7月26日，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

一方面，將投資與銷售掛鉤，是對(duì)房企融資“三道紅線”的重要補(bǔ)充。嚴(yán)格約束房企融資、投資行為，倒逼房企主動(dòng)降杠桿，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，切忌以企業(yè)杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)，博取更高的銷售業(yè)績(jī)。

另一方面，為雙集中供地政策打補(bǔ)丁。首輪集中供地中，規(guī)模房企、國(guó)企、央企憑借融資優(yōu)勢(shì)，幾乎占據(jù)了半壁江山。嚴(yán)控拿地銷售比，可以引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價(jià)搶地，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

針對(duì)首輪集中供地出現(xiàn)的熱點(diǎn)城市地價(jià)高企、房企恐慌性搶地等問(wèn)題，8月10日，自然資源部召開閉門會(huì)議，要求集中供地城市優(yōu)化第二批次土地出讓政策。

8月以來(lái)，天津、南京、成都等相繼發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告，土拍規(guī)則較首批均有所調(diào)整，主要涉及三方面：

第一，加強(qiáng)競(jìng)買人資質(zhì)、購(gòu)地資金來(lái)源管理，提高競(jìng)拍門檻。福州、蘇州、沈陽(yáng)等明確土拍“限馬甲”，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買。上海、沈陽(yáng)等加強(qiáng)購(gòu)地資金來(lái)源審核，嚴(yán)禁非自有資金購(gòu)地。杭州提高競(jìng)買保證金繳納比例至起拍價(jià)的20%，部分地塊需足額繳納30%，而首輪土拍競(jìng)買保證金僅為起始價(jià)的10%、最高5000萬(wàn)元。南京部分地塊禁止合作開發(fā)，一家房企最多報(bào)名競(jìng)拍30%的地塊。

第二，下調(diào)最高限價(jià)，溢價(jià)率降至15%。天津、濟(jì)南等下調(diào)土拍最高限價(jià)，濟(jì)南共計(jì)40宗住宅及商業(yè)用地下調(diào)最高限價(jià)，天津61宗地便有53宗降幅超20%。南京、福州、天津等溢價(jià)率上限均調(diào)整至15%以內(nèi)，杭州 “競(jìng)品質(zhì)”地塊最高溢價(jià)率更是低至5%。

第三，達(dá)到最高限價(jià)后，競(jìng)價(jià)方式調(diào)整。青島、沈陽(yáng)等城市部分地塊采取“限地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)”出讓，杭州、天津、福州單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，成都多數(shù)地塊在達(dá)到最高限價(jià)后轉(zhuǎn)為“競(jìng)銷售型一類人才公寓面積比例”，上海一次性報(bào)價(jià)階段增加“隨機(jī)值”。

三季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，部分壓力城市更是出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮。例如岳陽(yáng)，多個(gè)樓盤價(jià)格“跳水”，降價(jià)幅度多達(dá)3000元/平方米，奧園譽(yù)湖灣更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲，多家房企輪番降價(jià)，陽(yáng)光城·新城·樾府售價(jià)由7000元/平方米降至4000元/平方米。

出于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的需要，岳陽(yáng)、昆明等7城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽(yáng)、江陰明文規(guī)定禁止大幅降價(jià)，昆明、唐山、沈陽(yáng)、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

除了昆明、沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、株洲這類傳統(tǒng)壓力城市之外，不乏唐山、江陰之前的熱點(diǎn)城市。尤其是唐山，2020年8月末還曾因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時(shí)間調(diào)控基調(diào)已從“限漲”轉(zhuǎn)為“限跌”，直觀反映市場(chǎng)熱度出現(xiàn)了180度的轉(zhuǎn)折。

長(zhǎng)春、珠海等5城在財(cái)稅層面出臺(tái)支持性政策，促進(jìn)住房消費(fèi)，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力。長(zhǎng)春發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，首次購(gòu)買90平方米以下商品房的留長(zhǎng)就業(yè)人才及進(jìn)城農(nóng)民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補(bǔ)貼。

肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。具體而言，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅率由2%調(diào)整為1%，二手非住宅個(gè)人所得稅率、土地增值稅率分別調(diào)整為1.5%和5%。

04

從監(jiān)管層表態(tài)來(lái)看，2021年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)了一些困難，對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察。

我們認(rèn)為長(zhǎng)達(dá)20年房?jī)r(jià)只漲不跌，造就房地產(chǎn)“吸金”黑洞，反噬實(shí)體產(chǎn)業(yè)、抑制居民消費(fèi)。與此同時(shí)，居民杠桿率、房企負(fù)債率大幅攀升，于金融風(fēng)險(xiǎn)“灰犀牛”已迫在眉睫。聯(lián)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)正迎來(lái)由高速增長(zhǎng)到高質(zhì)量增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型窗口期，房地產(chǎn)調(diào)控引致的短期陣痛在所難免，絕不會(huì)囿于部分城市、部分房企出現(xiàn)了一些問(wèn)題，便重走原先刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的老路。

考慮到本輪行業(yè)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決、行業(yè)庫(kù)存更低的現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，房地產(chǎn)金融政策仍將全面趨緊的局面不會(huì)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。

房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢(shì)，倒逼房企主動(dòng)降負(fù)債，那些存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的房企融資難有實(shí)質(zhì)改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿　Ｐ袠I(yè)仍將面臨企業(yè)洗牌和退出的變革，優(yōu)質(zhì)房企也將獲得集中度提升的機(jī)會(huì)。

居民信貸政策難言松綁，確保居民杠桿率穩(wěn)中有降。一方面，支持居民自住以及合理改善購(gòu)房消費(fèi)，首套房按揭貸款仍需保持一定的授信額度，短期內(nèi)額度緊、放款周期長(zhǎng)的情況或有改善，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。另一方面，熱點(diǎn)城市仍將嚴(yán)控貸款資金流向管理，以嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸為重要抓手，嚴(yán)防信貸資金通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)下，調(diào)控自主權(quán)將下沉到各城市層面，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。依據(jù)各城市市場(chǎng)實(shí)際變化情況，針對(duì)性地局部放松或者加碼調(diào)控政策措施，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

杭州、南京等熱點(diǎn)城市仍需堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的征兆，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期再起，不排除進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控的可能性。預(yù)計(jì)加碼政策措施大概率將在現(xiàn)有政策范圍內(nèi)查漏補(bǔ)缺，收緊人才購(gòu)房、強(qiáng)化離異家庭限購(gòu)管控、建立二手房成交參考價(jià)等均是可能落地的政策選項(xiàng)。

聯(lián)系到下半年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，廣州、武漢、重慶等熱點(diǎn)城市成交同比轉(zhuǎn)降，三季度密集調(diào)控成效顯著，短期內(nèi)暫無(wú)必要加碼調(diào)控。受此影響，四季度熱點(diǎn)城市政策加碼的頻次將顯著低于三季度，甚至?xí)霈F(xiàn)政策空窗期。

壓力城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑。類比于長(zhǎng)春、肇慶和珠海，預(yù)計(jì)以下兩類城市有著強(qiáng)烈的托底房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在沖動(dòng)，未來(lái)放松對(duì)沖或刺激的可能性頗高：

其一，成交持續(xù)低迷、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的壓力二、三線城市。例如二線城市中的大連、蘭州、昆明等，房地產(chǎn)庫(kù)存升至高位，又如三、四線城市中的煙臺(tái)、衡陽(yáng)、北海等，去庫(kù)存壓力不斷加劇，去化周期更是突破30個(gè)月。

其二，落地“限跌令”的壓力城市。截至目前，沈陽(yáng)、昆明、岳陽(yáng)、唐山、江陰、張家口和株洲7城皆出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮，地方政府緊急采取約談房企、落地限跌令等維穩(wěn)措施。為了減緩市場(chǎng)下行壓力，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)看跌預(yù)期，這類落地“限跌令”的壓力城市更有必要穩(wěn)定樓市。

就措施而言，供應(yīng)端少供地乃至階段性不供地，有序引導(dǎo)市場(chǎng)供求關(guān)系逐步回歸到良性的供求平衡區(qū)間范圍。另外，增加低價(jià)地供應(yīng)，調(diào)低土地出讓底價(jià)，給予房企一定的讓利空間。需求端仍需刺激居民合理的購(gòu)房消費(fèi)，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等皆是可以操作的選項(xiàng)，對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力或?qū)⒏鼮橹苯印⒂行А?/p>

當(dāng)然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更難以扭轉(zhuǎn)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的大趨勢(shì)。

2021年三季度信貸監(jiān)管初見成效，新房銷售由增轉(zhuǎn)降且下行加速，7-8月商品房銷售規(guī)模較過(guò)去兩年同期回落，規(guī)模居首的東部地區(qū)銷售增速也出現(xiàn)超10pct的漲幅收窄。新開工與土地購(gòu)置雙雙乏力，竣工繼續(xù)保持20%以上高增速，受此影響下7-8月開發(fā)投資額同比持平微增。

四季度，我們認(rèn)為，短期政策監(jiān)管不變下當(dāng)前居民信貸端與房企融資端所面臨的難題不會(huì)緩解，銷售將繼續(xù)面臨下行壓力。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持基本穩(wěn)定，房企對(duì)竣工交付投入的加大將成為四季度開發(fā)投資額的主要支撐，全年規(guī)模仍有望創(chuàng)新高，但規(guī)模增速將進(jìn)一步收窄。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，商品房銷售面積114193萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9%；比2019年1—8月增長(zhǎng)12.1%，兩年平均增長(zhǎng)5.9%；商品房銷售額119047億元，增長(zhǎng)22.8%；比2019年1—8月增長(zhǎng)24.8%，兩年平均增長(zhǎng)11.7%。

……略……

二季度后信貸政策、調(diào)控政策的收緊使得新房市場(chǎng)部分不合理需求得到抑制；部分房企“以價(jià)換量”使得觀望情緒蔓延，延緩了剛性需求的釋放。此外以一線及成都、杭州等核心二線為首出臺(tái)的二手房市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)等也使得新房市場(chǎng)受到自傳導(dǎo)二手房市場(chǎng)的消極壓力。從百城市場(chǎng)表現(xiàn)及實(shí)地調(diào)研情況來(lái)看，房企“資金難”和購(gòu)房者“房貸難”等一系列因素的影響在三季度陸續(xù)見諸樓市。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，房屋新開工面積135502萬(wàn)平方米，下降3.2%。房屋竣工面積46739萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.0%。受房屋新開工面積走低影響，1-8月房屋施工面積同比增速收窄至8.4%。

……略……

房企“搶回款”目標(biāo)壓力下竣工持續(xù)高漲，連續(xù)3季度同比增速超20%。7-8月全國(guó)房企房屋竣工面積10258萬(wàn)平方米，較2020年和2019年同期分別上漲27%和12%。一方面在“搶回款”的目標(biāo)壓力下，提速已售項(xiàng)目竣工盡快“交樓”可盤活預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金，緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力；另一方面，“交付大年”下房企也具備剛性壓力。因此房屋竣工面積持續(xù)發(fā)力，2021年連續(xù)3季度保持高速增長(zhǎng)。

房屋新開工和竣工面積此消彼長(zhǎng)下，施工面積總量增速連續(xù)3個(gè)季度回落，前8月累計(jì)同比增速較前6月收窄1.8pct。相對(duì)應(yīng)地，7-8月伴隨著房企新開工進(jìn)度大幅放緩和施工強(qiáng)度減弱，整體房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速逐漸失去建安投資的支撐。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10733萬(wàn)平方米，同比下降10.2%；土地成交價(jià)款6647億元，下降6.2%；二者較1-6月降幅分別擴(kuò)大1.7PCT和0.6PCT。三季度整體土地市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，房企土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款進(jìn)一步走低。

8月受到多城二輪集中供地規(guī)則調(diào)整，一二線城市土拍量?jī)r(jià)均延續(xù)低位運(yùn)行。成都、沈陽(yáng)雙雙中止公告，青島、濟(jì)南以平淡收?qǐng)觥５谝惠喭僚牧裂鄢鞘兄校Ｖ荨⑻K州等在土拍政策調(diào)整后也出現(xiàn)明顯的冷熱分化現(xiàn)象；杭州10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊僅有1宗正式進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，其余9宗由于報(bào)名企業(yè)未達(dá)三家，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，面臨“流拍”。

……略……

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，較2020年和2019年分別增長(zhǎng)10.9%和15.9%。

……略……

一方面，房企在審慎投資的決策下繼續(xù)大幅縮減新開工與拿地計(jì)劃，新房銷售端的下行和政策調(diào)控端的收緊也使得房企對(duì)市場(chǎng)判斷偏向悲觀。在“以銷定產(chǎn)”、“以銷定投”方針下建安投資與土拓投資對(duì)整體開發(fā)投資規(guī)模支撐進(jìn)一步失力，導(dǎo)致三季度開發(fā)投資同比增速大幅下滑。

另一方面，房企到位資金緊缺下交付回款具有迫切性，房企在房屋竣工方面的持續(xù)發(fā)力在三季度更為突出。此外土地市場(chǎng)上，財(cái)務(wù)狀況較好的房企對(duì)核心地塊仍保有極高熱情。因此房企對(duì)房屋竣工與高熱地塊的繼續(xù)投入是三季度開發(fā)投資額得以保持基本穩(wěn)定的關(guān)鍵。

商品房銷售來(lái)看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調(diào)控預(yù)期不變，樓市下行壓力仍會(huì)加劇。

東部地區(qū)和中部地區(qū)將面臨更大增速回落。在信貸政策收緊下地區(qū)內(nèi)三四線城市當(dāng)前出現(xiàn)的“二手房斷貸”、“新房首付流水嚴(yán)查”、“房貸利率上揚(yáng)”等仍將繼續(xù)對(duì)需求釋放形成制約；調(diào)控監(jiān)管深化下地區(qū)內(nèi)上半年高熱的一二線城市在四季度將明顯降溫，“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“新房房票”等各地新政下部分投機(jī)性購(gòu)房行為將被抑制。

西部地區(qū)和東北地區(qū)量?jī)r(jià)齊跌的局面將更加嚴(yán)峻。在房企大力回籠資金降負(fù)債的動(dòng)作下“零首付”、售后返款等營(yíng)銷現(xiàn)象將更為普遍，“降價(jià)潮”中購(gòu)房者逐漸產(chǎn)生觀望情緒，“以價(jià)換量”對(duì)銷售規(guī)模的正面作用正在邊際遞減。另外，信貸資質(zhì)嚴(yán)查的環(huán)境對(duì)部分民富基礎(chǔ)較弱地區(qū)購(gòu)房者存在較大購(gòu)買力打擊。同時(shí)，部分房企運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)的困難也將使得市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房者情緒向消極化轉(zhuǎn)變。

此外2021年新開工持續(xù)乏力，預(yù)期四季度部分市場(chǎng)仍然高熱城市將出現(xiàn)供應(yīng)短缺現(xiàn)象，進(jìn)而使得銷售節(jié)點(diǎn)期銷售表現(xiàn)不及往年。

總而言之，正常需求的釋放得以保證、多主體供應(yīng)和多渠道保障下全年銷售面積仍有望持平或微降，但四季度東部地區(qū)和中部地區(qū)銷售規(guī)模難創(chuàng)新高，西部地區(qū)和東北地區(qū)將面臨量?jī)r(jià)齊跌壓力。

房企拿地方面，隨著土地市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入，多個(gè)重點(diǎn)城市調(diào)整并升級(jí)了二輪集中土拍規(guī)則，熱點(diǎn)三四線城市也紛紛跟進(jìn)，加強(qiáng)對(duì)地價(jià)、溢價(jià)率的管控，整體拿地情緒將趨于理性冷靜。

從福州、青島、蘇州、濟(jì)南、杭州等已開始第二輪集中土拍的成交情況來(lái)看較第一輪已有明顯降溫。預(yù)計(jì)在土拍規(guī)則調(diào)整后，22城后續(xù)進(jìn)行額第二輪和第三輪集中土拍將在溢價(jià)率和流拍率上有較大變化，四季度整體核心城市集中土拍熱度下滑將成為普遍現(xiàn)象。

此外，“現(xiàn)金為王”主旨下房企對(duì)部分強(qiáng)三線城市的低利潤(rùn)率地塊將予以舍棄。如嘉興最近一次土拍已出現(xiàn)部分宅地底價(jià)成交。而其余三四線城市地市則將在四季度面臨更大的流拍壓力。

需要補(bǔ)充的是，從上市房企半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)來(lái)看仍有部分資金狀況較好房企表示將在年末加大土拓投資。故四季度重點(diǎn)城市部分利潤(rùn)率適當(dāng)?shù)臒狳c(diǎn)地塊仍將成為多家房企競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。這也將保障整體土地購(gòu)置面積規(guī)模，避免同比降幅加速擴(kuò)大。

短期新房銷售表現(xiàn)不佳疊加房企到位資金有限，四季度房企將對(duì)項(xiàng)目新開工繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。減緩開工進(jìn)度和降低施工強(qiáng)度將成為更多房企的選擇，對(duì)應(yīng)的建安投資額將繼續(xù)低位運(yùn)行。但“交付大年”和資金回款壓力下項(xiàng)目竣工面積將持續(xù)發(fā)力，延續(xù)當(dāng)前增速歷史高位水平。

開工與竣工二者作用下，整體房屋施工面積將繼續(xù)維持高位規(guī)模；新開工乏力的消極作用下四季度累計(jì)增速則將逐漸回落。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額在房屋竣工面積和部分房企對(duì)高熱地塊土拍的支撐下仍有望在四季度維持高體量，且有望全年規(guī)模在創(chuàng)新高。

在房屋新開工與整體土地購(gòu)置的乏力下，建安投資與土拓投資雙雙回落不可避免地將繼續(xù)減低整體開發(fā)投資額增速。預(yù)計(jì)四季度開發(fā)投資增速將降至10%以內(nèi)并進(jìn)一步回落。

2021年第三季度，土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率也呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，尤其是9月份溢價(jià)率降至3.9%的歷史低位，競(jìng)拍熱度較上一季度明顯降低；就前三季度來(lái)看，累計(jì)土地成交面積大幅下滑，金額也同比下降了8%，土地市場(chǎng)成交規(guī)模明顯萎縮。聯(lián)系溢價(jià)率來(lái)看，一直以來(lái)土拍熱度高漲的部分長(zhǎng)三角城市，市場(chǎng)熱度也有所下降，如蘇州在第二輪集中土拍中整體溢價(jià)率僅有1%，市場(chǎng)十分冷清。

1）土地成交量逐月遞減，各能級(jí)城市表現(xiàn)均不及二季度。自7月開始，全國(guó)336城土地市場(chǎng)成交量逐月回落；截止9月23日，第三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建面達(dá)到35347萬(wàn)平方米，環(huán)比第二季度下降36%，同比去年第三季度降幅更是高達(dá)45%。前三季度成交總建筑面積為134597萬(wàn)平方米，同比也下降了25%。

分城市能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市成交表現(xiàn)均不及二季度，尤其是一線城市，三季度成交量環(huán)比下滑了89%，同比降幅也高達(dá)79%；二線、三四線城市成交建面也環(huán)比分別下降65%和20%，供地量較二季度明顯在縮減。受集中供地政策的影響，各能級(jí)城市前三季度表現(xiàn)均不及同年同期，尤其是三線城市，同比去年同期降幅高達(dá)25%，供地力度明顯減弱。

2）重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯減少，第三季度價(jià)格高位回落。價(jià)格方面，第三季度的土地成交均價(jià)整體處于低位，整體成交均價(jià)為2754元/平方米，環(huán)比下降32%，一方面是受到重點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，另一方面則是受到資金壓力的影響，房企拿地積極性有所降低，底價(jià)成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價(jià)有所下調(diào)。

各能級(jí)方面表現(xiàn)一致，成交均價(jià)均環(huán)比下滑，尤其是一線城市，至截稿時(shí)尚無(wú)城市集中拍地，僅有少量商辦地塊成交，因此一線城市三季度平均樓板價(jià)降至7926元/平方米，環(huán)比二季度降幅高達(dá)51%；二線城市因重慶、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等低價(jià)城市成交量較高的影響，使得三季度樓板價(jià)環(huán)比呈下降趨勢(shì)，降至4898元/平方米；三四線城市也是由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯較少的緣故，樓板價(jià)降至2281元/平方米，環(huán)比二季度下降了10%。不過(guò)就前三季度總體情況來(lái)看，盡管第三季度各能級(jí)城市地價(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)，但由于第二季度市場(chǎng)熱度整體處于高位，前三季度總成交均價(jià)同比依然上漲趨勢(shì)，漲幅高達(dá)22%。

3）三季度整體溢價(jià)率環(huán)比下滑，9月降溫趨勢(shì)愈發(fā)顯著。（略）

表1  2021年前三季度各能級(jí)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量?jī)r(jià)（略）

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交情況來(lái)看，中西部省會(huì)城市仍是成交主力，成交量TOP3城市均位于中西部區(qū)域。其中，排名第一的是重慶，前3季度總成交建筑面積高達(dá)2673萬(wàn)平方米，較去年同期成交量減少了20%，但成交價(jià)格比去年同期上漲了9%。事實(shí)上，不只是重慶，長(zhǎng)沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價(jià)相比去年同期均有不同程度的上漲，主要是首輪集中土拍熱度較高，核心板塊宅地供應(yīng)明顯增加，帶動(dòng)整體地價(jià)上漲。

2021年三季度，由于多個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中拍地潮延后，土地市場(chǎng)成交量較二季度明顯下滑，成交價(jià)格也因優(yōu)質(zhì)地塊入市占比減少及城市成交結(jié)構(gòu)的變化而走低，同時(shí)溢價(jià)率也大幅下滑，土地市場(chǎng)熱度相比二季度明顯降低。結(jié)合政策層面來(lái)看，7月份以來(lái)上層調(diào)控環(huán)境不斷收緊，尤其對(duì)控溢價(jià)、控實(shí)際地價(jià)提出了新要求，各熱點(diǎn)城市也相繼跟進(jìn)在土地供給端發(fā)力，在供地結(jié)構(gòu)、土拍規(guī)則等方面進(jìn)行了大幅調(diào)整，以穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)走勢(shì)。以此來(lái)看，接下來(lái)土地市場(chǎng)熱度將會(huì)保持低位運(yùn)行，溢價(jià)率指標(biāo)或?qū)⑦M(jìn)一步走低。

而在價(jià)格方面。受城市成交結(jié)構(gòu)變化以及熱點(diǎn)城市嚴(yán)控溢價(jià)的影響下，第三季度地價(jià)較二季度明顯回落，各能級(jí)城市地價(jià)也均出現(xiàn)了環(huán)比下滑趨勢(shì)。接下來(lái)，在流拍率居高不下、中央要求各地嚴(yán)控實(shí)際地價(jià)的影響下，各地或?qū)⒄{(diào)低土地出讓價(jià)格以順利完成土地出讓，預(yù)計(jì)四季度地價(jià)將會(huì)進(jìn)一步走低，優(yōu)質(zhì)土地的拿地成本也或降較二季度有所回落。

至于成交規(guī)模方面，截止9月23號(hào)全國(guó)土地市場(chǎng)成交量較去年同期回落了25%，同比差距較大。并且，在房企集體 “躺平”式拿地的影響下，四季度成交量預(yù)計(jì)難追趕同期。就此來(lái)看，2021全年全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模也將較2020年有所回落。