作者：好貓

來源：好貓財(cái)經(jīng)（ID：haomaocaijing）

截至2019年底，恒大的有息負(fù)債為7999億元，貨幣資金2288億元，總股東權(quán)益為3585億元，凈負(fù)債率為159.3%。

一年前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大發(fā)布了詳細(xì)降負(fù)債目標(biāo)：未來三年，恒大計(jì)劃減少有息負(fù)債4500億元。

到了2020年底，恒大的有息負(fù)債為7165億元，貨幣資金為1807億元，總股東權(quán)益為3504億元，凈負(fù)債率為153%。

數(shù)字下降并不明顯，但這似乎只是債務(wù)到期節(jié)奏的問題。

到了2021年一季度底，恒大有息負(fù)債已進(jìn)一步下降至6740億元。如果貨幣資金、總股東權(quán)益與去年底保持不變，則凈負(fù)債率為140%。

當(dāng)然，恒大一季度銷售回款同比增長(zhǎng)了17%，股東權(quán)益方面也有繼續(xù)融資，實(shí)際凈負(fù)債率應(yīng)該比140%更低。

也就是說，一年三個(gè)月時(shí)間，恒大在保持權(quán)益和貨幣資金沒有大幅下降的情況下，償還了1259億元的有息負(fù)債。

對(duì)于這樣一個(gè)體量的房企來說，確屬不易。

償債資金主要來自于兩個(gè)方面，銷售回款同比增加了1800億元左右，權(quán)益融資800多億元。

去年降負(fù)債計(jì)劃中，恒大計(jì)劃未來三年每年減少3000萬平方米土地，當(dāng)時(shí)恒大的土地儲(chǔ)備建筑面積為2.93億平方米。

到了2020年底，恒大土地儲(chǔ)備建筑面積下降至2.31億平方米。

從這里可以看出，加快銷售、減少拿地支出，才是降負(fù)債的“王道”。

今天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大進(jìn)一步細(xì)化了降負(fù)債方案。

到2020年底，有息負(fù)債進(jìn)一步下降1500億元至5600億元，其中一季度已超額完成降負(fù)債任務(wù)425億元。

未來兩年，土地儲(chǔ)備年均再下降1500萬平方米，土地儲(chǔ)備總規(guī)模控制在2億平方米左右。

到2022年中，有息負(fù)債下降至1500億元；到2023年中，有息負(fù)債下降至3500億元。

按照這個(gè)計(jì)劃，恒大在今年年內(nèi)，凈負(fù)債率就將下降到100%以下，符合“三道紅線”的要求。

凈負(fù)債率達(dá)標(biāo)的時(shí)候，現(xiàn)金短債比大概率也將達(dá)標(biāo)。至于最難達(dá)標(biāo)的資產(chǎn)負(fù)債率，恒大計(jì)劃在2022年底完成轉(zhuǎn)綠。

“大規(guī)模發(fā)展和暴利時(shí)代結(jié)束了。”恒大的果斷降負(fù)債，是基于對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的分析。

恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞認(rèn)為，房地產(chǎn)的金融屬性將慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，房地產(chǎn)回報(bào)水平將回歸社會(huì)平均水平。

對(duì)于這樣一個(gè)曾經(jīng)追求高速規(guī)模增長(zhǎng)的房企，恒大對(duì)于中國(guó)商品房整體市場(chǎng)規(guī)模判斷相對(duì)審慎。

夏海鈞認(rèn)為，“三條紅線”、“兩項(xiàng)集中”以及各個(gè)城市的綜合調(diào)控政策，將使得市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，價(jià)格趨于穩(wěn)定，整體銷售規(guī)模會(huì)穩(wěn)定在15萬億左右。

剛剛過去的2020年，中國(guó)商品房銷售規(guī)模突破了17萬億規(guī)模。有些房企預(yù)判，銷售規(guī)模將進(jìn)一步上探至20萬億元。

對(duì)規(guī)模審慎之外，夏海鈞對(duì)房企集中度也不樂觀，他的理由是就算“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，有息負(fù)債增長(zhǎng)也只能不超過15%。

夏海鈞對(duì)恒大發(fā)展充滿信心，在這樣的背景下，他認(rèn)為恒大做出了充分反應(yīng)。

首先是在租賃住房、城市更新、人才住房領(lǐng)域加大布局力度，恒大不久前引入深圳人才安居集團(tuán)、廣州城建集團(tuán)為重要股東，未來合作空間巨大；

其次是圍繞房地產(chǎn)同心圓，全面覆蓋布局衣食住行、文旅康養(yǎng)等多元產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；

再次是構(gòu)建科技數(shù)字閉環(huán)，賦能一線業(yè)務(wù)發(fā)展，為數(shù)億客戶提供全方位服務(wù)。

備受矚目的恒大汽車，許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，恒大汽車將于年底試生產(chǎn)，明年實(shí)現(xiàn)大規(guī)模銷售交付。

可以預(yù)見，隨著“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略繼續(xù)推進(jìn)，以及數(shù)字科技賦能下的多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈不斷升級(jí)擴(kuò)容，一個(gè)“新恒大”正在快速成長(zhǎng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“好貓財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 恒大：明年“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠