觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
不可否認的是，國內(nèi)離真正的REITs落地又近了一步。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 市場上對于REITs或者類REITs正處于一個陌生又熟悉的階段，但這并不妨礙資本對它的追逐。
6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”在深圳證券交易所舉行掛牌儀式。
萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，萬科集團執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華，萬緯物流董事長張旭，萬緯物流總經(jīng)理江煒等高層都出席了這次掛牌儀式，可見萬科對于此次類REITs掛牌的重視程度。
之所以備受關(guān)注，與其推出的時機不無關(guān)系。
此前4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，明確采用“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構(gòu)。
在這之前，國內(nèi)關(guān)于REITs的嘗試層出不窮，真正落地的卻少之又少。今年開年的疫情，或給REITs以及類REITs產(chǎn)品帶來了新的發(fā)展契機，而萬科也順勢成為其中一個“吃螃蟹的人”。
而回顧當(dāng)下，國內(nèi)仍沒有真正的REITs產(chǎn)品，僅有準REITs或類REITs產(chǎn)品。
萬緯物流首期類REITs
萬緯物流此次發(fā)行的首期類REITs，從去年便開始計劃發(fā)行。
去年9月，據(jù)深交所披露信息顯示，“萬緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”已獲受理，又經(jīng)過兩個月的時間，該債券獲深交所審核通過。
后于2019年12月31日，萬緯物流成功完成“萬緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”深交所簿記流程。
在深交所登記之時，該債券品種為ABS，以租約為底層資產(chǎn)、租金為現(xiàn)金流回報的ABS，被認為是類REITs的一種形式。
根據(jù)介紹，該類REITs規(guī)模為5.732億元，其中優(yōu)先級證券的規(guī)模為2.95億元，權(quán)益級證券的規(guī)模為2.782億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。發(fā)行規(guī)模并不算大，處于一般水平。
其采用了“純權(quán)益型”結(jié)構(gòu)，而且底層物流園完全采用市場化方式進行運營和管理，產(chǎn)品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營凈現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值。
“純權(quán)益型”則意味著只存在股權(quán)，而沒有債權(quán)，這接近境外成熟市場REITs的產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士表示，此次發(fā)行類REITs，其投資人的盈虧完全取決于產(chǎn)品底層的兩間物流園是否掙錢、資產(chǎn)價值是否上升，而這又很大程度取決于萬緯的運營和管理能力。
據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，此前國內(nèi)市場發(fā)行的類REITS產(chǎn)品，受各種原因影響，多數(shù)未采取純權(quán)益結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品的收益并不純粹來自于產(chǎn)品底層的資產(chǎn)，而是由發(fā)行主體提供一定程度的信用擔(dān)保。
為何投資者會信任萬緯物流旗下的底層資產(chǎn)，該業(yè)內(nèi)人士表示：“估計是底層資產(chǎn)真的好，雖然是自負盈虧，但應(yīng)該都不會虧?！?/p>
關(guān)于萬緯物流的資產(chǎn)管理能力也成為關(guān)注的焦點，事實上，萬科布局物流領(lǐng)域已超過5年時間。
資料顯示，萬緯物流目前服務(wù)客戶超過850家，涵蓋電商類、快遞快運類、制造業(yè)類、餐飲類、零售商超類等各個領(lǐng)域。
截至2019年底，萬緯物流已進駐44個城市，獲取138個項目，其中高標庫123個，冷庫15個，可租賃物業(yè)的建筑面積逾1086萬平方米；已穩(wěn)定運營的項目出租率較2018年大幅提升，其中高標庫穩(wěn)定運營項目平均出租率為92%，冷庫的全年倉庫使用率為82%。
于2019年，萬緯物流新獲取項目21個，合計可租賃物業(yè)的建筑面積約為191萬平方米。
萬科要研究的REITs
萬科其實一向熱衷REITs。
最近的一次是于去年4月，萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)集團印力作為運營管理人，發(fā)行了龍崗萬科廣場類REITs，項目發(fā)行規(guī)模人民幣21.16億元。那是2019年第一單成功發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，同時是商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化又一次嘗試。
除了類REITS產(chǎn)品，萬科還發(fā)行過國內(nèi)首只在封閉期內(nèi)投資目標公司股權(quán)、以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標的公募基金——鵬華前海萬科REITS。
2015年7月6日，鵬華前海萬科REITs成立，這是一只10年封閉期的混合型基金，首募金額30億元，主要投資標的是商業(yè)地產(chǎn)。
隨后一個月，鵬華前海萬科REITs通過增資入股的方式，獲得深圳市萬科前海公館建設(shè)管理公司50%的股權(quán)，支付的增資價款共計12.67億元。
定期報告數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年年底，鵬華前海萬科REITs對目標公司的投資收益分別是1.05億元、1.71億元、-1.84億元、2.13億元及0.75億元，總計3.97億元。而該基金在2019年已實現(xiàn)收益4154.01萬元，利潤3610.94萬元，期末基金資產(chǎn)凈值33.1億元。
但按照早前相關(guān)業(yè)內(nèi)分析，鵬華前海萬科REITs雖然是公開募集基金，但其投資標的屬于非上市公司股權(quán)，不在證監(jiān)會對公募基金所規(guī)定的投資范圍之內(nèi)，不具有可復(fù)制性。
所以，這次萬緯物流首期類REITs的發(fā)行對萬科而言，顯得尤為重要。
更早之前，2015年萬科召開臨時股東大會之時，郁亮便提到了關(guān)于鵬華萬科公募REITs的相關(guān)問題。
彼時他表示，這并不是真正的REITs，尚沒有解決增值稅的問題，“萬科正在研究真正的REITs，避免雙重征稅，明年會嘗試，爭取做第一批做這個嘗試的公司”。
不過直到后來，萬科也并未做更多嘗試，這也與市場政策環(huán)境有很大的關(guān)系。
2017年之前，國內(nèi)REITs相關(guān)法規(guī)或是政策方面沒有實質(zhì)性的推進。直到2018年、2019年，相關(guān)支持REITs發(fā)行政策文件才陸續(xù)推出。
其中包括深交所發(fā)布《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018-2020年）》提到積極支持鼓勵研究推進REITs產(chǎn)品試點，形成具有深市特色的REITs板塊，而上交所也提出要推動相關(guān)產(chǎn)品試點。
不過也只是處于試點研究階段，在業(yè)內(nèi)人士看來，REITs原理很簡單，但操作起來比較復(fù)雜：“包括信托收益權(quán)、法律文件、基礎(chǔ)資產(chǎn)、用戶到期之后現(xiàn)金流測算和替換等等方面，是特別繁雜的?！?/p>
如今，受到疫情的影響，融資環(huán)境寬松之下，REITs也有了新的可能性。
4月底，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》以及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的文件，明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。
其中，在行業(yè)支持方面，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。
顯然，物流倉儲等基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)獲得了較大的利好。資本市場總是有著最敏銳的嗅覺，受此利好影響，REITs板塊近段時間持續(xù)走強。
此外，近期國務(wù)院印發(fā)的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》中，同樣表示要加快金融改革創(chuàng)新，支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展REITs。
各方面利好不斷，最近有所動作的也不止萬緯物流。
6月2日晚間，南山控股的控股子公司寶灣物流也擬以上海明江及廣州寶灣物流園進行資產(chǎn)證券化，總規(guī)模不低于18.5億，其稱，擬于合適時機對接公募REITs產(chǎn)品。
今年以來，REITs的火熱程度可見一斑。藍光發(fā)展、招商局置地、華僑城等多家房企也都提出了發(fā)展REITs或者類REITs的愿景。
不可否認的是，國內(nèi)離真正的REITs落地又近了一步。
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