丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在監(jiān)管新規(guī)的不斷出臺背景下，房地產行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，行業(yè)格局也迎來重塑。相信集中供地勢必將對市場造成深遠影響，也給企業(yè)投資布局帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)。
4月20日，“易居克而瑞第28屆地產金融形勢發(fā)布會”在上海成功舉行，本次大會匯集了各大券商機構、開發(fā)企業(yè)同仁、業(yè)內專家以及媒體，共同探討供地兩集中下房企投、融、營的破局之道。
房地產市場形勢分析與行業(yè)發(fā)展趨勢
在2021年一季度中國房地產行業(yè)總結與展望中，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱就“當前房地產市場形勢分析與行業(yè)發(fā)展趨勢”進行主題演講。他表示，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。但基于政策的重磅下，行業(yè)格局將重塑。
市場方面呈現(xiàn)出一、二手房成交超預期優(yōu)質地塊競拍熱度不減的情況。從行業(yè)銷售規(guī)模來看，一季度銷售面積、金額較2019年同期增20.7%和41.9%。新房成交上，一季度百城住宅成交面積同比增103%，較2019年同期增37%。其中，一線“成績”最亮眼、三四線超預期、二線分化加劇，滬、深、杭、寧一季度成交較2019年同期翻番。
3月二手住房成交數(shù)創(chuàng)近年來新高，一季度累計成交較2019年同期增80%。但在土地市場方面，一、二線城市成交大幅縮量，地價結構性回調。而土拍熱度上，溢價率創(chuàng)2020年以來新高，流拍率連續(xù)四個月回落。重點城市首批宅地集中規(guī)模與2021年供宅地計劃供應規(guī)模比較，丁祖昱還發(fā)現(xiàn)，城市供地節(jié)奏差異巨大，廣州供地最為“積極”，深圳相對“保守”。
今年3月，熱點城市市場成交熱度持續(xù)，房地產迎來“小陽春”。房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態(tài)勢。2021年一季度，TOP100各梯隊房企銷售金額門檻繼續(xù)提升，相較2020年和2019年同期增幅明顯。丁祖昱強調，雖說百強房企的業(yè)績同增八成，但在投資方面仍需保持審慎。
值得注意的是，2021年一季度房企融資總額2846.21億元，環(huán)比下降20.0%，同比下降31.5%。一方面，“三條紅線”使得房企集中降杠桿融資審慎，另一方面，疊加一季度政策對違規(guī)資金的嚴格查處等因素融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，因此房企融資量持續(xù)下滑。
提及到未來房地產行業(yè)的趨勢，丁祖昱認為，當行業(yè)步入無增長時代，規(guī)模房企也會出現(xiàn)負增長。與此同時，投資趨同、重點城市地價難降，要精選投資城市，合作、深耕破局。在疫情常態(tài)化的趨勢下，數(shù)字化加速，線上營銷或將成為新戰(zhàn)場。后疫情時代，更應該關注租戶的需求，傳統(tǒng)辦公融入“聯(lián)辦模式”。伴隨著人口老齡化加劇，養(yǎng)老產業(yè)空間巨大，未來潛力有待釋放。
行業(yè)回歸理性，企業(yè)回歸管理
面對行業(yè)的變化與重塑，中梁控股執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁李和栗在“行業(yè)新常態(tài)，企業(yè)在回歸”的主題演講中表示，當前政策趨勢下，促使行業(yè)“大浪淘沙”的同時，也洗去大量的泡沫，原先依靠負債做大規(guī)模的商業(yè)模式已經(jīng)失效，未來的行業(yè)競爭格局加劇，頭部集中度加強，資金能力才是最主要的核心競爭力。
針對行業(yè)目前面臨的瓶頸問題，李和栗將其總結為以下三點：規(guī)模瓶頸、利潤瓶頸、信任瓶頸。在他看來，2021年的需求穩(wěn)健，本質在于，2019-2020年需求穩(wěn)健沒有“透支”，沒有經(jīng)歷大起大落，但相對而言，大周期燙平，地域分化，周期分化，土地熱度還將大過需求熱度。
談及到未來的趨勢時，憑借在中國房地產行業(yè)多年經(jīng)驗的李和栗指出：“行業(yè)回歸理性，企業(yè)回歸管理。企業(yè)要擺正好心態(tài)，自我調節(jié)，穩(wěn)健發(fā)展。”因為在他看來，行業(yè)目前處于有需求、強競爭的時代。在投資能力方面，要找有需求的弱競爭市場，短期關注供需，長期關注人口流動。持續(xù)修煉內功，最終還是要做學習型、自驅型企業(yè)。
“當前行業(yè)進入‘無人區(qū)’，前方?jīng)]有參照物，調控手段在不斷精細化。行業(yè)持續(xù)向前，有些規(guī)律難以復制。作為一家快速發(fā)展的大型綜合房地產開發(fā)商，秉承持續(xù)打造高素質經(jīng)營人才，創(chuàng)造卓越的價值共創(chuàng)集團的愿景，在周期燙平的背景下，唯有練好內功、抓好經(jīng)營，方能取勝。”李和栗認為，應對方法應從“舊打法”到“新常態(tài)”的轉換。
把握好最后一輪“市場紅利”
港龍中國執(zhí)行總裁姜煒在“雙集中政策下的思考及應對”的主題演講中提及，對于雙集中政策不用太過于焦慮，港龍中國對市場謹慎樂觀，只要堅持在房地產行業(yè)走下去，就一定會有收獲。
政策的影響推動企業(yè)邏輯變革的加速，他站在港龍中國的角度進行思考，“政府調控的本質是加強對市場和行業(yè)的把控。對于雙集中來講，資金周轉跟以前的高周轉理解不一樣。”姜煒認為，企業(yè)的資金能力是核心的能力。
最近地王頻現(xiàn)，房企的一擁而上致使地價攀升，在他看來，行業(yè)需要更多的理智和冷靜，做好戰(zhàn)略規(guī)劃才良策。集中供地政策提高了土地市場透明度，理論上應該是利于地價降低。土地成交和貨幣供應存在趨勢和波峰形態(tài)的高度擬合，地價趨勢還是看貨幣。姜煒認為：“對于新政不需要過度緊張，調控不會急轉彎。”
對于集中供地的后續(xù)政策跟進會彰顯政府對于中小房企在行業(yè)里落位的期望。對此他表現(xiàn)出十分的信心：“‘土地集中’并不會削弱中小房企的生存空間。”
針對上述思考，姜煒也提出港龍中國的一些應對策略，雙集中政策下房企的發(fā)展戰(zhàn)略和投資節(jié)奏將根據(jù)新政重新鋪排，開發(fā)商需要順勢而為，將“制造業(yè)思維轉變”提升為戰(zhàn)略高度；真正落實流程化、模板標準化、信息現(xiàn)代化及大運營流水線“三化一線”的內功提升和思維轉變。
站在投資端的角度去分析，姜煒提出，中小房企要認清形勢，學會經(jīng)營低利潤項目，未來的行業(yè)將會更透明、更公開、更激烈、更殘酷，不具備先發(fā)優(yōu)勢的中小房企要認清形勢、謀定后動。
留給成長型房企的窗口仍然存在
龍記泰信集團執(zhí)行總裁楊江輝在“集中供地下，成長型房企投拓及運營戰(zhàn)略”的主題演講中表示，集中供地影響下，城市區(qū)域競爭壓力增強，房企更傾向合作，房企回款周期也將會拉長，中小房企融資更難，服務和產品將遭受降維打擊。
楊江輝認為，集中供地22個熱點城市拿地端銷售端均競爭激烈，拿地利潤率相對較低，地貨比低，不適合成長型房企子彈價值最大化，成長型房企想不吃“尾氣”，就要選對區(qū)域走小路。
結合成長型房企的投拓戰(zhàn)略，他提出：“要先定期望目標，再定具體戰(zhàn)略，其次基于期望目標倒逼和基于企業(yè)現(xiàn)有資源順推戰(zhàn)略，定期復盤。關注投融資資源、運營節(jié)奏、資產結構、現(xiàn)金流表現(xiàn)、組織管理。”
據(jù)悉，成立于2005年的龍記泰信，從原始積累階段，到調整提高階段，再到全產業(yè)鏈發(fā)展、布局全國，一直遵守拿地原則是堅持流動性覆蓋安全性、安全性大于盈利性。固守陜西大本營擇機布局關天經(jīng)濟區(qū)、中原經(jīng)濟區(qū)、齊魯經(jīng)濟區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)、大灣區(qū)經(jīng)濟區(qū)、川鄂經(jīng)濟區(qū)六大區(qū)域的都市圈經(jīng)濟群。在西北，華中，華東區(qū)域尋找價格洼地。
在區(qū)域選擇方面，企業(yè)始終堅守大本營保持市占率，絕對深耕持久戰(zhàn)，都市圈潛力城市戰(zhàn)略進入，板塊深耕陣地站。楊江輝則重點提及到“撿漏型區(qū)域”的重要性，既尋找價值洼地，打“游擊戰(zhàn)”，不戀戰(zhàn)。
作為一家以產品為核心競爭力的成長型房企，楊江輝表示，企業(yè)始終堅守匠心精神與品質追求，通過打造優(yōu)質產品與服務，兼顧規(guī)模、效益、品牌的三重利益。在企業(yè)人才搭建思路上，注重同創(chuàng)共享，深度提高學習。
“留給成長型房企的窗口越來越少，但窗口仍然存在。堅守安全線，冷靜拿地，堅定心態(tài)，不斷學習。”楊江輝說。
調整負債結構依舊是房企重要改善方向
從金融機構角度來看房企融資環(huán)境的影響，克而瑞證券首席分析師孫楊在“從資本市場角度看雙集中供地政策對非頭部房企的影響”的主題演講中表示，2月25日因集中供地及其他因素推動，多數(shù)房企在股票市場經(jīng)歷“一日行情”，但翌日市場即回歸了理性。債券價格走勢未見明顯波動，疊加價格高位壓力及政策影響，3月8日價格到低位。
總體而言，債券價格與基本面關聯(lián)度較高，政策對公司的誤傷，隨著經(jīng)營表現(xiàn)，將逐漸回歸。
行業(yè)現(xiàn)狀方面，孫楊從公司存量資金角度來看，在雙集中政策下，房企分化明顯，房企在短時間內對保證金和前融的需求大大提升，除去短期負債后在手現(xiàn)金的剩余量越多，公司的安全邊際相對越高，對于高息資金的需求量越低。
“資本市場公開融資格局已形成，境內外成本差別明顯。”孫楊根據(jù)監(jiān)測的170家房企各年度人民幣債以及美元債的發(fā)債集中度情況，境外債券發(fā)行成本分化仍明顯，前十強房企發(fā)行成本較低，50強之后房企的境外債發(fā)行成本相對走高明顯；境內人民幣債券的發(fā)行成本差距維持2020年低位，對部分房企來說發(fā)行境內債券更具性價比。
他還結合房企案例進行分析，在孫楊看來，二級市場債券價格價格兩級分化，一級成本難降，借新還舊，調整負債結構依舊是房企重要改善方向。
最后，針對市場趨勢及非頭部房企應對策略展望，他認為資本市場風險偏好下降，頭部房企的資本市場融資成本優(yōu)勢將進一步凸顯，資金成本低。
“前融和保證金的短期內成本較高，是投資機會，市場會增加新的參與方。房企合作增加，中小房企在優(yōu)質項目上的并表權爭奪壓力加大，可能會影響未來財務上的表現(xiàn)。”孫楊說到，此外，城市開發(fā)界面逐漸分化，非特色房企將逐漸邊緣化。
值得一提的是，作為非頭部房企，區(qū)域深耕、產品力、項目操盤能力、雙集中城市補貨的情況和權益是未來弱化資本市場擔憂的關鍵。
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