好貓財經(jīng) 作者：好貓
來源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）
截至2019年底，恒大的有息負債為7999億元，貨幣資金2288億元，總股東權益為3585億元，凈負債率為159.3%。
一年前的業(yè)績發(fā)布會上，恒大發(fā)布了詳細降負債目標：未來三年，恒大計劃減少有息負債4500億元。
到了2020年底，恒大的有息負債為7165億元，貨幣資金為1807億元，總股東權益為3504億元，凈負債率為153%。
數(shù)字下降并不明顯，但這似乎只是債務到期節(jié)奏的問題。
到了2021年一季度底，恒大有息負債已進一步下降至6740億元。如果貨幣資金、總股東權益與去年底保持不變，則凈負債率為140%。
當然，恒大一季度銷售回款同比增長了17%，股東權益方面也有繼續(xù)融資，實際凈負債率應該比140%更低。
也就是說，一年三個月時間，恒大在保持權益和貨幣資金沒有大幅下降的情況下，償還了1259億元的有息負債。
對于這樣一個體量的房企來說，確屬不易。
償債資金主要來自于兩個方面，銷售回款同比增加了1800億元左右，權益融資800多億元。
去年降負債計劃中，恒大計劃未來三年每年減少3000萬平方米土地，當時恒大的土地儲備建筑面積為2.93億平方米。
到了2020年底，恒大土地儲備建筑面積下降至2.31億平方米。
從這里可以看出，加快銷售、減少拿地支出，才是降負債的“王道”。
今天的業(yè)績發(fā)布會上，恒大進一步細化了降負債方案。
到2020年底，有息負債進一步下降1500億元至5600億元，其中一季度已超額完成降負債任務425億元。
未來兩年，土地儲備年均再下降1500萬平方米，土地儲備總規(guī)模控制在2億平方米左右。
到2022年中，有息負債下降至1500億元；到2023年中，有息負債下降至3500億元。
按照這個計劃，恒大在今年年內(nèi)，凈負債率就將下降到100%以下，符合“三道紅線”的要求。
凈負債率達標的時候，現(xiàn)金短債比大概率也將達標。至于最難達標的資產(chǎn)負債率，恒大計劃在2022年底完成轉(zhuǎn)綠。
“大規(guī)模發(fā)展和暴利時代結束了。”恒大的果斷降負債，是基于對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的分析。
恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞認為，房地產(chǎn)的金融屬性將慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶓w經(jīng)濟屬性，房地產(chǎn)回報水平將回歸社會平均水平。
對于這樣一個曾經(jīng)追求高速規(guī)模增長的房企，恒大對于中國商品房整體市場規(guī)模判斷相對審慎。
夏海鈞認為，“三條紅線”、“兩項集中”以及各個城市的綜合調(diào)控政策，將使得市場回歸平穩(wěn)，價格趨于穩(wěn)定，整體銷售規(guī)模會穩(wěn)定在15萬億左右。
剛剛過去的2020年，中國商品房銷售規(guī)模突破了17萬億規(guī)模。有些房企預判，銷售規(guī)模將進一步上探至20萬億元。
對規(guī)模審慎之外，夏海鈞對房企集中度也不樂觀，他的理由是就算“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，有息負債增長也只能不超過15%。
夏海鈞對恒大發(fā)展充滿信心，在這樣的背景下，他認為恒大做出了充分反應。
首先是在租賃住房、城市更新、人才住房領域加大布局力度，恒大不久前引入深圳人才安居集團、廣州城建集團為重要股東，未來合作空間巨大；
其次是圍繞房地產(chǎn)同心圓，全面覆蓋布局衣食住行、文旅康養(yǎng)等多元產(chǎn)業(yè)領域；
再次是構建科技數(shù)字閉環(huán)，賦能一線業(yè)務發(fā)展，為數(shù)億客戶提供全方位服務。
備受矚目的恒大汽車，許家印在業(yè)績會上宣布，恒大汽車將于年底試生產(chǎn)，明年實現(xiàn)大規(guī)模銷售交付。
可以預見，隨著“高增長、控規(guī)模、降負債”戰(zhàn)略繼續(xù)推進，以及數(shù)字科技賦能下的多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈不斷升級擴容，一個“新恒大”正在快速成長。
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