作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

現在，部分地產商債務違約已蔓延至上下游，并引起了產業鏈的波動。

首先是商業承兌匯票，資料顯示，某頭部房企自2020年3月份以來以自有資金償還了7筆境外債券，本息合計約106億美元，但涉及地產供應商的商票承兌卻成為了最大的問題。

據觀點地產新媒體了解，近半年以來，多家房地產企業與供應商的關系都處于不佳狀態。

其中，日立電梯自今年2月份起，就因票據付款問題陸續起訴了某頭部房企旗下20多家子公司。從過往資料看，該房企是日立電梯的大客戶，截至2019年末雙方的合作金額已超70億元。

而另外一家房地產行業主要的涂料供應商三棵樹，就在不久前發布公告公開披露存在商票逾期支付的問題。三棵樹稱：因個別大型地產商資金周轉困難。截至2021年3月末，公司應收票據逾期金額5363.72萬元。

供應商體系是觀察近期部分房企債務壓頂的一個不錯切入點，尤其是包括木門制造企業江山歐派、柜類定制商索菲亞、木作類定制家居公司皮阿諾等等在內的幾家建材行業上市龍頭，過去與房地產行業深度綁定。

故事要從5年說起，當時國家及各省市政府陸續出臺鼓勵精裝修政策。特別是在沿海經濟發達地區，相關政策的推行力度更大。

山東省住房和城鄉建設廳巡視員、新聞發言人耿慶海在2016年6月14日召開的新聞發布會上就提出， 2017年山東省設區城市新建高層住宅實行全裝修。到2018年，新建的高層、小高層住宅全部淘汰毛坯房，實行精裝修。

同一時期，浙江省提出自2016年10月1日起“全省各市、縣中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修”。

上海市住建委則于8月中旬發布報告通告，要求自2017年1月1日起，外環內新建商品住宅將100%實現全裝修。

在最南邊，海南省人民政府2016年12月7日發布《關于繼續落實“兩個暫?！闭哌M一步促進房地產市場健康發展的通知》，要求從2017年7月1日起，省內各市縣商品住宅項目要全部實行全裝修。

國內建材類企業一時間陷入模式之爭。最終，對零售市場的看空以及對房地產開發商規模前景的樂觀判斷之下，建材商們開始擁抱大宗業務。三棵樹、江山歐派等帶頭，志邦家居、蒙娜麗莎瓷磚一行踴躍而上。

以江山歐派為例，大宗業務被稱為工程客戶，與之對比的是針對內銷的經銷商客戶。

據了解，江山歐派的工程客戶大體上可分為兩類，一類是江山歐派直接服務的規模較大的房地產開發商和裝修裝飾企業即直營工程客戶，合作方式為戰略集采模式，直接與公司簽訂戰略合作協議。

另一類是通過工程服務商開發的規模較小的房地產開發商和裝修裝飾企業，工程服務商作為工程項目履約負責人，負責產品運輸、安裝和售后等服務。

2018年至2020年，江山歐派工程客戶渠道收入快速上升，從7.59億元增長99.2%到15.12億元，再增長65.1%到24.96億元，亦帶動了業績的爆發。而工程客戶渠道收入占主營收入的比例則分別從59.3%、74.6%一路攀升至2020年的82.9%。而2016年之前，江山歐派的零售業務占比則是超過50%。

期間，某房地產頭部企業一直是江山歐派的重要合作方。2017年3月，江山歐派與其下屬公司簽署了《戰略合作框架協議》。該頭部房企承諾在2017-2019年期間向江山歐派采購總額不少于10億元，而2017-2021年其意向采購總金額約20億元。

根據公開資料，2017-2020年，江山歐派與之發生的銷售額就達到18.21億元。同時，該房企在2018年和2019年一直是江山歐派前五大客戶之首，去年則位居第二。

三年內，這家頭部房企向江山歐派采購了2.76億元、5.22億元、5.88億元建材商品，對江山歐派主營業務收入的貢獻一直在兩成以上，分別錄得22.26%、27.41%及20.6%。

在建材行業發生巨變的幾年時間，以頭部企業為代表的房地產發展商們在銷售規模增長的道路上狂奔，連續增長的工程面積也為建材商創造巨量需求。

為了削減成本，房地產企業早年與建材企業的合作方式是建立合作聯盟。例如2015年，一家房地產企業就與聯邦家私、喜臨門家具、紅蘋果家具、索菲亞家居、頂固衣柜等15家家具、家紡企業建立合作聯盟，產品由生產企業直供，免掉中間環節費用，直接降低采購成本。

2017年，這家房企亦在河南省直管縣蘭考建造家居產業園，拉上一批建材企業上車，通過設立合資公司加深了彼此的業務綁定。

于是，以地產發展商持有40%股權，合作方持有60%股權的模式，其屬下公司與供應商合作設立的索菲亞家居有限責任公司、美家居有限責任公司、大自然家居有限責任公司、喜臨門家居有限責任公司、歐派門業有限責任公司等企業紛紛設立。

其中，該房企屬下公司合作設立的皮阿諾有限責任公司旗下工廠，就是皮阿諾在華北地區的主要櫥柜生產基地，自2019年開始投產，優先向該房企銷售產品。據了解，2018年至2020年，皮阿諾對其的銷售額占總營收比例達到24.59%、31.88%和23.11%。

目前，商業承兌匯票是不少房地產企業與材料供應商、建筑公司、設計公司、裝修公司、中介代理公司等企業進行大宗交易時結算的一種最常見方式，無抵押無利息，僅以發行方的信譽作為擔保，通常也無需直接體現在財務報表上。

因此，建材商們的大宗業務實質上逐漸演變為一種長賬期的類融資生意。資料顯示，目前最流行的電子商票付款期限長達1年，單張票據金額限額高達10億元。

過去，房地產企業兌付記錄良好，信譽佳，而且也并非每一筆交易都會利用商票支付，建材商們亦愿意與之配合。

三棵樹就曾在公告中提到，近年來在面對公司重要產品工程墻面涂料的主要客戶大型房地產

開發商，由于單一客戶采購規模較大，三棵樹按照房地產開發行業采購特點制定了專門的信用政策，給予該類客戶較高的信用額度和較長的信用賬期。據稱，期限最高為12個月。

同時，在房企支付的應收票據到期后，三棵樹也設置一定時長的托收期和追索期，并不會立即視為完全違約。

但和諧局面在2020年被打破，首先體現在財務報表上，建材企業年內的應收票據（最主要為商業承兌匯票）金額大增。

比如三棵樹2020年末應收票據余額從年初的4.16億元增長66.1%到6.91億元；皮阿諾2020年末應收票據余額從年初的2.88億元增長到7.33億元，占總資產比例從14.37%提升至23.43%。

裝飾公司金螳螂2020年末應收票據余額從年初的4.37億元增長1.02倍到8.83億元；江山歐派的數據則為從2.99億元一口氣升上9.06億元，應收票據占流動資產的比例從15.95%提升為32.56%。

當然，上述情況并非某一家房地產企業造成，2020年房地產開發商日子普遍不好過，用商票支付可以視為一種減輕負債壓力的方法。

三棵樹在《關于三棵樹涂料股份有限公司2021年度非公開發行股票申請文件反饋意見的回復報告(修訂稿)》中就指出，2020年公司地產工程類客戶收入不斷增加，且一線地產商使用票據支付比例提升。

另據江山歐派在2020年度審計報告中透露，有房地產企業及其關聯公司在2020年就改變了過去的結算方式，全盤采用商業承兌匯票支付相關貨款。

截至2020年末，江山歐派工程渠道商業承兌匯票余額9億元內，某頭部房企就占7.7億元。根據公告，江山歐派2020年將應收票據的壞賬準備計提比例從5%提升為6.03%。

現在，建材商們不得不面對的一個現實是，商票得到足額及時承兌的難度正在上升。

6月29日，三棵樹在公告中提及，因個別大型地產商資金周轉困難，公司應收票據出現逾期情形，逾期金額共計5363.72萬元，其中某頭部房企逾期票據金額5137.06萬元。雖然后來證實相應票據在6月份內已經兌付，但已經逾期2個月有余。

另一方面，7月份以來已有房地產商悄然退出了與供應商成立的合資公司。

7月2日，某房企宣布將持有的門業有限責任公司40%股權，以7250.35萬元代價轉讓予江山歐派。18天后，其再宣布索菲亞家居將花費1.6億元，收購其持有的索菲亞家居有限責任公司40%股權。

但值得注意的是，索菲亞家居同時披露在與某地產集團及其下屬子公司經營往來過程中，享有對該地產集團相應債權金額1.6億元。

江山歐派亦在公告中提到，截止2021年6月30日，江山歐派因與房企貿易合作關系尚有7250.35萬元的應收款項。

換句話說，地產發展商在上述股權變動中是用股權向江山歐派、索菲亞家居抵扣債務，后兩者并未得到現金。

如果說房地產行業各大主要供應商的訴求還能得到保證，那么承建商的情況可能并沒有那么好。今年以來，樓盤項目停工的消息時有傳出。

8月12日市場消息，重慶建工集團因某拖欠工程款長期未撥付，同時有金額較大的商業承兌匯票逾期不兌付，將位于云南省安寧市的項目停工。據悉，涉資超過2.1億元。

此前，南通三建集團亦因商票兌付問題，將漯河項目停工。據悉，合作的房地產企業對該項目的工程款“以現金支付的只有百分之五，其余均以商業承兌匯票支付”。

監管指標紅線下，該房企如愿在6月30日前將凈負債率降至100%以下，實現一條“紅線”變綠。

房地產企業是中國國內商票市場舉足輕重的角色，根據網絡流傳的某幅統計圖片，某地產集團截至2020年末商票余額或達到2052億元，金額第二大的房企為274億元。

只是，這種狀況并不能繼續下去。早前6月30日消息，央行等監管部門已經出手，將“三道紅線”試點房企的商票數據納入其監控范圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。

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原標題： 原報道|地產供應商