房屋租賃法律關(guān)系中，承租人基于《中華人民共和國民法典》（下稱“《民法典》”）第七百二十六條規(guī)定享有法定優(yōu)先購買權(quán)。就該權(quán)利性質(zhì)，學(xué)術(shù)界及司法實(shí)踐觀點(diǎn)雖略有爭議，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為系債權(quán)[1]及形成權(quán)[2]；就該權(quán)利主體，在未涉及到轉(zhuǎn)租的單一租賃關(guān)系中并無爭議，為承租人，但在存在轉(zhuǎn)租情況時，轉(zhuǎn)租方既是承租人又是出租人、次承租人也是轉(zhuǎn)租合同項(xiàng)下承租人，究竟誰是優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體？目前我國法律法規(guī)對此并無明確規(guī)定，司法實(shí)踐中也存在截然不同的觀點(diǎn)，尚無定論。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為次承租人不享有可向產(chǎn)權(quán)人（出租人）主張的優(yōu)先購買權(quán)，具體理由主要包括兩點(diǎn)：第一，由于優(yōu)先購買權(quán)系屬債權(quán)權(quán)利，在次承租人與產(chǎn)權(quán)人并無合同關(guān)系且現(xiàn)有法律又未明確賦予次承租人法定優(yōu)先購買權(quán)的情況下，次承租人地位并非是相對于產(chǎn)權(quán)人（出租人）的承租人，故需謹(jǐn)遵合同相對性原則，不應(yīng)將專屬于承租人的該項(xiàng)權(quán)利隨意擴(kuò)張至次承租人；第二，在無合同約定及法律規(guī)定條件下，作為普通經(jīng)營主體，產(chǎn)權(quán)人（出租人）通常不能也沒有義務(wù)預(yù)知額外義務(wù)負(fù)擔(dān)，要求其承擔(dān)次承租人的優(yōu)先購買相關(guān)義務(wù)，超出了合理預(yù)期范疇，過度且不合理地加重了產(chǎn)權(quán)人的負(fù)擔(dān)，有失公平。上海、重慶、河南、湖北等地區(qū)法院相關(guān)司法判例多持此觀點(diǎn)，例如：（2016）滬01民終1040號、（2020）渝0119民初1136號、（2020）豫1329民初253號、（2020）鄂2826民初812號。

相較于上述“一刀切”的審判思路，江蘇、北京、遼寧等地高院則出臺了相關(guān)指導(dǎo)意見[3]則屬于第二種觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)“附條件”地為次承租人開辟了主張優(yōu)先購買權(quán)的道路，相關(guān)指導(dǎo)意見認(rèn)為：次承租人系房屋的實(shí)際使用人，如承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。浙江、廣東部分地區(qū)法院雖未出臺相關(guān)指導(dǎo)意見，但亦在部分司法判例中明確了此觀點(diǎn)，例如（2020）浙0421民初2170號、（2018）粵06民初131號。

除此之外，司法實(shí)踐中還有少數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為與產(chǎn)權(quán)人訂立合同的承租人和轉(zhuǎn)租后的次承租人均屬于“承租人”范疇，均享有承租人優(yōu)先購買權(quán)，例如（2020）皖1282民初15號。

對此，筆者較為贊同第二種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，承租人購買權(quán)作為一種突破平等賦權(quán)原則、限制產(chǎn)權(quán)人（出租人）處分權(quán)的民事特權(quán)，在確定權(quán)利主體應(yīng)立足于該權(quán)利設(shè)立的目的，充分探究背后所保護(hù)的法益。最高人民法院主編的《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（下稱“《合同編理解與適用》”）一書中認(rèn)為“法律確定承租人優(yōu)先購買權(quán)，一方面體現(xiàn)了對租賃關(guān)系中相對弱勢一方的承租人的保護(hù)，另一方面也體現(xiàn)了維護(hù)因承租人使用收益租賃房屋而形成穩(wěn)定的生產(chǎn)生活秩序的必要?！盵4]同時，結(jié)合各地司法實(shí)踐傾向性觀點(diǎn)[5]及相關(guān)司法判例【例如（2019）蘇民申4356號、（2020）川0108民初124號案件】可知，法律之所以設(shè)定承租人優(yōu)先購買權(quán)、對于權(quán)利人處分租賃物的交易對象進(jìn)行必要限制，應(yīng)有兩方面的原因：

• 是為了保護(hù)使用人的穩(wěn)定、有序、持續(xù)使用房屋的秩序不被打破，避免社會資源的浪費(fèi)（主要包括因房屋使用人的更換而需重新裝修等損失）；

• 作為承租人與實(shí)際使用人（此承租人）同時存在的情況下，承租人承租房屋的目的已不僅僅在于使用為目的，不應(yīng)屬于突破平等賦權(quán)的價值取向所保護(hù)的對象。

因此從立法意旨層面理解，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)的是實(shí)際使用租賃物的承租人的優(yōu)先購買權(quán)利，故賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)更為契合該權(quán)利設(shè)立的目的。但如果完全突破合同相對性原則、當(dāng)然地在任何情形下均賦予次承租人該項(xiàng)權(quán)利，也會擾亂正常的交易秩序并造成對于次承租人權(quán)益的過度保護(hù)及對產(chǎn)權(quán)人處分權(quán)的過度限制，因此設(shè)置“經(jīng)產(chǎn)權(quán)人（出租人）同意轉(zhuǎn)租”的條件確有必要，如產(chǎn)權(quán)人（出租人）同意轉(zhuǎn)租，表明其已知曉存在次承租人這一主體且明知未來出售房屋時需履行通知義務(wù)的對象已由原來與其直接訂立合同的承租人變更為次承租人，支持次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)并未加重產(chǎn)權(quán)人作為出租人的義務(wù)負(fù)擔(dān)，做到了權(quán)益保護(hù)上的相對平衡。

此外，部分司法判例【例如（2018）粵06民初131號】和法官撰寫文章[6]中認(rèn)為：在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人通過承租轉(zhuǎn)讓的不僅是房屋占有、使用、收益的權(quán)利，同時亦將基于房屋租賃依賴關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)轉(zhuǎn)移至次承租人。如立足于此觀點(diǎn)，因合法轉(zhuǎn)租需得到產(chǎn)權(quán)人（出租人）的同意，故當(dāng)然地，該權(quán)利轉(zhuǎn)讓已有效通知了作為債務(wù)人的產(chǎn)權(quán)人（出租人），故次承租人作為新的債權(quán)人對產(chǎn)權(quán)人（出租人）主張優(yōu)先購買權(quán)也并無不妥。

根據(jù)《民法典》第七百二十六條之規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件之一是可滿足交易的“同等條件”。就何為“同等條件”，目前法律法規(guī)未有明確規(guī)定，各地中僅有北京、上海、重慶、山東等少數(shù)地區(qū)高院出臺了相關(guān)指導(dǎo)意見[7]，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為“同等條件”并非等于“同等價格”，而應(yīng)是“同等交易條件”。其中，就交易價格和支付方式應(yīng)屬“同等條件”并無太大爭議，但對于其余交易條件中哪些應(yīng)作為“同等條件”的考量范疇，目前并未形成較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)，結(jié)合各地法院的司法判例，“其余交易條件”包括但不限于購買套數(shù)、相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)傄约胺课莼蚪ㄔO(shè)用地上其他權(quán)利處置、履約能力、是否是否屬于限購對象等【參見案例：（2019）川06民特70號、（2019）贛08民終317號、（2019）蘇民申4356號、（2016）滬01民終11193號】。

對此，2020年7月最高人民法院于《合同編理解與適用》一書中做了較為具體的闡述，對于此后的司法實(shí)踐具有較為明確的指導(dǎo)作用，最高人民法院認(rèn)為：同等條件的判斷以出租人與第三人買賣合同約定條件為準(zhǔn)，其中購買價格和支付方式是最主要的合同條件，在價格條件和支付方式相同的情況下，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，沒有影響的不作為同等條件的對照標(biāo)準(zhǔn)。[8]

在其他交易條件中，購買主體資格（是否限購）是否應(yīng)屬于“同等條件”目前爭議較大，主要存在兩種觀點(diǎn)：

• 不應(yīng)屬于“同等條件”：主體資格的限制（是否限購）僅影響房屋買賣合同的履行，合同是否可履行并不能成為買賣合同成立的前提和條件，且即使合同無法履行，承租人依然有權(quán)根據(jù)合同要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，故不屬于限購對象不應(yīng)屬于“同等條件”，屬于限購對象的承租人依然享有優(yōu)先購買權(quán)；[9]

• 應(yīng)屬于“同等條件”：上海一中院在部分司法判例【（2016）滬01民終11193號、（2013）滬一中民二（民）終字第2831號】中認(rèn)為，若承租人屬于限購對象，要求出租人等待承租人具備購買資格后再將房屋出售給承租人缺乏法律依據(jù)，承租人受自身?xiàng)l件所限，事實(shí)上無法提供與其他買受人同等的交易條件。

對此，筆者較為贊同第二種觀點(diǎn)即不屬于限購對象應(yīng)納入“同等條件”范疇。

筆者認(rèn)為，雖然依照現(xiàn)有司法實(shí)踐主流觀點(diǎn)，作為限購主體的買受人可訂立房屋買賣合同且合同并不會因存在限購情形而無效，但在現(xiàn)有購房政策下，承租人獲得購房資格前無法進(jìn)行過戶等手續(xù)，需等到該主體瑕疵消除后方可繼續(xù)履行合同。產(chǎn)權(quán)人（出租人）出售房屋，目的在于及時獲取售房款，而依據(jù)房屋買賣交易習(xí)慣，買受人付款節(jié)點(diǎn)往往與前述交易環(huán)節(jié)緊密關(guān)聯(lián)，故承租人如限購，相較于本身已具有購房資格的買受人，合同履行期限特別是款項(xiàng)支付周期更長，必將導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人無法及時獲取售房款。此外，若因承租人最終無法解決限購問題致使合同解除的，產(chǎn)權(quán)人雖可向其主張違約責(zé)任維護(hù)自身權(quán)益，但通常需付出大量時間并產(chǎn)生額外費(fèi)用，即相較于與本身已具有購房資格的買受人，產(chǎn)權(quán)人與屬于限購主體的承租人交易可能將承擔(dān)更高的交易成本。綜上，購買主體資格（是否限購）雖不影響房屋買賣合同的訂立及效力，但對合同履行影響較大，可能損害產(chǎn)權(quán)人（出租人）的利益并導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人（出租人）的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，符合《合同編理解與適用》中提及的“影響到出租人的利益”之情形，故應(yīng)屬“同等條件”范疇。

《民法典》第七百二十八條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響?！备鶕?jù)該條規(guī)定，出租人妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人不可主張要求確認(rèn)出租人與第三人訂立的房屋買賣合同無效，但可向出租人主張賠償損失。

應(yīng)當(dāng)注意的是，上述損害賠償責(zé)任成立的基礎(chǔ)為出租人實(shí)施了妨害行為且該妨害行為與承租人最終無法行使優(yōu)先購買權(quán)間具有因果關(guān)系，即存在實(shí)際損害，[10]否則將欠缺請求權(quán)基礎(chǔ)，例如：無論出租人是否實(shí)施妨害行為，承租人本身存在無法實(shí)際行權(quán)的情況例如屬于限購主體的或超過法定期限未明確主張權(quán)利的，因優(yōu)先購買權(quán)的無法實(shí)現(xiàn)與出租人妨害行為并無單一、直接的因果關(guān)系，故承租人亦不可主張損害賠償【參見：（2016）滬01民終11193號案件】。

就損害賠償?shù)姆秶?，筆者查閱了上海、江蘇、浙江近三年的相關(guān)案例，發(fā)現(xiàn)承租人（包括次承租人）訴請主張的損失類型雖不完全相同，但大多均主張了房屋差價/升值損失，該損失一般包括兩種類型：第一種是承租人已在他處購房情形下，承租人較之出租人出售價格多支付的購房款損失，第二種則是出租人向第三人出售房屋的價格與市場價之間的價差。

就前述第一種損失，司法實(shí)踐主流觀點(diǎn)一般是在支持的大方向上適當(dāng)參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場一般交易均價予以酌定，爭議較小。但就第二種損失是否應(yīng)得到支持，司法實(shí)踐爭議較大，部分支持觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先權(quán)是一種機(jī)會權(quán)益，違約者破壞的不僅僅是守約當(dāng)事人行使優(yōu)先權(quán)的條件，而且也使得守約人通過行使優(yōu)先權(quán)獲得相關(guān)利益的希望消失，故侵犯該權(quán)利應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失不僅包括直接損失還包括可得利益損失，即使承租人尚未另行購買房屋，該房屋差價損失亦屬可得利益損失范疇，應(yīng)予賠償【例如：（2018）蘇07民終4331號案件】，《上海市高級人民法院關(guān)于房產(chǎn)案件若干爭議問題的處理意見》（2016.03.08）亦持此觀點(diǎn)，明確：“對于侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償責(zé)任，當(dāng)事人之間有約定的，則從其約定。若無約定的，出租人則應(yīng)賠償由此對承租人造成的損失，包括直接損失和可得利益損失?！?/p>

而反對者則大多認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為締約請求權(quán)，侵犯該權(quán)利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，故損失賠償范圍僅包括信賴?yán)鎿p失而不包括可得利益損失，鑒于承租人并未另行購買他處房屋、未實(shí)際產(chǎn)生購房差價損失，故承租人所主張的房屋差價損失不應(yīng)得到支持【例如：（2019）蘇04民終1612號、（2020）蘇0492民初2163號】。對于該問題，最高院在《合同編理解與適用》一書中予以了明確：“財產(chǎn)損害賠償以全部賠償為原則，賠償范圍既包括因侵權(quán)行為導(dǎo)致的財產(chǎn)價值的減少，也包括可得利益的喪失。即根據(jù)差額說，損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)為房屋目前的市場價值減去合同中約定的房屋售價之差與承租人另找新房等必要花費(fèi)之和。

具體而言，包括兩方面：其一，包括承租人在優(yōu)先購買權(quán)受到侵害后，不能享有直接從優(yōu)先買權(quán)人轉(zhuǎn)為所有人可帶來的便利而必須支付的額外費(fèi)用，包括另行尋找、購買或租賃房屋而支出的必要費(fèi)用；其二，承租人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)的可得利益損失，即由于房屋市場價格的變化，在出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，因市場價格上漲而致使承租人如替代購買類似房屋而多支付的費(fèi)用。這一部分費(fèi)用實(shí)際上正常履行情況下本可以避免的損失，或者說是當(dāng)事人正常預(yù)期不比支付的費(fèi)用，故亦在期待利益的范圍之內(nèi)。”[11]筆者較為贊同該觀點(diǎn)，即對于第二種房屋差價損失亦應(yīng)予以支持，只有如此，才可在兼顧公平原則的基礎(chǔ)上最大限度的保證承租人的利益，更為符合承租人優(yōu)先購買權(quán)設(shè)立的立法意旨。