在樣本城市的選擇方面，我們選取了常住人口規(guī)模相對較高的城市，包括所有的一二線城市及常住人口規(guī)模高于500萬的三四線城市，共計100個城市。這些城市的大學(xué)生數(shù)量占比在4%~42%之間不等，能充分體現(xiàn)在不同占比下，城市的大學(xué)生人口規(guī)模增長差異對住宅市場產(chǎn)生的影響。

按照大學(xué)生與總?cè)丝谠鏊俦?（本章簡稱為大學(xué)生增速比），可將這些樣本城市分為三類：

1） 近十年大學(xué)生增速比低于60%的“緩增型”城市，共有35個，主要以一二線城市為主，包括北上廣杭等城市；

2） 近十年大學(xué)生增速比介于60%~80%的“中增”型城市，共有30個，主要以三線城市為主，不過深圳、成都、合肥、寧波等近十年常住人口快速增長的城市也均在列；

3） 近十年大學(xué)生增速比高于80%的“快增型”城市，共涉及35個城市，其中一二線城市中僅重慶在列。

接下來，本章將從成交規(guī)模變動、市場波動、房價漲幅及去化周期等四個方面來深入分析大學(xué)生數(shù)量“緩增型”城市的房地產(chǎn)市場與其他類型城市之間的區(qū)別。

（1即城市大學(xué)學(xué)歷人口發(fā)展速度/城市總?cè)丝诎l(fā)展速度）

1、“緩增型”城市規(guī)模增速顯著慢于“快增型”城市（節(jié)選）

對比不同增速的城市近十年商品住宅成交面積變化來看，“緩增型”城市的市場規(guī)模增長明顯要慢于“快增型”城市，近十年復(fù)合增長率僅有5.7%，較“快增型”城市低了4個百分點。

究其原因，大學(xué)生數(shù)量緩增的城市多為一二線城市，這些城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)比較成熟，市場購房需求也逐漸由一、二手房共同滿足，尤其是北上廣杭等高房價城市，二手房成交規(guī)模近年來已經(jīng)逼近甚至超過新房成交面積。而其他兩種類型的城市，主要以三四線城市為主，新房仍是當(dāng)前住宅市場絕對成交主力，因此市場成交規(guī)模增長相對較快。

2、行業(yè)調(diào)整周期中，人才“緩增型”城市所受影響更大（略）

3、人才發(fā)展影響支付能力，天津、哈爾濱房價增長均慢于全國平均（略）

4、“緩增型”城市消化周期波動更為顯著，逆周期布局機會值得關(guān)注

除了規(guī)模增速相對較慢外，“緩增型”城市在去化方面表現(xiàn)也不佳。具體而言，就2020年底各城市的消化周期來看，“緩增型””城市的消化周期最長，平均超過10個月。在人才流入增速放緩的背景下，這些城市需求側(cè)增長也放緩，導(dǎo)致商品住宅庫存量不斷上升，去化周期拉長，典型如大連、沈陽等城市的消化周期均在24個月以上，庫存壓力較大。

值得關(guān)注的是，雖然“緩增型”城市當(dāng)前去化周期相對較長，但其周期波動也更為顯著，如海口、廈門、濟南和武漢等城市近十年消化周期波動系數(shù)均明顯高于平均水平。這種波動也使得人才“緩增型”城市更具有逆周期投資的特征。

以武漢為例具體來看。2011年底，武漢商品住宅消化周期高達17.7個月，較上一年大幅增長，但同年武漢的地房比較上一年出現(xiàn)下降趨勢，拿地成本較上一年降低，而接下來武漢的庫存壓力逐步減輕，至2015年底消化周期已不足6個月，市場迎來新一輪的大漲機會。2020年時亦是如此，年初受疫情影響武漢市場熱度降至冰點，上半年庫存量也明顯增加，土地市場熱度亦降至低位，拿地成本降低，但隨著下半年市場逐漸恢復(fù)，成交熱度上揚，房價也逐步走高，住宅周轉(zhuǎn)速度也明顯加快。因此，對于這類城市，逆周期布局可迎來更大收益，可重點關(guān)注這類機會。

5、小結(jié)：人才發(fā)展是城市樓市發(fā)展重要支撐，“緩增型”城市亦存在布局機會（略）

上一章節(jié)中提到人才“緩增型”城市增長速度相對較慢，但從絕對量上來看，這些城市面臨的“人才增長困境”也各有不同，其市場表現(xiàn)也存在一定的差異。在本章節(jié)中，我們將結(jié)合目前各城市大學(xué)生占常住人口比例對35個“緩增型”城市進行分類，并進一步來看這些城市的市場特征。

1、人才緩增模式各有不同，京滬寧大學(xué)學(xué)歷占比率先見頂（節(jié)選）

當(dāng)前，35個人才“緩增型”城市中，大學(xué)生占常住人口比例范圍從6%~42%不等，差異較大。其中，大學(xué)生占比最高的城市是北京，2020年每十萬常住人口中大學(xué)生數(shù)量達41980人，位居首位。此外，南京、上海、武漢、西安等高等教育資源較為集中的城市大學(xué)生占常住人口的比例也比較高。大學(xué)生占比較低的城市多為三四線城市，如永州、南陽、衡陽等，一方面這些城市高等教育資源不足，大學(xué)生數(shù)量也比較少，另一方面這些城市對高學(xué)歷人才的吸引力也明顯偏弱，因此占比多在10%以下。

進一步地，依據(jù)大學(xué)及以上學(xué)歷的人口占常住人口數(shù)量比例（下文簡稱“大學(xué)生占比”）來對35個城市進行劃分，可將這些城市分為三類：

1）“高位見頂”型：大學(xué)生占比超過30%的城市，包括北京、南京、上海、武漢、西安、太原及呼和浩特等7個城市。

2）“低位緩增”型：大學(xué)生占比低于20%的城市，主要以三線城市為主，但哈爾濱、石家莊、福州等二線城市也均在列。

3）“增長乏力”型：大學(xué)生占比介于20%~30%之間的城市。這類城市數(shù)量也最多，共有18個，其中不乏廣州、杭州、長沙等近年來人口增長表現(xiàn)亮眼的城市。

2、武漢、西安、南京人才占比處于高位，“抗跌”能力同樣更強（略）

3、沈陽、長春、大連人才增長乏力，樓市深陷去化周期泥沼（略）

4、人才緩增下哈爾濱、岳陽市場規(guī)模面臨收縮，福州成交面積增速將放緩（節(jié)選）

“低位緩增”型城市方面，多數(shù)是前期住宅市場發(fā)展不成熟的三四線城市，如岳陽、衡陽等人口大市2010年商品住宅成交面積僅在200萬平方米左右，通過三年棚改去庫存，這些城市的住宅市場容量大幅上升，房價也大幅上漲。這類城市近十年成交量價復(fù)合增長率平均水平均高于其他兩類城市。

長期來看，哈爾濱、石家莊、岳陽等城市的市場容量將基本出現(xiàn)增長見頂甚至收縮的趨勢。結(jié)合人才規(guī)模及比例增長來看，這些城市的大學(xué)生人口比例長期在低位，近十年漲幅十分有限，這也決定了這些城市多為內(nèi)生需求為主的城市，在棚改透支當(dāng)?shù)匦枨蠛笸鈦硇略鲂枨罅可伲w購房需求將出現(xiàn)萎縮。如常住人口較十年前縮減的哈爾濱在2017年后住宅成交面積就持續(xù)下滑，至2020年商品住宅成交面積已經(jīng)降至679.3萬平方米，甚至較2010年下降了16%；房價上漲趨勢也在2020年中止，成交均價較2019年微降了3%。

5、小結(jié)：人才占比對城市影響將進一步加深，沈陽、大連短期內(nèi)難逃脫去化困境（略）

基于以上研究，我們從三類人才緩增城市中分別選擇西安、大連和福州三個典型城市，結(jié)合近十年其商品住宅量價走勢，對各城市近十年市場周期分段，結(jié)合關(guān)鍵時點的地價、成交結(jié)構(gòu)等指標(biāo)，進而分析各階段市場的風(fēng)險點和機會點。

1、西安：規(guī)模階梯式上漲，搶人大戰(zhàn)后房價爆發(fā)式增長（略）

2、大連:規(guī)模震蕩下行，市場去化風(fēng)險凸顯

“七普”人口數(shù)據(jù)顯示，2020年大連每十萬人大學(xué)（大專及以上）數(shù)量達23593人，較2010年大學(xué)生比重增加了36%，遠低于全國平均增幅73%，不僅如此，大連常住人口規(guī)模增長滯緩，近十年常住人口增量僅有76萬人，增幅僅有11%，在一二線城市中僅次于哈爾濱、長春、天津、上海和石家莊，是典型的人才中位慢速增長城市。

分年度來看，2010-2013年間大連常住人口規(guī)模還是有一定程度的漲幅，因此量價趨穩(wěn)，2010年2013年成交規(guī)模均超千萬平方米；但進入2014年之后，由于重工業(yè)轉(zhuǎn)型升級緩慢，大連經(jīng)濟發(fā)展動力明顯走弱，經(jīng)濟增速連年下滑，甚至還出現(xiàn)負增長，大連常住人口增速日漸乏力，因此2014、2015年大連商品住宅成交規(guī)模大幅下滑，2014年商品住宅成交規(guī)模僅有671萬平方米，較2013年下降了四成之多。

再來看2016-2020年，大連常住人口規(guī)模就在698-700萬區(qū)間停滯不前，即使考慮到大連常住人口規(guī)模被低估的空間（七普公布2020年常住人口達745萬人），與西安、杭州這些在“搶人大戰(zhàn)”中收割大量人才的城市相比，大連的常住人口增量更是微不足道的。因此，大連房地產(chǎn)市場在2016、2017年的短暫的量價回升之后，在2018-2020年成交規(guī)模再度回落。

整體來看，大連近十年的量價走勢與人口增勢關(guān)系十分密切。2010-2013年間，大連常住人口增速相對較快，成交規(guī)模也在高位，經(jīng)濟失速的2014、2015年成交規(guī)模大幅下滑，受益于人才大戰(zhàn)，2016、2017市場短暫升溫，2018-2020年在強二線城市的夾擊、老齡化、人口外流影響下，大連的房地產(chǎn)市場又進入下行區(qū)間。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年大連商品住宅成交規(guī)模不及2019年，并且這種趨勢在人口外流的風(fēng)險之下還將加劇，截至2021年8月，去化周期已經(jīng)高達25個月。此外，近些年東三省產(chǎn)業(yè)衰退嚴重、經(jīng)濟活力不佳，老齡化問題日益嚴重，購房需求基本面頹勢難以逆轉(zhuǎn)，去化周期還有進一步拉長的風(fēng)險，未來陷入高庫存泥淖是大概率事件。

3、福州:民營經(jīng)濟支撐下近期表現(xiàn)較佳，中期市場仍將面臨挑戰(zhàn)（略）

綜上，人才“緩增型”城市由于人才增速慢，一定程度上拖累了城市購房需求的增長，其市場表現(xiàn)也相對較差的表現(xiàn)不及人才增長較快的城市，但人才“緩增型”城市并非無投資機會，典型如南京、武漢和西安等高人才比重的城市，由于近些年常住人口規(guī)模增速較快，尤其是西安這種人才已經(jīng)突破1000萬人的城市來說，人才規(guī)模的增量也是十分顯著的，其市場表現(xiàn)也趨于穩(wěn)定。

而對于長春、大連、沈陽、哈爾濱、岳陽這樣人才占比處于中低位的城市來說，其自身需求增長動力較弱，市場容量已現(xiàn)萎縮跡象，加之部分城市又面臨人口的外流，譬如哈爾濱、泰安、荊州、岳陽、衡陽、南陽等城市近十年常住人口均“負增長”，未來市場規(guī)模發(fā)展將進一步面臨挑戰(zhàn)。

1、人口不斷流入提升人才絕對數(shù)量，西安、武漢等市場規(guī)模趨穩(wěn)

對武漢、西安這類高人才比重城市而言，雖然人才比重增速趨于緩慢，但是由于近些年常住人口規(guī)模增速較快，尤其是西安這種人才已經(jīng)突破1000萬人的城市來說，人才規(guī)模的絕對增量依舊十分顯著。

“七普”數(shù)據(jù)顯示，與“六普”數(shù)據(jù)相比，35個人才緩增型城市中有11個城市大專及以上學(xué)歷人口數(shù)量增量超過100萬人。其中，西安、武漢和南京由于高校資源豐富，人才儲備量充足，在2010年其大學(xué)生占比就位居全國前列。并且近年來在人才政策的影響下，大學(xué)生人才規(guī)模更是進一步提升，如西安2020年大學(xué)生人才規(guī)模增至401.5萬人、較十年前實現(xiàn)了翻番。目前，三個城市均為每十萬人大專及以上學(xué)歷人數(shù)超過3萬人的高人才比重城市。高學(xué)歷人才規(guī)模的增長為當(dāng)?shù)貛砹顺渥愕馁彿啃枨螅虼耸袌鲆?guī)模趨穩(wěn)，樓市“抗跌”能力也比較強。

2、人口流出加劇人才發(fā)展降速，東北核心城市去化困境難以化解（略）

3、岳陽等三四線城市內(nèi)生需求不足，人才外流加劇市場規(guī)模收縮（略）