觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
香港傳真
這些被抵押、變賣的香港物業背后，往往都牽扯映射著企業的高低起伏。
出售手中尚有價值的資產，在許多時候成為了房企最后一根救命稻草。
正如物業平臺，便成為當下房企間資產變賣的熱門標的，富力、當代、花樣年等都先后將它們擺上貨架。
除此外，核心地段的商業、住宅等物業也逐漸出現在房企的待售清單里，甚至包括掌舵者們的私人財產。
這一現象在寸金寸土的香港更顯突出。
11月9日確切消息稱，世茂集團大股東許榮茂家族已將旗下3層中環中心物業抵押予星展銀行香港，以獲取14.05億元貸款。
無獨有偶，香港土地注冊處文件顯示，近期許家印已將香港布力徑10號B豪宅抵押給中國建設銀行(亞洲)，據悉套現2.47億港元。
更早前，原海航集團董事長陳峰的香港半山超級豪宅，以逾3.1億港元易手，較2015年購入價折價28%。
這些被抵押、變賣的香港物業背后，往往都牽扯映射著企業發展的高低起伏。
相比尚且活躍在行業中的恒大、世茂，海航顯然已是過去式。這家曾經雄心勃勃的集團，激進擴張埋下苦果，此后為了應付債務難題頻頻出售資產。
作為海航在擴張時代最為看重的業務內容之一，曾于2016年開始大舉進港，先是從黑石手中購進上市平臺香港國際建投股權，隨后以此為實體收購斥資273億港元買下了香港啟德四宗地塊。
創始人陳峰也在彼時先后買入幾處山頂豪宅，包括西半山豪宅天匯復式、豪宅TWELVE PEAKS雙號屋。
2017年開始，海航資金鏈問題逐漸顯現，聚焦主業提上日程，于是啟德四幅地塊在2018年陸續出讓予恒基兆業和會德豐集團，在香港的故事幾近落幕。
如若啟德地塊的出售處置是主動行為，陳峰私人豪宅的易手則更多是一個被動行為。
今年1月，海航宣布破產重組；9月陳峰因涉嫌違法犯罪，被依法采取強制措施。
就在今年10月份，港媒報道稱，陳峰名下香港西半山豪宅天匯45層A室以逾3.1億港元成交，成交呎價達6.6萬港元，約合人民幣59.1萬元/平方米，成為年內最大額的住宅“銀主盤”。
據悉，所謂的“銀主盤”即為法院拍賣房屋，指的是在業主無法繼續還款給銀行時，銀行根據按揭條款和香港《物業轉易及財產條例》規定，向法院申請沒收物業，并委托私人拍賣行進行拍賣，獲取一定數額還款。
另據觀點地產新媒體了解，陳峰名下被迫處置的香港物業還包括豪宅TWELVE PEAKS雙號屋。
香港土地注冊處數據顯示，其于10月15日收到TWELVE PEAKS雙號屋物業的“委任接管人和管理人契約”，意味此超級豪宅已淪為“銀主盤”。價格方面，早前據報將以5.1億港元“蝕讓價”放售。
已成定局的海航只能任由處置，尚在求生的恒大則還有選擇。
10月19日，許家印所屬布力徑10號B洋房向中國建設銀行（亞洲）做了抵押，套現約3億港元。有知情人士透露，此次是恒大私募融資的債權人要求追加許家印的豪宅作為抵押物。
布力徑這處洋房對許家印來說意義不小，該處為香港傳統豪宅地段，如賭王三太陳婉珍及女兒何超蓮等都住在布力徑。
早在2009年8月恒大赴港上市前一個月，許家印便一舉出手買下布力徑兩棟豪宅，除了已抵押的10號B洋房，還包括緊挨著10號C洋房。
有港媒曾爆料，該住所近年為許家印夫婦及家人自用，用于來往香港時偶爾落腳。據悉，目前兩棟洋房估值分別約為7億及8億港元。
當然，在進行私人財產處置之前，恒大也籌謀出售香港的住宅項目以及總部大樓。截至目前，恒大成功轉售的在港項目僅位于香港長沙灣的恒大·睿峰項目，接盤方為合伙股東鼎佩集團，這一公司為許家印好友鄭家純家族旗下。
相比海航、恒大處置資產時所處的環境，世茂似乎沒那么窘迫。
據最新消息，世茂集團大股東許榮茂家族于近期將旗下三層中環中心物業抵押予星展銀行香港，以獲取14.05億元貸款。
中環中心的名頭相信已無需贅述，自2017年李嘉誠攜402億港元從香港中環中心全身而退之后，時至今日這座大樓的來往流轉仍在繼續。
以香港為創業起點的許榮茂，也參與了這棟大樓的售賣：2018年2月中旬，世茂房地產主席許榮茂、金利豐集團朱李月華等聯合體接盤，出資額達160億港元。
最終，中環中心75%股權主要由5位大股東所擁有，并對交易所得47層寫字樓業權進行分配，其中許榮茂分得9層。
雖為個人投資物業，許榮茂也嘗試將該物業用于發展公司業務。于今年8月12日，世茂集團推出旗下香港首個共享辦公室The Center Space，正坐落于中環中心76樓，涉約2.36萬平方呎樓面。
如今，許榮茂將中環中心旗下三層物業進行抵押貸款，或也將反哺支援世茂集團。
事實上，若從明面上的報表及財務數據上看，世茂并無顯著的杠桿及資金壓力。以三道紅線看觀察，截至中期世茂保持在“三條紅線”的綠檔，扣除預收款后的資產負債率為68%，凈負債率50.9%，現金短債比為1.9倍。
截至6月底，世茂賬上現金為800億元。
然而，市場對于房企的信心正在遭遇挑戰，誰也無法打包票說，現在有充足現金流的房企便不會倒下。如果說海航、恒大是顯而易見的危機，世茂則似乎是未雨綢繆。
就在近日，世茂便因一則陸家嘴信托貸款違約傳言而導致債券大跌。隨后于11月5日下午，世茂集團緊急召開投資人電話會議，就相關事項進行回應。
會上，世茂對陸家嘴信托貸款進行澄清，指出該信托體量大概30億，到期期限將在2022年-2023年。
同時，世茂針對近來外界關注的理財產品規模、境外美元債安排、再融資情況等進行回應，表明今年內并無到期的美元債和公司債，即是說年內無公開市場債務償付壓力。
此外，世茂披露將有一筆明年四五月到期的7億美元債，已與投資人在商談；以及一筆七月到期的10億美元債。
但不可否認的是，當前政府與金融機構監管力度下，房企籌措資金的通道正在不斷被擠壓。
如昨日11月8日，深圳召開了房地產形勢調研會，萬科、佳兆業、卓越等房企參與，其中不少房企都或多或少提及了當前融資及現金流受限的處境。不過也有房企表示，10月、11月按揭方面已有一定的放松。
世茂同樣在上述會議中就袒露：“最關鍵的還是金融機構的信心，像我們發債還有50-60億的額度，但發不出去。如果這些債務全都不能借新還舊，那還是壓力非常大的。”
如何提振金融機構信心？世茂稱近期公司將會啟動對美元債和股票的回購，希望給市場更多的信心。
回購資金來源之一，或許就是資產出售所得。
可以明顯窺見的是，整體融資緊張、銷售及回款放緩下，出售資產已成為最快的現金籌措方式。
世茂在會議中就回應投資者稱，極端情況下公司進行資產出售的話，能回籠2000多億現金，這將是對債務最好的保障。
“我們還有一些優質資產，之前不舍得賣但是現在也在談了。我們的優質資產負債是很少的，基本上賣100億可以回50億。”
世茂稱，集團在上海、北京的辦公樓和酒店很多，但還在談價格；香港方面有200多億貨值可以賣。
因此，在中環中心抵押貸款之外，接下來或可窺見世茂不時的資產出售動作。
就在上周，上海陸家嘴93套房產老舊一夜拋售的消息引起轟動，據悉房源持有方正是世茂集團下屬的蘇滬區域公司。
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