作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

萬科在業(yè)績報告中坦言：“從未來趨勢看，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢依然十分嚴峻，資金緊張局面進一步加劇，債務償還面臨較大壓力。

觀點網(wǎng) 可以說，萬科這一年已飽嘗風雨。

10月30日晚間，萬科交出了三季度報告。在各方支持和自身努力下，前三季度實現(xiàn)營收1613.9億，銷售收入1004.6億，高質量交付超7.4萬套，經(jīng)營服務業(yè)務三季度實現(xiàn)收入435.7億

根據(jù)報告，萬科第三季度內實現(xiàn)營業(yè)收入約560.65億元，同比下降27.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-160.69億元，同比下降98.61%。

從最近四個季度的表現(xiàn)來看，萬科的業(yè)績還處于下行階段，前三季錄得的單季環(huán)比變動分別為-69.2%、-77.2%、-16.7%。

前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入約為1613.88億元，同比下降26.61%，其中房地產開發(fā)業(yè)務結算面積為833.3萬平方米，貢獻營業(yè)收入1142.5億元；歸母凈利潤約為-280.16億元，同比下降56.14%。期內，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額約為-58.89億元，同比下降21.49%。

利潤虧損的原因依然與開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計提存貨跌價準備以及部分資產交易和股權處置的交易價格低于賬面值等有關，其中減值部分占大頭。

據(jù)了解，萬科上半年計提各類減值準備合計54.49億元，減少歸母凈利潤約44.78億元；在第三季度，公司計提各類減值準備合計94.01億元，減少歸母凈利潤約83.09億元。以此計算，萬科三個季度已因計提減值減少了近128億元的凈利潤，占整體虧損規(guī)模約45%，已超過四成。

此外，萬科前三季度整體的稅前毛利率為9.6%，扣除稅金及附加后的毛利率降至5.3%。其中房地產開發(fā)業(yè)務的稅前毛利率為7.8%，稅后毛利率為2.0%。

對于前景的判斷，萬科在業(yè)績報告中坦言：“從未來趨勢看，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢依然十分嚴峻，資金緊張局面進一步加劇，債務償還面臨較大壓力。”

值得慶幸的是，萬科暫時還不用為錢發(fā)愁。

當天晚上，和業(yè)績報告一起發(fā)布的還有一份借款公告，當中指出，深鐵將再次向萬科提供不超過22億元借款。截止目前，深鐵年內已累計向萬科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質押率均處于市場較低水平。

在大股東的資金支持下，萬科一直保持著零違約的記錄，截至9月底已完成288.9億元公開債務的償還。半個月前，萬科還在投資者互動平臺上表示，公司目前生產經(jīng)營保持正常，償債工作有序開展，已到期公開債務全部如期兌付。

截至報告期末，萬科集團持有的貨幣資金為656.8億元；有息負債合計3629.3億元；資產負債率為73.5%，較上年末下降0.1個百分點。

今年上半年，萬科共新增6個項目，規(guī)劃面積合計約55.81萬平方米，權益面積約29.58萬平方米。權益地價約13.4億元，平均地價4528元/平方米。

圖片來源：企業(yè)公告

自從進入下半年后，萬科在土地市場越發(fā)活躍，截止目前已在石家莊、大連、哈爾濱等九城都采取了補倉動作，合計拿下13宗地塊，土地金額共約34.69億元，土地面積約32.9萬平方米。

另外在8月26日，萬科還通過旗下海南萬璟禧房地產開發(fā)有限公司，與三亞城市投資建設集團有限公司達成合作，以股權轉讓方式獲得了三亞鹿鳴佳苑開發(fā)建設有限公司90%股權，主導開發(fā)三亞市中心臨春片區(qū)C-03和D-09-02地塊，總價約12.455億元，總占地面積約6.8萬平方米，總計容建筑面積約13.66萬平方米。

根據(jù)三季報，萬科集團前三季度累計獲取項目13個，權益計容建筑面積57.1萬平方米，權益地價約28.1億元。期內實現(xiàn)新開工及復工計容面積472.7萬平方米，占全年開復工計劃的70.7%；實現(xiàn)竣工計容面積837.2萬平方米，占全年計劃竣工面積的59.2%。

從萬科今年的補倉動作來看，很多都位于“偏遠山區(qū)”，與當下主流的“核心城市、核心地段”聚焦策略截然不同，即便如此，其新增項目中仍有不少是與當?shù)貒Y合作開發(fā)。

很明顯，萬科在大肆補倉時，將“安全性”因素擺在了極高的位置，若是在四大一線或者熱門二線城市拿地，成本將會飆升，后續(xù)面臨的資金壓力也會更大。

值得注意的是，萬科拿地其實也有在兼顧“盈利性”。以10月22日補倉成都為例，兩宗地塊周邊相對比較荒蕪，但地塊所在的紅光板塊目前僅西宸春天有較多房源在售，未來等萬科項目入市時，競爭壓力相對較小。而且，西宸春天主推高層房源均價約1.31萬/平方米，萬科拿地樓面價不到5000元/平方米，其中存在較大的利潤空間。

截至9月底，萬科集團在建項目總建筑面積約2978.1萬平方米，權益建筑面積約1961.0萬平方米；規(guī)劃中項目總建筑面積約2957.7萬平方米，權益建筑面積約1892.4萬平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，權益建筑面積合計約338.6萬平方米。

在銷售端，1-9月萬科集團累計實現(xiàn)合同銷售面積775.1萬平方米，合同銷售金額1004.6億元，同比分別下降41.8%和44.6%。雖然銷售方面出現(xiàn)了金額、面積同比雙降，但萬科年內也有高光時刻。

1-9月，萬科廣州理想花地獲廣州主城區(qū)銷售套數(shù)和金額雙第一；十一“黃金周”假期，萬科實現(xiàn)認購金額47.7億，目標完成率137%，16家地區(qū)公司均完成認購目標；10月，萬科上海高福云境項目首開，其中25套“億元大宅”全部售罄。

萬科在半年報中，曾強調以存量資源盤活為主，精準投資為輔。其今年也在確切地踐行這一策略。

在經(jīng)營端，萬科前三季度完成了19個項目的大宗交易，實現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元；同時，集團積極探索存量資產盤活路徑，累計盤活優(yōu)化及新增產能178.4億；冰雪業(yè)務已與中旅集團完成簽約，正在推進交割工作。

得益于此，萬科實現(xiàn)經(jīng)營服務業(yè)務全口徑收入435.7億元，同比增長1.1%。

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原標題： 萬科的三季度節(jié)點：銷售回調與“精準”補倉