01 EOD模式，擁抱新經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2020年以來，生態(tài)環(huán)境部、國家發(fā)展改革委、國家開發(fā)銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推薦生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)模式試點(diǎn)項(xiàng)目通知》《關(guān)于同意開展生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)（EOD）模式試點(diǎn)的通知》等文件，確定36個(gè)項(xiàng)目開展EOD模式試點(diǎn)工作。

▼ 雄安新區(qū)的建設(shè)中，已開始探索自身特色的「EOD」模式

EOD作為一種新發(fā)展理念，核心是實(shí)現(xiàn)生態(tài)治理與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的平衡發(fā)展。

政策文件的出臺(tái)，目的是引導(dǎo)各級(jí)政府轉(zhuǎn)變觀念，意識(shí)到生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)不是一項(xiàng)公益性、純投入的工作，而是能夠帶來資產(chǎn)價(jià)值的升值，并為實(shí)施主體帶來持續(xù)性回報(bào)的。

EOD模式在具體的實(shí)踐方式上，強(qiáng)調(diào)一體化實(shí)施，將生態(tài)治理與產(chǎn)業(yè)開發(fā)視作一個(gè)整體項(xiàng)目，由一個(gè)市場主體整體實(shí)施，統(tǒng)籌推進(jìn)。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，踐行綠色發(fā)展，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境資源化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)綠色化。

▼ 瑞典馬爾默市采用EOD模式的西港新區(qū)，為城市轉(zhuǎn)型帶來新契機(jī)

EOD模式的提出，是對(duì)「綠水青山就是金山銀山」科學(xué)論斷的實(shí)踐。其中關(guān)鍵是如何圍繞良好的生態(tài)治理與建設(shè)，發(fā)揮優(yōu)良生態(tài)稟賦的外部經(jīng)濟(jì)性，形成產(chǎn)業(yè)聚集力，吸引高效的產(chǎn)業(yè)和高質(zhì)的人才，實(shí)現(xiàn)生態(tài)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙豐收！

國內(nèi)的探索剛剛開始，而縱觀全球，世界上已經(jīng)有成功實(shí)踐EOD模式的經(jīng)典案例——加州爾灣，用50年的時(shí)間，從「生態(tài)新城」發(fā)展成為「南加州硅谷」。

▼ 加州爾灣局部俯瞰

02 爾灣，EOD生態(tài)新城典范

說爾灣是EOD生態(tài)新城發(fā)展典范，核心是兩大方面的原因：

一方面，從開發(fā)結(jié)果來看，爾灣實(shí)現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的平衡發(fā)展。生態(tài)環(huán)境保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推進(jìn)，互為助力。用生態(tài)環(huán)境吸引人才和企業(yè)，用綠色科技建設(shè)環(huán)保城市。

▼ 爾灣城市中心區(qū)

另一方面，從開發(fā)過程來看，爾灣實(shí)現(xiàn)了市場化運(yùn)作和政府管理的有機(jī)平衡。先期由爾灣公司全面投資、開發(fā)、運(yùn)營，后期政府提供政策配套服務(wù)，形成了多方合力參與、共同規(guī)劃決策的實(shí)踐模式。

▼ 爾灣光譜購物中心

爾灣，本質(zhì)是一座自然條件優(yōu)越的郊區(qū)新城。它常被譽(yù)為「第二硅谷」「產(chǎn)城融合」典范。

「產(chǎn)業(yè)新城」是爾灣最耳熟能詳?shù)囊粋€(gè)標(biāo)簽。它有著全美卓越的產(chǎn)業(yè)集群，包括生命科學(xué)、信息技術(shù)、航空航天、先進(jìn)制造以及數(shù)字媒體；在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面，也被選為加尼福尼亞州第一創(chuàng)業(yè)地點(diǎn)！

▼ 位于爾灣的西部數(shù)據(jù)總部

「產(chǎn)業(yè)新城」的標(biāo)簽往往讓人們忽視了爾灣「生態(tài)新城」的身份。作為一個(gè)僅僅發(fā)展50年的郊區(qū)新城，它有著卓越的自然生態(tài)條件——美國國家自然地標(biāo)、面積達(dá)3.7萬畝的爾灣牧場，同時(shí)還被評(píng)選為美國第四大綠色城市。

不僅如此，爾灣還是一個(gè)可以享受品質(zhì)生活的城市。它在美國最幸福城市名單中位列第15名，連續(xù)16年成為全美同規(guī)模城市中最安全的城市。

▼ 爾灣谷社區(qū)環(huán)境

除了如此優(yōu)異的發(fā)展成績，爾灣之所以被廣泛學(xué)習(xí)和效仿，還因?yàn)樗且蛔徽鎸?shí)規(guī)劃出來的城市。爾灣以「總體規(guī)劃」為根基，通過「生態(tài)環(huán)境資源化，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)綠色化」，成功實(shí)踐EOD模式。

03 生態(tài)環(huán)境資源化的爾灣

爾灣位于美國西海岸加利福尼亞州南部，處于加州兩大城市洛杉磯與圣地亞哥之間。距離洛杉磯市中心和洛杉磯國際機(jī)場約70公里，距離圣地亞哥140公里，是洛杉磯大都市圈重要的組成部分。行政上隸屬于橘郡，與我國的「縣、區(qū)」屬相同級(jí)別。

▼ 爾灣區(qū)位圖

美國查普曼大學(xué)都市未來學(xué)首席學(xué)者、可持續(xù)發(fā)展專家喬爾·科特金對(duì)爾灣如此評(píng)價(jià)：

▼ 爾灣機(jī)場商務(wù)區(qū)

加州大學(xué)爾灣分校是爾灣市的發(fā)展起點(diǎn)。1959年，加州大學(xué)向爾灣公司申請1,000英畝的土地用于建設(shè)新校區(qū)。當(dāng)時(shí)的爾灣尚未成為一座城市，仍是爾灣公司的土地資產(chǎn)。爾灣公司負(fù)責(zé)人得知加州大學(xué)的想法后，于1960年9月，以1美元的象征性費(fèi)用將1,000英畝的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給加州大學(xué)。

▼ 加州大學(xué)爾灣分校

后來，加州政府也捐贈(zèng)了約500英畝的土地給大學(xué)。在這1,500英畝的土地的基礎(chǔ)上，經(jīng)過陸續(xù)的詳盡規(guī)劃，1971年，當(dāng)?shù)氐?0,000余名居民正式投票成立了爾灣市。

今天的爾灣，城市面積為65.92平方英里（170.74 平方公里），人口規(guī)模已經(jīng)從1971年的10,000多人發(fā)展到2019年的287,387人，成為美國人口增長最快的10個(gè)城市之一。

實(shí)際上，二戰(zhàn)之后，與橘郡緊鄰的洛杉磯縣，人口迅速增長，其農(nóng)場被細(xì)分并賣給了建筑商，導(dǎo)致洛杉磯周邊的圣費(fèi)爾南多谷、南灣和圣蓋博谷都出現(xiàn)了拼湊式的城市發(fā)展模式。

▼ 洛杉磯周邊拼湊式發(fā)展的片區(qū)

這種發(fā)展方式開始蔓延到爾灣，但這種零星出售土地的方式，一直是爾灣公司所抵制的。

直至加州大學(xué)希望從爾灣公司獲得整片土地用于建設(shè)爾灣分校，讓公司看到了整體開發(fā)的可能性。從而與加州大學(xué)共同決策由著名建筑師威廉·佩雷拉以「總體規(guī)劃」的方式對(duì)校園統(tǒng)一設(shè)計(jì)。

▼ 爾灣地理風(fēng)貌

這一方式的核心目的，就是為了避免「倉促的計(jì)劃、不可能的交通以及蔓延的混亂」帶來的城市發(fā)展悲劇。不僅爾灣，橘郡的蘭喬圣瑪格麗塔、尼古湖都采用了「總體規(guī)劃」的方式。

在佩雷拉的想法中，加州大學(xué)爾灣分校不只是一個(gè)學(xué)校，從規(guī)劃之初，他就已經(jīng)明確了目標(biāo)：打造一個(gè)可以容納5萬人的新城。這個(gè)新城也將擁有彼此協(xié)調(diào)的工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、休閑區(qū)和綠地等。

▼ 加州大學(xué)爾灣分校按照新城標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置的商業(yè)配套

①. 精心設(shè)計(jì)，杜絕蔓延

自1920年代以來，洛杉磯市一直在規(guī)劃混合住宅類型、沿交通走廊分布工業(yè)區(qū)、城際列車和開放牧場。

在佩雷拉看來，這樣的規(guī)劃缺乏策略上的統(tǒng)一性，是混亂以及低效的。佩雷拉認(rèn)為新郊區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)城市功能高效協(xié)同，城市完全按照規(guī)劃導(dǎo)向的邏輯進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)，城市建筑也應(yīng)被精心設(shè)計(jì)和布置。

他所認(rèn)為的精心布置，是讓居民沿著綠化帶步行10分鐘內(nèi)，就可以到達(dá)小學(xué)、操場、娛樂中心和社區(qū)游泳池；人們最多步行15分鐘即可到達(dá)一個(gè)有市場、餐廳、五金店、銀行和理發(fā)店的購物中心。通過精心布局，人們能夠生活在一個(gè)極度便捷的城市之中。

▼ 社區(qū)短距離步行范圍內(nèi)的商業(yè)、休閑配套

②. 漸進(jìn)規(guī)劃，有序推進(jìn)

威廉·佩雷拉在對(duì)加州大學(xué)爾灣分校進(jìn)行規(guī)劃的過程中，以漸進(jìn)式規(guī)劃原則為基礎(chǔ)。

漸進(jìn)式規(guī)劃簡言之，就是公共政策(包括規(guī)劃)的要旨不在于確定宏偉的目標(biāo)和藍(lán)圖，以及對(duì)這一目標(biāo)所進(jìn)行的周詳完備的理性分析；

而是正視公共政策的高度復(fù)雜性和不確定性，根據(jù)既有的經(jīng)驗(yàn)來對(duì)現(xiàn)行的政策進(jìn)行調(diào)整，從而形成規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)和彈性留白，規(guī)劃目標(biāo)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化而動(dòng)態(tài)變化調(diào)整的漸進(jìn)式規(guī)劃方式。

▼ 加州大學(xué)爾灣分校肌理俯瞰

由于對(duì)佩雷拉對(duì)漸進(jìn)式規(guī)劃的有效踐行，讓建筑評(píng)論家艾倫·赫斯非常欣賞爾灣的總體規(guī)劃，稱其為「自1900年以來漸進(jìn)式規(guī)劃理念最大、最成功的應(yīng)用！」。

爾灣本身就具備優(yōu)越的生態(tài)稟賦。爾灣市是在歐文家族經(jīng)營了三代的爾灣牧場的基礎(chǔ)上建立起來的，可見其生態(tài)環(huán)境極佳。爾灣牧場，從圣安娜山脈一直延伸到太平洋海岸，占地93,000英畝，其中還包括了太平洋9英里的海岸線。整體面積占到了橘郡20%的土地。

▼ 爾灣牧場

這里自然環(huán)境優(yōu)越，有著南加州最大的沿海淡水沼澤，以及占地5,500英畝的石灰?guī)r峽谷；還有著十分豐富的野生動(dòng)物資源，包括蜂鳥、紅尾鷹、灰狐、收割蟻、山獅等。

▼ 爾灣西側(cè)的紐波特灣

值得注意的是，佩雷拉堅(jiān)持利用爾灣已有的自然條件來創(chuàng)造一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的開放空間系統(tǒng)。他表現(xiàn)出的早期環(huán)保意識(shí)，甚至早于雷切爾·卡森在《寂靜的春天》(1962)一書中所提出的環(huán)保理念。

那么，爾灣是如何發(fā)揮自身的自然資源稟賦，用生態(tài)打造宜居家園？

①. 城區(qū)：最大限度拓展居民綠色空間

對(duì)于住宅區(qū)的設(shè)計(jì)，佩雷拉采取了規(guī)劃單元開發(fā)的混合開發(fā)模式，住房、購物區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)校、娛樂設(shè)施等通過緊湊布局，讓各項(xiàng)設(shè)施都在居民步行可達(dá)的范圍之內(nèi)。采用這種開發(fā)方式的核心目的，是在滿足社區(qū)需求的同時(shí)，最有效的利用土地。

▼ 加州大學(xué)爾灣分校東北側(cè)的大學(xué)購物中心

爾灣的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅采用這一在當(dāng)時(shí)剛剛興起的新規(guī)劃理念，還采納了超級(jí)街區(qū)的設(shè)計(jì)概念，讓規(guī)劃師能夠靈活、高效的安排各種社區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)街區(qū)內(nèi)部的開放綠色空間、休閑空間、交流空間與各種類型住宅的混合。

通過新理念的植入和高效的設(shè)計(jì)，爾灣居民全方位的享受著綠色空間營造的品質(zhì)生活。

▼ 爾灣超級(jí)街區(qū)

a. 最大限度延伸私人綠地

在房屋設(shè)計(jì)的過程中，聯(lián)排別墅這類住宅都設(shè)計(jì)有私人院落，院子緊靠著綠化帶，寬敞的公共綠地與私人庭院融為一體，一直延伸到蜿蜒前行的人行小徑，讓居住其中的市民感受到被綠色空間環(huán)繞的愜意。

雖然爾灣是需要考慮經(jīng)濟(jì)效益的新城，但并不會(huì)為了實(shí)現(xiàn)營收而犧牲綠色空間。以伍德布里奇村湖泊的岸邊空間為例，規(guī)劃者想要保留其用于公共綠地和步行小徑，而房地產(chǎn)商則主張將河岸線地段作為私人住宅高價(jià)出售。

▼ 伍德布里奇村湖泊沿岸的綠地與私人住宅

今天，走在這片人工湖的沿岸，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)品質(zhì)住宅與公共綠地交替布局，這是決策者與地產(chǎn)商之間的妥協(xié)，湖岸的「公共價(jià)值」和「經(jīng)濟(jì)價(jià)值」得到了有機(jī)平衡。

b. 打造層次多樣的公園體系

2017年，為指導(dǎo)未來10年?duì)枮彻珗@系統(tǒng)的維護(hù)、開發(fā)和運(yùn)營，爾灣政府專門制定《公園總體規(guī)劃》。

▼ 爾灣住宅區(qū)廣泛分布的公園

爾灣的公園空間，層次多樣，功能豐富。

有著面積雖小，但能夠?yàn)榫用裉峁┙阱氤叩幕緤蕵吩O(shè)施的鄰里公園，數(shù)量超過40個(gè)；擁有22個(gè)位于社區(qū)中心的多功能社區(qū)公園；以及具備4個(gè)特殊服務(wù)功能的公共站點(diǎn)，例如可以觀賞爾灣全景的塞普爾韋達(dá)遠(yuǎn)景公園、專門為寵物設(shè)計(jì)的中央犬吠公園等。

▼ 諾斯伍德社區(qū)公園

規(guī)劃面積達(dá)到1,300英畝的橘郡大公園，被認(rèn)為是設(shè)計(jì)最現(xiàn)代的大都會(huì)公園之一，它的前身是海軍陸戰(zhàn)隊(duì)埃爾托羅空軍基地，目前已經(jīng)完成了455英畝的建設(shè)。

▼ 俯瞰橘郡大公園

作為一個(gè)綜合性的公園，橘郡大公園設(shè)置了豐富的設(shè)施和活動(dòng)，以滿足家庭、兒童、戶外運(yùn)動(dòng)愛好者等多種客群的需求。

這里的體育中心有著足球、壘球、排球、網(wǎng)球、籃球等多種運(yùn)動(dòng)空間；公園熱氣球可以讓游客在120米的高空俯瞰整個(gè)爾灣；旋轉(zhuǎn)木馬、農(nóng)場、兒童游樂區(qū)，讓這里成為了爾灣家庭的休閑首選。

▼ 橘郡大公園多元的運(yùn)動(dòng)場

▼ 橘郡大公園休閑設(shè)施及觀光熱氣球

▼ 舊機(jī)庫改造的航空博物館

同時(shí)大公園還是爾灣的藝術(shù)中心，棕櫚苑藝術(shù)中心常年舉辦各類展覽，F(xiàn)ivePiont圓形劇場，可以最多容納1.2萬觀眾同時(shí)感受音樂現(xiàn)場的魅力。

c. 全方位實(shí)踐綠色出行

爾灣非常鼓勵(lì)乘坐公共交通、步行等綠色出行方式，以達(dá)到節(jié)能減排的目的，并特地為此建設(shè)了完善的世界級(jí)自行車道和步道系統(tǒng)。

▼ 爾灣發(fā)達(dá)的自行車系統(tǒng)

爾灣現(xiàn)在擁有約643公里的自行車道，幾乎覆蓋了爾灣的每一個(gè)街區(qū)，在2009年被美國自行車手聯(lián)盟評(píng)選為自行車友好社區(qū)。

▼ 城市中的自行車停放點(diǎn)

②. 郊區(qū)：可親近的自然保護(hù)區(qū)

1977年，唐納德·布倫以3.374億美元收購了爾灣牧場的所有者——爾灣公司。爾灣牧場的新主人是一位狂熱的戶外運(yùn)動(dòng)愛好者，所以他非常重視牧場的實(shí)用價(jià)值，認(rèn)為廣袤的爾灣牧場應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)自然保護(hù)與娛樂休閑的有機(jī)平衡。

a. 樹立國家自然地標(biāo)

保護(hù)自然生物棲息地的完整性，是布倫所期望實(shí)現(xiàn)的重要目標(biāo)之一。于是，1996年，爾灣公司捐贈(zèng)了牧場2.1萬英畝的土地，用于建設(shè)3.7萬畝的自然保護(hù)區(qū)。

保護(hù)區(qū)的建立，不僅保護(hù)了當(dāng)?shù)?9個(gè)稀有動(dòng)植物物種，而且保證了爾灣和橘郡的居民，也能夠輕松的享受這片綠色空間。

▼ 爾灣開放空間和小徑

2001年，公司再次捐贈(zèng)了1.1萬畝未開發(fā)土地作為永久保護(hù)地，從而讓區(qū)域內(nèi)的一條重要的野生動(dòng)物遷徙走廊得到了保護(hù)。

2006年，這里被正式指定為美國國家自然地標(biāo)，兩年后，又被認(rèn)定為加利福尼亞州的自然地標(biāo)。

b. 多舉措保護(hù)綠地

保護(hù)區(qū)的成立，讓加州正式啟用了《自然社區(qū)保護(hù)規(guī)劃法》，在保護(hù)區(qū)成立前，這部法律從未真正實(shí)踐過。

同時(shí)，在唐納德·布倫基金會(huì)的支持下，2005年，非營利組織爾灣牧場保護(hù)協(xié)會(huì)成立，并邀請了資深的自然保護(hù)科學(xué)家邁克爾·奧康奈爾作為執(zhí)行董事，以平衡爾灣牧場休閑和保護(hù)之間關(guān)系。

通過協(xié)會(huì)的工作，爾灣牧場保護(hù)區(qū)的入侵植物得到了清除、濕地被恢復(fù)，還建設(shè)了數(shù)百英里的步道以供游人使用。

▼ 爾灣自然保護(hù)區(qū)

c. 可享受的開放綠色空間

正如布倫所期待的，爾灣牧場保護(hù)區(qū)的價(jià)值不只在于其生態(tài)價(jià)值，更在于它的「可使用性」所產(chǎn)生的吸引力。在「為什么選擇居住在爾灣」的原因榜單中，可親近、可享受的開放綠色空間始終是重要原因之一。

除了城市中隨處可見的綠色空間，在保護(hù)區(qū)通過自然保護(hù)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)，人們可以開展遠(yuǎn)足、山地自行車、騎馬等各項(xiàng)戶外活動(dòng)。

由于佩雷拉50年前的精心規(guī)劃，以及持之以恒的環(huán)境保護(hù)，如今的爾灣居民只需要平均步行76步就可以達(dá)到一個(gè)社區(qū)公園。開車不到20分鐘就能到達(dá)景色秀麗的國家公園。

▼ 社區(qū)與公園融為一體

04 造就「南加州硅谷」的爾灣

作為一座生態(tài)新城，爾灣在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

爾灣的產(chǎn)業(yè)集群，主要包括先進(jìn)制造、信息技術(shù)和生命科學(xué)。全球著名的視頻游戲制作和發(fā)行公司暴雪娛樂公司，世界著名的半導(dǎo)體巨頭博通公司，心瓣膜學(xué)科和血液動(dòng)力學(xué)監(jiān)測的全球領(lǐng)先者愛德華生命科學(xué)公司等都將總部設(shè)置在了爾灣。

▼ 暴雪娛樂公司總部

爾灣的綠色能源產(chǎn)業(yè)也是遙遙領(lǐng)先。對(duì)于爾灣的發(fā)展而言，生態(tài)保護(hù)始終都是不容忽視的重要命題！

為此，爾灣采取了一系列的舉措：1989年，爾灣是美國率先限制氟氯烴排放的城市之一，以避免對(duì)臭氧層的破壞；在美國的城市中，爾灣也是家庭使用太陽能比例最高的城市之一。

▼ 爾灣2015年舉辦的綠色能源住宅展（來源：Wikipedia）

在環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，爾灣采取了最先進(jìn)、最前沿的環(huán)保技術(shù)！2018年，爾灣建設(shè)完成了世界上第一批混合動(dòng)力的電動(dòng)建筑。

為應(yīng)對(duì)干旱、極端高溫、野火對(duì)地區(qū)氣候和環(huán)境的影響，爾灣政府制定了《氣候行動(dòng)和適應(yīng)計(jì)劃》（CAAP）。不僅如此，爾灣還樹立了2030年實(shí)現(xiàn)碳中和的超高城市環(huán)保目標(biāo)！

▼ 爾灣第一批混合動(dòng)力的電動(dòng)建筑

爾灣能有如此的產(chǎn)業(yè)成績，大量的年輕科技人才是關(guān)鍵要素之一。爾灣人口的年紀(jì)中位數(shù)僅為33歲。爾灣學(xué)士學(xué)位及以上的人口占68%，在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)人口中，從事專業(yè)、科技和技術(shù)服務(wù)的人員占比就達(dá)到了15.9%。

加州大學(xué)爾灣分校，正是爾灣年輕科技人才和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的搖籃。

▼ 加州大學(xué)爾灣分校學(xué)生

例如暴雪娛樂公司的三位創(chuàng)始人均來自爾灣分校。在爾灣的多個(gè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)家也紛紛表示，爾灣分校高質(zhì)量的年輕科技人才，是他們選擇爾灣的重要原因之一。對(duì)于選擇爾灣的企業(yè)來說，正是「一流的人才吸引一流的企業(yè)」。

能夠留下并不斷吸引產(chǎn)業(yè)人才，爾灣優(yōu)質(zhì)的城市空間也功不可沒。可謂「一流的環(huán)境聚集一流的人才」。

①. 職住平衡的爾灣

爾灣擁有著橘郡最大的商業(yè)綜合體之一——爾灣機(jī)場商務(wù)區(qū)，它緊鄰全美最佳通航機(jī)場約翰韋恩機(jī)場，占地2,700英畝，有著近9萬名員工和約4,500家企業(yè)，以及2.5萬名居民。

爾灣商務(wù)區(qū)在20世紀(jì)70年代之前僅是單一功能的工業(yè)區(qū)，后來逐漸轉(zhuǎn)型成為具備辦公、零售、工業(yè)等復(fù)合功能的商務(wù)區(qū)。

▼ 爾灣機(jī)場商務(wù)區(qū)

為了適應(yīng)這一變化，平衡工作職位及工作距離的關(guān)系，避免鐘擺人群過多而造成交通壓力，該區(qū)融入多元化的居住空間，根據(jù)不同人群的需求，打造不同特色的社區(qū)，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的職住平衡。

同時(shí)，以人行和自行車為導(dǎo)向，強(qiáng)化宜人生活尺度。鼓勵(lì)多元化利用公共空間，構(gòu)建繁華都市中的魅力社區(qū)生活。

▼ 為辦公商務(wù)人群定制的交流空間

最終，讓爾灣商務(wù)區(qū)成為了如今產(chǎn)城融合的商務(wù)社區(qū)城市

②. 品質(zhì)消費(fèi)的爾灣

爾灣光譜中心是爾灣品質(zhì)消費(fèi)生活的代表。它是南加州最受歡迎的購物中心之一，集購物、生活超市、各國餐飲、影音娛樂于一體，每年都會(huì)吸引1,700萬名游客到此游玩采購。

▼ 爾灣光譜中心

150余家商店、各國美食、IMAX巨幕影院、即興喜劇俱樂部、摩天輪等等，讓無論年輕人還是家庭人群，都能在這里暢玩，光譜中心儼然成為爾灣的消費(fèi)磁極。

▼ 爾灣光譜摩天輪

③. 家庭友好的爾灣

要留住高端人才，留住高端人才的家庭亦是關(guān)鍵之一。一流的教育環(huán)境和安全環(huán)境讓爾灣對(duì)年輕家庭形成了巨大的吸引力。

爾灣有著非常優(yōu)質(zhì)的公立教育系統(tǒng)，擁有24所小學(xué)、4所k8制學(xué)校、6所中學(xué)、5所綜合高中的爾灣學(xué)區(qū)，一直被認(rèn)為是全美最好的學(xué)區(qū)之一，吸納了36,000余名學(xué)生。

爾灣學(xué)生的SAT成績在橘郡一直名列前茅，這里超過90%的高中畢業(yè)生都能順利進(jìn)入大學(xué)。

▼ 爾灣谷社區(qū)學(xué)院

一流的執(zhí)法機(jī)構(gòu)，消防站、警察局、高度重視城市安全的市政府，讓爾灣連續(xù)16年成為全美人口規(guī)模25萬及以上城市中最安全的城市。

▼ 爾灣光譜購物中心兒童安全游樂空間

爾灣市政府高度關(guān)注兒童成長，成立兒童保育協(xié)調(diào)辦公室，為家長提供系統(tǒng)、專業(yè)的托兒服務(wù)。現(xiàn)在的爾灣，在美國最適合供養(yǎng)家庭的城市中排名第三。

▼ 陸戰(zhàn)隊(duì)紀(jì)念公園中的兒童游樂設(shè)施

05 小結(jié)

爾灣公司所有者、南加州首富唐納德·布倫曾說：「希望爾灣不僅以生態(tài)優(yōu)美而聞名，更因?yàn)槠浣艹龅某鞘幸?guī)劃和生活品質(zhì)而聞名。」

通過杰出的規(guī)劃理念、精心的設(shè)計(jì)，爾灣按照人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的核心邏輯「城-人-產(chǎn)」來實(shí)踐EOD模式。

借力生態(tài)資源，創(chuàng)造品質(zhì)城市空間；以魅力城市生活，聚集優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)人才；依托優(yōu)質(zhì)人才，打造高科技產(chǎn)業(yè)集群。

▼ 爾灣俯瞰

爾灣EOD模式的成功，關(guān)鍵在于生態(tài)環(huán)境的利用和改善，帶來了資產(chǎn)價(jià)值的提升。不僅為實(shí)施主體帶來持續(xù)的回報(bào)，更塑造出強(qiáng)大的外部經(jīng)濟(jì)效益，成就了如今的爾灣。