投拓狗日記 資產界注：本文由投拓狗日記（ziguanshidai）授權發布，作者：陽新芽 。
如果說過去的地產，主要解決的是城鎮化的問題，那么下一階段政府對地產的考量更多的出發點是城市生態布局的科學升級和產業的提升發展。
無論是最近廣泛討論的TOD還是產城融合，都是沿著這一思路在進行。
另一方面，無論傳統產業轉型升級的迫切需求還是新興產業的蓬勃發展，都需要全新的產業配套和服務。
市場需求的另一端是政策對產業地產的大力支持，和開發商的順勢而動。目前，前50強房企已經有45家進入產業地產。
下面是新芽和行根總結的關于產業地產的9個重要觀點。
一、產業地產做的是產城融合
產業地產做的是產城融合，看似是園，實則是城。無論是研發辦公、商業、酒店，還是社區、公共配套、住宅配套等業態，其產品線都是在產業地產商的統一規劃設計之下進行的合理布局，生產、生活、生態交融有序、有機統一。這樣的產城才能真正滿足人民對美好幸福生活的向往。
產業地產商既然做產城融合，那么除了研發辦公用房之外，自然還要有商業、公寓、酒店及住宅等配套。園區物業不僅僅要滿足企業的需求，同時還要滿足企業里面人的需求，這些都具備了才是真正的產城融合。
二、產業忽悠的時代已經過去
所謂“拿地不走招拍掛，產業地標加文化”，不少開發商做產業地產存粹為了“花式拿地”。
把握政策，扛著文化+、旅游+、產業+的大旗向政府拿地簡直玩的不要太溜。然而，這個年頭，只有政策和大旗，真能順利拿到土地嗎？
政府的投促局天天和勾地佬打交道，領導們聽過的忽悠，看過的方案比你吃過的飯都多，各種大小算盤他們都心知肚明。假大空的忽悠早已過時，靠忽悠享受士地紅利的時代已經過去。
即便算你忽悠過關，未來還是要面臨承諾兌現的那一天，產值、稅收、就業等無法達標，你就會發現，你拿到的不是地，是燙手山芋。
除非你是真有什么關系和貓膩，否則，抱著忽悠的心態，產業地產真別碰，浪費時間不討好。
三、產業園區的商業模式無法復制
婚嫁講究門當戶對，產業地產的商業模式講究區域適配。
迪士尼的IP夠大了吧，落到邊遠山區合不合適？烏鎮夠牛了吧，照搬它的模式在四線城市再建個水鄉又行不行？很多依葫蘆畫瓢的項目就是這么死的。
如果有人告訴你，他能夠復制硅谷、能夠復制大連軟件園、蘇州工業園、北京中關村，能復制貴州大數據城你相信嗎?反正新芽我不信。
因為，天時、地利、人和、環境都變了，產業的形勢和土壤也都變了。不同城市資源特色、人才結構、產業要素、政策環境等因素千差萬別。
想重復過去曾經經典的成功已經不大可能了，是低概率的“黑天鵝事件”。經驗只能借鑒，難以復制。
四、擴展的核心是財務模型和招商團隊
產業規劃、產品設計、運營服務等，都不是決定園區項目能否在異地成功復制的關鍵，真正決定復制成功與否的其實只有財務模型和招商團隊模型。
對于那些想要在全國進行產業園區戰略復制擴張的園區運營商來說，首先要做的是手中成熟的項目通過運營和資源整合把賬算清楚，物業租售和運營服務的收入至少保證在10%的年收益率，磨合出一套成熟的財務模型，把平衡帳目的幾個要素總結后嘗試復制。
在新園區的介入前，必須保證這些要素全都湊齊；另外構建一套完善的招商團隊模型，保證園區招商的戰斗力，否則不要輕易去做。
五、死掉的產業地產都是盲目高端
產業地產門類中，通過完全市場化競爭能算過來賬的就兩類，一個是物流地產，另一個是標準廠房。
做產業地產，沒有哪家企業是死于定位低端的，低端的物流與標準廠房，是區域剛需，成本低，即使做錯了大不了推倒重來；但做高端的業態，一旦預判失誤，對政府的承諾落空，又是重資產形式投入進去，神仙也救不活。
沒有那個園區死得是因為定位太低了，都是死在高定位上面。很多產業地產商都吃過這種虧。拿地一看很好，有自己特別樂觀的，也有政府逼你的，還有政府跟你一互動，自己本來就偏熱，政府也偏熱，兩個在一起更熱，這個園區就活不太長了。
六、主導方是政府，我們只是打輔助
很多開發商做產業地產時，經常犯的一個錯誤是，在和政府打交道時試圖把自己所謂的先進模式推銷給政府，永遠是“我要干什么”。
動不動就告訴當地政府，我要打造一個你沒有的東西，將北上廣深的資源在這里聚集。問題是同城產業轉移還得有產業基礎，何況本地沒有基礎，要打造產業集群何其難哉！
千萬別把牛皮吹太大，大到自己走不下去。畢竟政府想要戳破牛皮，有的是手段。
永遠要記住，最優質的產業資源、政策資源都在地方政府手中。大型產業方進入任何一個區域，一定是先和政府談，再由政府對接落地載體。開發商真正要做的是爭取讓政府和產業方將這個落地載體交給自己做。
地方政府最大的痛點，是區域開發沒有主題，沒有觀感，沒有興奮點，產業地產企業的機會就是幫助政府梳理產業資源、促成產業集聚、做好產業服務，而不是關系顛倒——我要做什么產業，要求政府來幫我。
所以，做產業地產，必須擺正自己的位置：政府才是主導方，我們只是在幫政府打輔助。
七、產業地產賺的是這四道錢
產業地產要賺四道錢。
第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產業落地的好處費。很多時候，第一道錢強勢產業方才是拿大頭的主，開發商完全是跟在背后喝口稀飯。
第二道是土地整理和開發銷售的錢：產業地產是一個投入大、回報慢、周期長、風險大的行業，不像住宅地產可以高周轉。產業地產商在現金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那么隨著開發的深入，很可能因資金鏈斷裂而功敗垂成。
所以，通過適當比例的房地產開發銷售，回籠資金，達到現金流平衡，是產業地產商活下去的唯一途徑（不差錢的開發商除外）。
第三道是租金和資產升值：租賃收入可以在一定程度上平衡現金流之外，甚至成為重要的盈利端口。另外，租賃收入還有一個非常重要的作用，就是可以用來做資產證券化。
第四道是軟性服務、產業培育的錢：一方面，運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務平臺，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務增值收益。
一方面，可以構建產業孵化基金，早期介入項目，助力園區企業成長。
未來產業運營的軟性服務收入，一定會代替銷售、租金等硬性收入，成為主流。
八、短債長投是產業地產真正的殺手
中國開發商很難靜下心來做好自持運營的根本原因在于短債長投。甚至可以說，一切指望用短債的錢做產業地產的，其本質都是賣房思維的傳統地產。
國內的開發商的資產負債率普遍在70-80%，這就意味著開發商不可能主動持有資產，持有經營就是要擠占寶貴的現金流。
所以，一般的開發商對產業地產的處理方式，自然是能賣就賣。君不見，當年萬達、萬科為了發準REITS，收益貼息，為了回收現金流，虧著也要賣。
什么成立離岸地產基金，什么聯手養老保險，都只能是個別開發商的個案操作。可以說，不解決資金來源渠道的問題，不實現房地產證券化，談地產轉型運營服務商只能是表里不一，自欺欺人。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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