丁祖昱評樓市 作者：CRIC租售編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
在熱點城市房租不斷上漲的情況下，為解決新青年、新市民的居住問題，發展保障性租賃住房成為主要抓手。
11月23日，上海發布了《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》，明確準入條件、租金監管、項目認定等基礎制度，同時在金融、稅費、配套公共服務等15項優惠政策。自國務院辦公廳7月發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，目前已有上海、廣州、廈門、成都、武漢、杭州、金華、蘇州、南京、合肥及浙江、山東、海南等省市公布加快發展保障性租賃住房的的實施意見或征求意見稿。
除了增加保障性租賃住房供應以外，租金成為租賃市場關心的焦點，隨著租賃住房供應增加，重點城市租金走勢如何？受到全國各地大力發展保障性租賃住房影響，多地出臺一系列調控政策，控制租金上漲，克而瑞租售數據顯示，2021年10月，全國55城個人房源租金環比呈現下跌趨勢。
01
住房租賃體系趨于完善
2021年，作為“十四五”的開局之年，租賃住房已經成為房地產行業的關鍵詞之一。
8月13日，上海市人民政府辦公廳關于印發《上海市住房發展“十四五”規劃》提出重點發展租賃住房，堅持租購并舉的主要任務，要求切實增強租賃住房，特別是保障性租賃租房供應的針對性和有效性。
在11月23日舉行的上海市政府新聞發布會上，據相關負責人介紹，“十四五”期間，上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上，2021-2022年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套(間)，完成“十四五”目標總量的一半以上。
住建部數據顯示，今年全國40個重點城市計劃新籌集保障性租賃住房共93.6萬套。僅前9個月，40個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。
此外，北京、上海、成都、濟南等多個一二線城市皆重點發展住房租賃市場，加大租賃住房供應力度，并提出了明確的租賃住房供應計劃。其中北上廣深“十四五”期間計劃新增租賃住房供應不低于40萬套。而在土地資源異常緊俏的廈門，同樣增加租賃住房供應，到2025年累計新增租賃住房8.5萬套。
與此同時，租賃市場監管體系日趨完善，僅2021年上半年，我國就已經累計出臺租賃相關政策110條，其中市場監管類占比最高，達36%。政策從出臺逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。
02
前10月租賃用地成交量下跌超三成
自然資源部“兩集中”供地中明確提出，在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。
從成交情況來看，10月，重點22城中武漢、上海、杭州、北京、長沙五個城市完成第二批次集中供地，共成交租賃土地62幅，以拿地配建方式為主，總建筑面積累計約113.25萬方，值得一提的是，上海10月出讓租賃用地宗數和建面居五城之首，共成交租賃用地26宗，成交建面55.56萬平方米。克而瑞租售重點監測的核心8城中，上海、杭州、北京、武漢4城成交租賃地塊58幅。
從時間序列上看，2017年7月至2021年10月全國重點8城租賃用地成交量累計值已達407幅，總建面約1899.64萬平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計258塊，占比67.08%。
圖：2017年7月-2021年10月重點8城租賃用地累計成交面積及幅數
數據來源：CRIC城市租售系統
2021年1-10月，租賃用地成交建面311.06萬平方米，同比下跌35.8%，成交均價為5289元/平方米。從近年來的成交均價顯波動走勢來看，2018年是租賃用地成交最低點，2020年和2021年成交均價環比分別上漲28.87%、下跌24.01%，主要是上海、武漢二批次租賃用地拉低了整體均價水平。
聚焦重點8城，2021年，受“兩集中”政策引導，自持用地比例提升，截至10月，重點8城已成交租賃用地327.78萬平方米，超越前面三年全年水平。成交均價方面，近年來逐年降低，目前自持用地成交均價為14796元/平方米。
圖：重點8城2017年7月-2021年10月自持用地年度成交走勢
03
55城個人房源量價齊跌
今年以來，隨著疫情受到控制，租金整體呈現上升趨勢。由于全國各地大力發展保障性租賃住房，對于個人房源租金已產生一定影響，加之多城出臺政策調控租金上漲，因此個人房源租金開始止漲轉跌，進入淡季行情。
55城個人房源量價齊跌。具體數據來看，10月，55城個人房源租金為33.32元/平米/月，同比去年上升8.53%，較上月環比下降1.16%。從城市來看，10月租金環比下降的城市多達40個，超七成城市租金下降，杭州和濟南環比降幅最大，均超5%。
圖：2021年10月全國個人房源租金坪效及環比
數據來源：CRIC城市租售系統
從新增供應的角度來看，55城個人房源新增供應506852間，環比下跌3.37%，今年以來，供應量持續走低，與房地產銷售市場息息相關，二手房房價的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東用于出售，或者處于觀望市場的狀態，直接導致了市場上可用于租房的房源減少，二手房價格傳導推動租房成本上升。
圖：2020年10月-2021年10月全國55城個人房源新增供應
數據來源：CRIC城市租售系統
聚焦重點8城，以2018年1月為基期，核心8城租賃價格指數出現下降。截至2021年10月，8城市租賃價格指數區間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大。其中，上海租賃市場的發展的持續性和穩定性最好。受租金調控影響，北上深杭四城租賃指數均呈現不同程度的下跌趨勢，而廣州租賃市場近期表現較差，已跌出第一梯隊。
圖：重點8城租賃價格指數走勢變化
2020年至今中央和地方出臺了將近40條跟保障性租賃住房相關的政策，這也表明了保障性租賃住房的重要地位。隨著住房租賃市場的不斷發展，以及各類規范政策的落地和多樣化的供應不斷增加，住房租賃體系日漸完善，對于參與主體而言，政策利好之下，或將迎來新的發展機會。未來，以租賃的方式解決長期居住需求，將成為建設和引導租賃市場發展的主要方向，隨著市場監管健全完善，以及多樣化的供應不斷增加，租賃市場租金整體也將會回歸理性。
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