作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

目錄

東莞城市更新可分為較為明顯的三個(gè)階段：

城市更新1.0——2010年到2012年，東莞市處于三舊改造階段，進(jìn)行舊改探索，主要是履行全省三舊改造認(rèn)為。此階段代表項(xiàng)目如恒大綠洲項(xiàng)目等。2013年，東莞三舊改造有一段短暫的暫停。

城市更新2.0——2014-2017年，東莞市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造常態(tài)化全流程管理的方案》（東府【2014】147號），借鑒廣深、以深圳為主的三舊改造經(jīng)驗(yàn)，對三舊改造流程進(jìn)行管控，并于2015年出臺村企合作相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范舊城中村改造。

城市更新3.0——2018年至今，2017年年底，東莞市成立城市更新局；2018年，東莞市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)變更；2018年8月，東莞市出臺《關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府【2018】102號），對2014年-2017年期間的三舊改造工作進(jìn)行反思總結(jié)，要求加強(qiáng)統(tǒng)籌，以更高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。

因東莞房價(jià)、地價(jià)較深圳的優(yōu)勢，且東莞時(shí)政府定位層面即是接受深圳、廣州的產(chǎn)業(yè)外移，部分深圳、廣州的房企均已進(jìn)入東莞市場——如中洲、龍光、萬科、恒大、碧桂園、金地、佳兆業(yè)等。

（一）城市更新項(xiàng)目類型

按《關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府【2018】102號）規(guī)定，東莞城市更新項(xiàng)目主要可分為單一主體掛牌招商類、政府主導(dǎo)類（含市屬企業(yè)土地整備開發(fā)、政府主導(dǎo)收儲類）、權(quán)利人自改類三種類型。

因目前《東莞是城市更新實(shí)施辦法》即權(quán)利人自改類、政府土地整備收儲類政策尚在制定中，單一主體掛牌招商類政策已基本定稿，下文主要以單一主體掛牌招商類進(jìn)行介紹。

（二）具體操作流程

東莞市單一主體掛牌招商類城市更新項(xiàng)目流程主要需經(jīng)過如下6個(gè)階段：

而實(shí)操中較為關(guān)注的主要為前3個(gè)階段，即前期工作階段，前期服務(wù)商工作階段/更新單元立項(xiàng)階段，單一主體掛牌招商階段/實(shí)施主體確認(rèn)階段。 

（三）每階段實(shí)操及注意事項(xiàng)

前期工作階段，因《關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府【2018】102號）中已明確——今后鎮(zhèn)街、村組與開發(fā)商簽訂的合作協(xié)議要統(tǒng)一納入監(jiān)管，實(shí)行層級備案，嚴(yán)格防控開發(fā)商在前期服務(wù)以外通過“合作協(xié)議”、“框架協(xié)議”，目前前期階段一般是前期公司與村私下簽訂協(xié)議后，以村的名義對外進(jìn)行更新單元劃定、土地、建筑物資產(chǎn)評估、更新意愿征集等活動。

前期服務(wù)商工作階段/更新單元立項(xiàng)階段，主要有村招引前期服務(wù)商之后，委托前期服務(wù)商進(jìn)行“更新單元劃定、不動產(chǎn)權(quán)益核查和確認(rèn)、不動產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢、拆遷補(bǔ)償方案協(xié)商、改造項(xiàng)目可行性評估工作、掛牌招商方案編報(bào)、確認(rèn)掛牌招商政府（集體）綜合收益底價(jià)”等工作事項(xiàng)。前期服務(wù)商工作階段/更新單元立項(xiàng)階段，實(shí)施時(shí)間一般為1-2年。

單一主體掛牌招商階段/實(shí)施主體確認(rèn)階段，完成掛牌招商方案編報(bào)后，即進(jìn)入單一主體掛牌招商階段，該階段具體分為政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)階段，綜合收益報(bào)價(jià)最高者進(jìn)入要約收購階段，中標(biāo)人需在6個(gè)月以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)收購 100%不動產(chǎn)權(quán)益，方可確認(rèn)為競得方（土地最終受讓方），以達(dá)到實(shí)現(xiàn)政府（集體）、權(quán)益人、市場方三方合意和權(quán)益整合的目標(biāo)。單一主體掛牌招商階段/實(shí)施主體確認(rèn)階段，實(shí)施時(shí)間一般為1-1.5年。

當(dāng)開發(fā)主體被確認(rèn)為土地競得方后，即進(jìn)入后續(xù)實(shí)施方案審批及用地審批階段，流程較為常規(guī)，不再贅述。

需要說明的事，如涉及舊城中村改造項(xiàng)目的，需要按照東莞市及當(dāng)?shù)劓?zhèn)街關(guān)于集體資產(chǎn)保護(hù)的相關(guān)規(guī)定履行相應(yīng)流程。

（四）每階段資金投入

前期工作階段，具體投入與項(xiàng)目類型及項(xiàng)目體量相關(guān)，一般體量較小的項(xiàng)目，如拆除范圍面積5萬方左右的城中村項(xiàng)目，實(shí)際前期階段費(fèi)用約100-200萬元。該費(fèi)用后期可招引前期服務(wù)商之后，由前期服務(wù)商墊付后進(jìn)行回收及平賬處理。

前期服務(wù)商工作階段/更新單元立項(xiàng)階段，工作內(nèi)容因與前期工作階段基本相同，相關(guān)費(fèi)用與前期工作階段相似，涉及確認(rèn)掛牌招商政府（集體）綜合收益底價(jià)、掛牌招商方案編報(bào)等工作事項(xiàng)的，需由前期服務(wù)商另外承擔(dān)約100-150萬元費(fèi)用（以拆除范圍面積5萬方左右的城中村項(xiàng)目為例）。

單一主體掛牌招商階段/實(shí)施主體確認(rèn)階段，因涉及繳交地價(jià)及拆遷談判，是整個(gè)項(xiàng)目支出最多的階段。地價(jià)測算方面，需按照新的單一主體掛牌招商文件規(guī)定確認(rèn)，并按不同的系數(shù)確定底價(jià)，一般綜合測算按可售建筑面積約合5000元/平米。拆遷談判支出方面，建議為減少資金沉淀，盡量采取實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行談判，需墊付費(fèi)用亦主要為搬遷費(fèi)、裝修損失補(bǔ)償、簽約獎勵、過渡期補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等，基本按回遷面積1000元/平米可覆蓋。另外，需注意企業(yè)如報(bào)名參加單一主體掛牌招商的，需按照政府（集體）綜合收益底價(jià)的20%-30%繳納保證金，該保證金需待項(xiàng)目完成開發(fā)建設(shè)和回遷后方可返還。

（一）單一主體掛牌招商項(xiàng)目進(jìn)入方式及階段

就單一主體掛牌招商項(xiàng)目，一般由上市房企先行尋找合適的前期公司，并由雙方簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。后由前期公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期階段的相關(guān)工作，滿足一定條件后，雙方再簽訂正式合作協(xié)議，由上市房企按工作完成階段支付前期公司相關(guān)費(fèi)用并取得發(fā)票，前期工作具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目招引前期服務(wù)商、更新單元劃定、并將單一主體掛牌招商競得方確認(rèn)為上市房企指定目標(biāo)公司的整個(gè)流程。

（二）權(quán)利人自改項(xiàng)目進(jìn)入方式及階段

因目前東莞權(quán)利人自改無法通過簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議方式實(shí)施權(quán)利人變更，一般上市房企進(jìn)入方式較為單一，即選擇非關(guān)聯(lián)主體對原權(quán)利人進(jìn)行資產(chǎn)收購或股權(quán)收購后，然后由收購后主體委托前期公司或自行進(jìn)行城市更新項(xiàng)目的申報(bào)、實(shí)施主體確認(rèn)工作。