作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

2017年以來，國內房企廣泛發行境外美元債，境外發債逐漸成為房企融資的重要方式之一，融資量逐年上漲。2019年，100家典型房企境外發債達到高峰，融資量達到約5052億元，占所有發債總量的64%。

2020年，新冠疫情全球擴散，美元債市場加劇動蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺等諸多因素疊加，房企在境外發債上開始收縮，融資量約為3998億元，同比下降21%，其在企業發債的占比也同比下降了17%。

2021年前9月，境外債券發行進一步收緊。房企境外發債2379億元，同比下降24%，占比同比下降2個百分點至44%。

圖：100家典型房企2016-2021年9月境外發債及占比情況（單位：億元）

數據來源：招股書、CRIC整理

值得注意的是，2021年5月以來，多家房企的債務問題陸續爆發，中資地產債二級市場及一級市場發行較為震蕩，房企境外發債并未呈現年中“小高峰”的趨勢，境外發債量維持較低的水平。

從單月表現來看，“三條紅線”政策發布以來，房企境外債單月平均融資額263億元，較“三條紅線”政策發布前明顯下跌。

圖：100家典型房企2019-2021年9月單月境外發債情況（單位：億元）

數據來源：企業公告、CRIC整理

2021年以來，房企債務違約事件頻繁增加，且逐步蔓延至頭部房企。同時違約產品的類別也在持續擴大，由此前的信托貸款等非標產品，逐步蔓延至境內公募債，從而引發公募債券的信用風險。

此外，疊加房貸兩集中等政策的影響，境外投資者對國內房地產行業的擔憂進一步加劇，這也導致了近期房企境外發債市場波動較大，房企境外新債發行受阻。

2021年前9月，房企境外發債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發行債券小于2021年到期債券總額，而2020年前9月境外發債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時僅有43%的企業發行新債低于到期債券。

圖：100家典型房企境外發債到期情況（單位：億元）

數據來源：企業公告、CRIC整理

與發行量低迷相反的，是境外發債償債高峰的到來。

2021年起，房企的境外發債到期額暴漲，2021年、2022年、2023年到期美元債均達到3000億元以上。其中，2022年到期美元債最高，規模達到3755億元，境外償債壓力更大。

由于境外債的企業發行年限主要以1-5年為主，且近幾年“借新還舊”持續滾動發行，隨著境外債償還高峰的到來，“借新還舊”滾動機制也將備受考驗。

當下，房企美元債違約潮苗頭的出現，給本就脆弱的境外債券市場造成了更大的打擊，房企境外債券市場跌跌不休。因此，房企境外債券市場的信心重塑，以及新債的穩定發行顯得尤為重要。

在此背景下，房企境外債券市場重現了一波回購潮。

一方面，通過回購可以進行債務置換和緩解短期內的到期壓力。回購金額的59%的債券到期時間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進行了25次的境外債券的贖回動作，合計贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時其還表示未來仍將積極強力加大債券回購力度。

另一方面，也在于提振和重塑市場信心，意在維穩。贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，范圍較大；同時從債券贖回的單筆金額來看，單筆提前贖回金額一般為100萬美元-800萬美元不等，單筆贖回金額相對較小，呈現“高頻次低額度”的特點。因而整體來看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業旨在穩定各只債券的價格，提振市場信心。

表：2021年下半年以來房企提前贖回境外債情況

數據來源：企業公告、CRIC整理

據不完全統計，2021年下半年以來，18家房企陸續實行境外債回購舉動，回購次數超過100次。從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，占初始發行金額4.07%。

總的來看，隨著房企境外債到期高峰的到來，以及近期多家房企違約問題頻發，房地產行業的境外債發行與償還的壓力也逐漸增大。

與此同時，在行業嚴厲的調控政策持續下，未來或有更多企業瀕臨美元債違約的風險。對于房企而言，在維護債券市場的信心的同時，更要積極和提前部署債券償還計劃，在根本上保證境外債券市場的再融資需求有序滾動，從而穩定企業的日常經營。

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原標題： 境外發債償債高峰到來，房企“借新還舊”機制備受考驗