觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
禹洲集團將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務(wù)集團上市，其中，廈門禹佳商業(yè)主要負責(zé)集團的商管業(yè)務(wù)，而本次轉(zhuǎn)讓的禹洲物業(yè)服務(wù)則主要負責(zé)物管。
繼碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶、合生活接盤恒大物業(yè)及雅生活以后，2022年開年，物業(yè)行業(yè)的并購整合熱潮還在持續(xù)。
1月5日晚間，華潤萬象生活、禹洲集團接連發(fā)布公告稱，華潤萬象生活計劃收購禹洲集團旗下禹洲物業(yè)服務(wù)的全部已發(fā)行股本，收購代價不高于人民幣10.6億元。
通過查詢股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，此次出售的標的公司為此前遞表上市的禹佳生活服務(wù)集團的一部分。
據(jù)了解，禹佳生活服務(wù)集團擁有廈門禹洲商業(yè)和禹洲物業(yè)服務(wù)兩大分支，前者主攻商業(yè)運營服務(wù)，而后者主營住宅物業(yè)管理服務(wù)。
二度遞表失效、15倍PE“賣子”……禹洲集團出售旗下物業(yè)平臺或許源于資金困局下的無奈。
但轉(zhuǎn)讓禹洲物業(yè)服務(wù)是否僅僅是開始？下一次，商管平臺又是否會被擺上貨架？
對物管行業(yè)而言，2021年是個分水嶺。
在此之前，房企陸續(xù)分拆物業(yè)平臺搶灘上市風(fēng)口，其中不乏大型物管企業(yè)如碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活等，亦有不少“蚊型”企業(yè)如興業(yè)物聯(lián)、方圓生活服務(wù)等。
在此之后，行業(yè)收并購節(jié)奏不斷加快。年內(nèi)，碧桂園服務(wù)分別斥資100億元、54.32億元、33億元收購富力物業(yè)、嘉寶服務(wù)、鄰里樂控股；花樣年12.6億收購綠閔物業(yè)；傳合生活參與收購恒大物業(yè)、雅生活、奧園健康……
數(shù)據(jù)顯示，2021年物管行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家。交易總金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長約215.33%。
最新消息顯示，1月5日晚間，華潤萬象生活發(fā)布公告稱，其全資附屬公司潤楹(作為擬買方)與天津禹佳(作為擬賣方)就擬買賣目標禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司全部注冊資本訂立框架協(xié)議。
據(jù)此，華潤萬象生活計劃收購禹洲集團旗下禹洲物業(yè)服務(wù)，代價不超過人民幣10.6億元。
上述交易完成后，禹洲物業(yè)服務(wù)及旗下公司將不再是禹洲集團的附屬公司，相關(guān)財務(wù)業(yè)績、資產(chǎn)及負債將不再并入禹洲集團。
從華潤萬象生活的角度來看，收并購能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)企業(yè)在管規(guī)模的快速擴張。
據(jù)2021年中期報告顯示，碧桂園服務(wù)的在管面積約為6.44億平方米，為物管上市公司之首。除此之外，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、恒大物業(yè)、萬物云等企業(yè)的在管規(guī)模在4億平方米以上。同期，華潤萬象生活的在管規(guī)模約為1.22億平方米，處于行業(yè)中游水平。
雖然此次公告并未披露禹洲物業(yè)服務(wù)的在管面積，但此前披露的禹佳生活服務(wù)招股書顯示，截至2020年6月30日，禹佳生活為74個住宅項目提供物業(yè)管理服務(wù)（主要由禹洲物業(yè)服務(wù)提供服務(wù)），在管建筑面積約1320萬平方米，已訂約123個物業(yè)管理服務(wù)項目，已訂約總建筑面積約2260萬平方米。
同時，禹佳生活為26個商業(yè)運營項目提供服務(wù)（主要由廈門禹洲商業(yè)提供服務(wù)），在管建筑面積為70萬平方米，已訂約34個項目，總建筑面積約為110萬平方米。
這也意味著，此次收并購能夠為華潤萬象生活提供超千萬平方米的在管面積，能夠進一步擴充企業(yè)的規(guī)模。
對交易的另一方禹洲集團而言，此番出售或能迅速回流資金。
禹洲集團在同日晚間公告表示，出售完成后，集團預(yù)計于截至2022年12月31日止財政年度確認出售出售公司的收益約人民幣7.19億元(扣除出售事項的成本及費用前)。出售事項產(chǎn)生的所得款項凈額預(yù)期將用作一般營運資金或集團未來商機的融資。
事實上，自2021年下半年以來，坊間頻頻傳出禹洲集團資金鏈承壓的消息。同時，有關(guān)質(zhì)押總部大樓貸款11億元、評級下調(diào)等消息紛紛襲來。
截至2021年中期，禹洲集團的短期負債151.71億元，其他短期負債629.86億元，應(yīng)付賬款116.50億元，而公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有209.44億元。
另外，債券市場方面，2022年1月，禹洲集團將有兩筆美元債到期，其中，一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計是3.47億美元。另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。
也就是說，禹洲集團擁有5.89億美元的臨期債務(wù)（相當于37.51億元人民幣），市場對禹洲就按能否按時、足額兌付這兩筆債券尤為關(guān)注。
除此之外，2023年，禹洲集團到期的美元債券是13.5億美元；2024年、2025年以及2026年，禹洲集團到期的美元債券分別是10億美元、8.95億美元將、9.35億美元，在融資難、銷售難的當下，償債壓力可謂巨大。
而出售資產(chǎn)成為其迅速回流資金的方式。
溢價
回到此次收購標的本身。
據(jù)了解，禹洲物業(yè)服務(wù)于1997年05月22日成立，主要于中國從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，其于中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業(yè)管理項目。
禹洲物業(yè)服務(wù)旗下?lián)碛懈＝ㄈf龍、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司。
據(jù)了解，此前禹洲集團將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務(wù)集團上市，其中，廈門禹佳商業(yè)主要負責(zé)集團的商管業(yè)務(wù)，而本次轉(zhuǎn)讓的禹洲物業(yè)服務(wù)則主要負責(zé)物管。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、觀點指數(shù)整理
曾經(jīng)，禹洲集團對禹佳生活服務(wù)寄予厚望。去年，林龍安在接受觀點新媒體采訪時便表示，物業(yè)上市不斷在銜接，他表達對物業(yè)上市的期待，并希望爭取在下半年能夠上市。
而禹佳生活服務(wù)最早在在2020年12月11日便向港交所遞交了招股書，其商管+物管的概念，一度成為資本市場討論的熱點，而這也被外界稱作禹洲集團新的增長。
不過，事與愿違，上述招股書在經(jīng)歷6個月的聆訊期后失效，雖然，禹洲集團在2021年6月16日二次遞表，但截至12月15日，這份快速更新數(shù)據(jù)的招股書再度失效。
隨后，12月20日，禹洲物業(yè)再傳新動態(tài)，彼時，禹洲集團公告表示，林禹芳因工作調(diào)配，即彼將專注于禹洲集團附屬公司禹佳生活服務(wù)集團有限公司的管理工作，已辭任公司執(zhí)行董事及可持續(xù)發(fā)展委員會主席。
針對這一人事變動，外界看作是禹洲集團在為物業(yè)上市做出準備。
彼時，不管是公告中，亦或是接近禹洲集團人士在接受觀點新媒體采訪的表態(tài)，都能看出禹洲集團對于禹佳生活服務(wù)的重視，因此也讓林禹芳辭去集團的工作，專注禹佳生活服務(wù)的管理工作。背后的目的，也許正是為了繼續(xù)推動禹佳生活服務(wù)的上市工作。
值得一提的細節(jié)是，林禹芳在2017年舊金山大學(xué)工商管理學(xué)士畢業(yè)后，2017年8月至2018年10月在中銀國際（香港）擔任研究分析師，負責(zé)信貸分析、固定收入研究及客戶咨詢。而中銀國際也是此次禹佳生活服務(wù)分拆上市的聯(lián)席保薦人。
因此，不少分析認為，相關(guān)業(yè)務(wù)工作經(jīng)驗，或許能讓林禹芳在禹佳生活服務(wù)分拆上市中起到推動作用。
但如今，人事變動不到一個月時間，禹佳生活服務(wù)沒有新的上市動態(tài)，反而迎來了“散售”的消息。
按照已經(jīng)失效的招股書中披露的數(shù)據(jù)，禹佳生活服務(wù)2020年實現(xiàn)收入6.3億元，三年復(fù)合增長率達26.9%，凈利潤由2018年的3424萬元增至2020年的8321萬元，復(fù)合年增長率達55.9%。規(guī)模方面，公司2020總在管面積達1840萬平方米，三年年均復(fù)合增長率達27.1%。
與此同時，禹佳生活服務(wù)的發(fā)展極度依賴于禹洲集團的發(fā)展，在2018年至2020年，其來自于關(guān)聯(lián)方的在管面積，占其總在管建筑面積的100.0%、100.0%及83.5%；并且在上述報告期內(nèi)，由關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)總收入占比為100.0%、100.0%及94.9%。
而此次的出售公告顯示，禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司于2021年10月31日的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為人民幣1.01億元。截至2020年12月31日，禹洲物業(yè)服務(wù)稅前溢利為6644.9萬元，稅后溢利則為4880.2萬元。
以10.6億元的出售價格粗略計算，出售禹洲物業(yè)服務(wù)的PE，按稅前溢利算為16倍，按稅后溢利算則為22倍，整體溢價較高。
而此前，碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶的PE為17倍，龍湖智慧生活收購億達服務(wù)，對應(yīng)PE僅14倍，融創(chuàng)服務(wù)收購集團商管板塊PE不到13倍……
而禹洲物業(yè)服務(wù)的規(guī)模整體較小、對母公司依賴度高、整體盈利能力較弱……但從收購PE來看，不少投資者在公開平臺感慨道：“價格還挺貴”！
與此同時，禹洲物業(yè)服務(wù)的出售是終點，還是其頻繁轉(zhuǎn)讓項目的開始，還需持續(xù)關(guān)注。
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