作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

自2020年底至今，“三條紅線”政策出臺已有半年光景，眾多房企受融資渠道持續收緊影響，紛紛積極主動降檔。

據統計，目前已有多家房企成功降檔，截止至2020年三季度，招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；截止至2020年年底，融創、金科、陽光城、藍光等房企成功降檔；2021年2月末，綠地稱提前“轉綠”達標。

從目前已成功降檔的房企來看，現金短債比轉綠的房企數量最多，在監測到的9家降檔房企中，該指標除原本就處于安全區的房企，其余已均實現轉綠；其次為凈負債率，融創、金科、陽光城、藍光、華僑城、大悅城等房企已經完成該指標成功轉綠；最后為剔除預收款后的資產負債率。

表：截至目前部分房企2020年中期至今降檔成效

注：三條紅線標準：現金短債比不小于1倍；凈負債率不超100%；剔除預收款后的資產負債率不超70%

數據來源：CRIC整理

為實現降檔，各大房企主要圍繞“開源節流”展開布局，包括多維度營銷促回款、股權轉讓及出質、分拆資產上市、調整生產供應節奏、放緩投資節奏、優化債務結構等。 

事實上，房企降檔之所以呈現“現金短債比-凈負債率-剔除預收款后的資產負債率”這樣的順序，主要與指標改善的難易程度掛鉤。

其中，最易改善的現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在“三條紅線”中相對較低。一般來說，房企可通過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善該指標。如，不少房企借助各大營銷節點加大折扣和營銷力度，促銷售、抓回款，最終成功降檔。

需要注意的是，正因為現金短債比在短期內改善較易，因此，在短期內快速優化該指標的房企，并不能代表其與企業真實經營狀況相匹配，若不解決本質問題，存在再度惡化的風險。

其次為凈負債率，這一指標主要涉及貨幣資金、總有息負債和所有者權益。除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低總有息負債規模、擴大盈利增加權益等方式改善，這一點相對現金短債比而言調整所需的時間略長。

最難調整的是剔除預收款后的資產負債率，該指標涉及預收賬款、總資產和總負債。除了降負債、增資產，預收賬款在改善該指標的過程中也起到重要影響。預收賬款指房企在“預售制度”下，提前收到的房款及訂金，屬于無息負債，可與房企的有息負債形成一定對沖效應。在總資產和總負債不變的情況下，適度提高預售賬款的占比，可以在一定程度上降低剔除預收款后的資產負債率。但預收賬款的提升，考驗房企銷售、周轉、產品等多方面的綜合運營管控能力，非“立竿見影”之舉，因此該指標的改善相對其他兩個指標而言所需時間更長。

圖：三條紅線影響因素及改善難易度

數據來源：CRIC

2021年2月底，22個重點城市“集中供地”新政出臺，對各大房企的投資布局產生了巨大影響。

由于“集中供地”推行一年供地次數不超過三次，對房企短期內的資金充裕性、調配能力提出了較高要求。

新政發布后，催生了不少城市戰略布局與“集中供地”的22個重點城市匹配度較高房企的強烈降檔訴求。

一方面，不管降哪條紅線，降檔都能使房企的有息負債規模增速以5%的倍數調高，增量空間放大，提升資產流動性，在土拍市場上的容錯空間增大，為應對“集中供地”增加籌碼。

另一方面，部分原本就處于綠、黃檔的相對“安全”房企，即使這22個重點城市并非完全是其核心戰略，也有可能以此為契機向部分優質城市突圍，在高能級城市發展紅利中分一杯羹。這就使得那些原本就重點布局的房企，因“踩線危機”而面臨外來房企的競爭和威脅，由此一來降檔需求也變得更顯迫切。

此外，快速降檔也是房企綜合運營實力的體現，更容易在市場中吸引到合作伙伴聯合競地，提升勝率。

需要關注的是，“三條紅線”監管政策的本意是讓房企避免“規模陷阱”，健康持續發展，而房企的快速降檔或存在以短期利益為目的的“應付”動機。真正的降檔應是一項長期舉措，需持續關注企業有息負債增速，不斷平衡自身戰略與資產、負債、現金流的匹配程度，推動可持續發展。

總體而言，近期房企主動降檔成效頻現，得益于這些房企面對政策及時的反應、積極的態度、以及較強的運營管控實力。房企在降檔過程中更應關注是否與企業整體發展步調相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長遠發展空間。

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原標題： “集中供地”促房企降檔，“三條紅線”現金短債比改善最易