)于案涉房屋一直由曹子文使用的內(nèi)容依法不予采信。并且，曹子文在2018年8月9日拒絕執(zhí)行人員到案涉房屋查看的理由牽強(qiáng)，也讓人產(chǎn)生其并未實際占有案涉房屋的懷疑。雖然曹子文提交的蘇州市吳中區(qū)法律服務(wù)所的見證材料中有曹子文出具的收到案涉房屋及鑰匙的收條，但該收條與2012年8月9日從黃雪云賬戶向顧秋良轉(zhuǎn)賬150萬元的對賬單以及顧秋良出具的收到購房款的收條復(fù)印在同一張紙上，而對曹子文與顧秋良的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行見證的王曉萍經(jīng)曹子文申請在執(zhí)行異議審查過程中出庭作證時陳述，從黃雪云賬戶向顧秋良轉(zhuǎn)賬150萬元的對賬單是2012年年底才交給見證人，故見證材料中曹子文出具的收到案涉房屋及鑰匙的收條的產(chǎn)生時間及真實性存疑，僅憑該收條并不足以證明曹子文在案涉房屋查封之前實際占有案涉房屋。綜上，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明曹子文在案涉房屋查封之前已實際占有案涉房屋。

曹子文提供的證據(jù)不足以證明其與顧秋良之間的房屋買賣合同為合法有效的合同，也不足以證明其支付了全部價款并在案涉房屋查封之前已經(jīng)實際占有案涉房屋，故其權(quán)利不能排除法院對案涉房屋的執(zhí)行。判決駁回曹子文的訴訟請求。

裁判要點與理由

江蘇高院認(rèn)為，首先，案外人提起異議之訴請求排除對特定執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行，人民法院首先應(yīng)判斷案外人對案涉標(biāo)的是否享有排除執(zhí)行的權(quán)益。曹子文對位于蘇州市吳中區(qū)（3）俞家渡101號的房屋是否享有排除執(zhí)行的權(quán)益，應(yīng)從被執(zhí)行人顧秋良的責(zé)任財產(chǎn)范圍進(jìn)行分析。人民法院在執(zhí)行程序中對被執(zhí)行人所采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)以其責(zé)任財產(chǎn)為限。如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財產(chǎn)是指民事主體承擔(dān)民事責(zé)任的各項財產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財產(chǎn)為限對外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財產(chǎn)之外的財產(chǎn)償付債務(wù)。本案中，被執(zhí)行人顧秋良對其所建爭議房屋雖然不能證明房屋占用土地轉(zhuǎn)讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設(shè)的合法性，但該房屋具有財產(chǎn)價值，且已將該房屋轉(zhuǎn)讓給案外人曹子文，曹子文支付了房款，顧秋良已不再擁有對案涉房屋的權(quán)益，因此，案涉房屋不屬于顧秋良的責(zé)任財產(chǎn)，不應(yīng)納入強(qiáng)制執(zhí)行的范圍，不能將此房屋再作為顧秋良的責(zé)任財產(chǎn)予以執(zhí)行。其次，顧秋良、朱寶珍、顧明澤將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給曹子文，經(jīng)過蘇州市吳中區(qū)西山法律服務(wù)所見證，其轉(zhuǎn)讓行為真實發(fā)生。法律服務(wù)所檔案中存有雙方約定的用以抵作房款的借款憑證及付款憑證，能夠證明曹子文付清了房屋價款。檔案中曹子文接收房屋及房屋鑰匙的收條，能夠證明顧秋良向曹子文交付了房屋。再次，金水公司與良勝公司金融借款發(fā)生在2014年3月15日，而顧秋良轉(zhuǎn)讓案涉房屋的時間為2012年8月8日，宿遷中院對案涉房屋的查封時間為2018年7月23日，顧秋良轉(zhuǎn)讓案涉房屋不存在逃避該債務(wù)的可能。最后，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，是適用于異議復(fù)議程序中判斷異議人是否對可以登記且已經(jīng)登記的不動產(chǎn)可以排除執(zhí)行的依據(jù)，而本案爭議的房屋為在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，未進(jìn)行所有權(quán)登記，宿遷中院根據(jù)此規(guī)定確定爭議房屋是否能夠排除執(zhí)行，適用法律錯誤。

綜上所述，曹子文上訴請求成立，予以支持。原審判決認(rèn)定事實基本清楚，但適用法律及判決結(jié)果錯誤，應(yīng)予糾正。判決撤銷宿遷市中級人民法院（2018）蘇13民初576號民事判決；不得執(zhí)行蘇州市吳中區(qū)（3）俞家渡101號的房屋。

標(biāo)簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行異議之訴丨集體土地丨責(zé)任財產(chǎn)丨違法建筑
案例索引：江蘇省高級人民法院（2019）蘇民終907號“曹子文與宿遷市宿城區(qū)金水農(nóng)村小額貸款有限公司、江蘇良勝太陽能玻璃科技有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書”（審判長景水平審判員李晶審判員趙建華），載《中國裁判文書網(wǎng)》（20200103）。

《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋》

（舊）第十五條  案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。

（新）第十四條  案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。

 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》

《江蘇省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》

為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實際，制定本解答。
一、在集體土地上建造的房屋，是否可以處置？
（一）在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，是否可以處置？
參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》（法[2012]151號），可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。處置時應(yīng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風(fēng)險由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。變價不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應(yīng)載明上述內(nèi)容和風(fēng)險。
（二）在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置？
在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應(yīng)告知集體經(jīng)濟(jì)組織。處置時應(yīng)當(dāng)充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付等情況。
確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務(wù)由受讓人繼受。
拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人（被執(zhí)行人）補償?shù)?，?zhí)行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對房屋進(jìn)行處置。租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價標(biāo)準(zhǔn)確定。
二、在國有建設(shè)用地上建造的無證房屋，是否可以處置？
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》（法[2012]151號），對于國有建設(shè)用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應(yīng)就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機(jī)關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考。
處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）》

七、案外人基于違法建筑提起的執(zhí)行異議之訴案件的處理
19.執(zhí)行法院對違法建筑予以現(xiàn)狀處置，案外人以其對該違法建筑享有排除執(zhí)行的實體權(quán)益為由提起執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依法受理，并對是否許可執(zhí)行或不予執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權(quán)或判決案外人對此享有所有權(quán)。
20.案外人就違法建筑提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)區(qū)分以下情形予以處理：
（1）案外人僅請求對違法建筑予以確權(quán)的，應(yīng)向其釋明變更訴訟請求；
（2）案外人既請求對違法建筑確權(quán)，又請求對違法建筑排除執(zhí)行的，應(yīng)向其釋明放棄對違法建筑確權(quán)的訴訟請求；
（3）案外人拒不變更或拒絕放棄對違法建筑確權(quán)的訴訟請求的，對該請求不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回其要求確權(quán)的起訴。

《江西省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行異議之訴案件的審理指南》

29.金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人以其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益為由，提起執(zhí)行異議之訴，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)該執(zhí)行標(biāo)的系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。但案外人系以其為合法占有人為由對執(zhí)行法院針對不具備首次登記條件的建筑物進(jìn)行的“現(xiàn)狀處置”提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依法受理，并對是否許可執(zhí)行或不予執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權(quán)或判決案外人對此享有所有權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）征求意見稿》

第十六條  金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人以其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強(qiáng)制執(zhí)行，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)該執(zhí)行標(biāo)的系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。但案外人系以其為合法占有人為由對執(zhí)行法院針對不具備首次登記條件的建筑物進(jìn)行的“現(xiàn)狀處置”提起執(zhí)行異議之訴的除外。

《最高人民法院關(guān)于土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并處置的復(fù)函》[2014]執(zhí)他字第7號   2014年10月23日

山東省高級人民法院：

你院《關(guān)于申請復(fù)議人長城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處、杜廣偉申請復(fù)議一案的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的相關(guān)規(guī)定，在執(zhí)行被執(zhí)行人所有的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)遵循“房隨地走、地隨房走”的原則，土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并處置。本案中，青島市中級人民法院（以下簡稱青島中院）在未查明案涉房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的情況下，裁定將該房屋單獨拍賣，不符合上述法律規(guī)定，故相關(guān)拍賣成交裁定依法應(yīng)予撤銷。

綜上，經(jīng)我院審判委員會討論，原則同意你院審判委員會第二種處理意見。拍賣撤銷后，青島中院應(yīng)當(dāng)在進(jìn)一步查明案涉房屋土地使用權(quán)的情況下，重新拍賣。重新拍賣時應(yīng)注意保護(hù)原買受人的合法權(quán)益，其作為實際占有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行工作中正確適用修改后民事訴訟法第202條、第204條規(guī)定的通知》法明傳[2008]1223號 

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原標(biāo)題： 江蘇高院：集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造房屋主張實體權(quán)益，不適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》，審查房屋是否屬于被執(zhí)行人責(zé)任財產(chǎn)