丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近日，杭州首輪集中拍地的最大贏家之一，濱江集團召開了一場2020年度業績說明會。毫無疑問，集中拍地下獲取的5宗地塊的盈利預期成為投資者關心的焦點，其董事長戚金興坦言“努力做到1%-2%的凈利潤水平”，然而這些數字實現的前提還包括“團隊精干高效管理、融資能力、品牌影響力”等。
過去幾個月，多數房企為了補充“彈藥”陷入“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬處境，從重點城市土拍熱度來看，集中供地的“后遺癥”凸顯，房地產行業或將集體陷入盈利焦慮。
多數項目面臨盈利難題
自4月中旬長春集中首拍以來，各地首批集中供地逐步進入高峰期，目前22城中已有過半城市完成首批土拍，北京、深圳、杭州、重慶等熱點城市，地塊競爭尤為激烈，多數房企不惜犧牲利潤也要搶到目標地塊。
在杭州，“封頂溢價+自持”成為地塊成交的一大典型特征，首批57宗地塊中，有41宗地塊競價封頂后轉入競自持比例，且有13宗地塊的自持比例超過20%。
濱江集團作為杭州首輪土拍最大的贏家之一，共計獲取5塊地，總代價達到182.58億元，拿地方式多以與融信集團合作為主，自持比例最高已接近30%。而“1%-2%的凈利潤水平”的盈利預期，正折射出行業所面臨的盈利難題。要知道，濱江作為深耕型房企，在杭州具備豐富的開發經驗與成本控制優勢，且具備規模支撐，本身盈利能力并不低，從其預估結果可以看出，首輪集中拍地的大多數地塊都將面臨的盈利難題，甚至會是更嚴峻的困境。
表：濱江集團在集中供地中獲取的地塊信息
注：地貨比=成交樓板價/精裝限價（未剔除自持部分）
數據來源：CRIC整理
不止杭州，土拍市場越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價，或更為嚴苛的競拍規則，而“溢價”、“自持”、“限價”也成為成交地塊最大的關注點。其中重慶整體溢價率高達43%，主城區46宗地塊中有31宗溢價率超40%，占比近8成，最高溢價率達到130%。再如北京，由于設置地價上限，競拍地塊轉競公租房、自持等環節，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。
圖：部分典型城市首批土拍平均溢價水平
數據來源：CRIC
熱點城市項目利于現金回流
在行業整體盈利下行趨勢下，集中供地中熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交地塊頻現，這意味著，房企對于招拍掛項目的利潤預期降低，并呈現“舍利求地”的趨勢。
為什么盈利預期低，甚至虧損，集中供地下還是會出現“搶地潮”現象？
首先，維持規模增長，保證核心城市市占率是房企可持續發展的保障。
相較于存量地塊、產業購地等，公開市場招拍掛的一大優點即能夠較為快速地推進項目入市，形成業績，這也是房企側重該種拿地方式的主要原因之一。盡管集中供地在部分城市引發“搶地熱”，但對于房企來說，城市在企業布局中所占的權重以及儲備存量是下注搶地的驅動力。
尤其在房企布局的核心城市，戰略權重與業績占比高，如果房企選擇不拿地或錯過拿地時機，很難在激烈的競爭中維持規模增長。一方面，由于補貨等待期拉長，企業推貨量和推貨時點也會受到影響，不利于業績的實現和規模的增長，另一方面，市場份額面臨稀釋，削弱企業在該城市深耕的競爭力。
此外，一二線熱點城市需求表現相對堅挺，去化更有保障，相較于實現利潤，更多承擔補充現金流的作用。
在“三條紅線”、“貸款集中度”等政策調控下，房企資金面整體收緊，銷售回款成為房企最重要的資金來源渠道。加之三四線城市棚改退潮，房企投資回歸一線城市和熱點二線城市，而這類城市投資門檻以及拿地成本雙高，特別是北京、上海、杭州等城市政策管控力度強，項目本身利潤空間非常有限，但由于需求預期向好，房企更看重市場帶動現金回流，因此在熱點城市，房企愿意以更低的利潤甚至少量虧損爭奪目標地塊。
多元化拿地平滑利潤率
行業整體規模增速放緩、市場面臨下行壓力已成為長期命題，抱團取暖已經成為行業共識。尤其是公開市場招拍掛，項目盈利難已經成為普遍現象，而對于房企來說，單一的招拍掛拿地方式顯然已經難以滿足盈利需求，并將帶來較大的經營壓力。
在這種趨勢下，多元化拿地的重要性將更加凸顯，房企通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利潤率的一大出口。近年來，房企也越來越重視多元化拿地，不斷提升多元化拿地比重，以減少對公開市場招拍掛的依賴，同時達到成本控制、提升盈利的目的。
從目前來看，收并購、城市更新、產業勾地是最為常見的多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利潤高，已經成為很多企業業績增長的新引擎。以旭輝為例，2020年通過一二線聯動、收并購、商業勾地等多元化拿地方式獲得的項目貨值占比由2019年的33%提升至51%。此外，越秀通過“6+1”的多元土地獲取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收并購、產業勾地和公開市場競拍，在2020年新增投資中通過非公開市場獲取的地塊占比達到54.1%。
可以預期，未來多元化拿地優勢房企的盈利能力也會更高，而對于地產開發業務占比高且對招拍掛拿地方式依賴度高的房企，利潤率將保持在個位數，向制造業靠攏。
表：部分典型房企多元化拿地情況
數據來源：CRIC
當前招拍掛項目低盈利水平現狀下，“努力做到凈利潤1%-2%”正在成為房企的普遍目標。
而集中供地下，高價拿地的“后遺癥”日益凸顯，熱門地塊競爭加劇，在維持規模增長、穩住核心城市市場以及補充現金流等訴求下，房企不惜“薄利搶地”、“虧損搶地”，盈利預期也逐步降低，盈利難的局面或將長期存在。
在此背景下，通過單一的招拍掛方式拿地，經營壓力將進一步加劇，多元化拿地的重要性日益凸顯，并成為平滑利潤率的一大出口。未來多元化拿地渠道多、能力強的房企，將維持較高的盈利水平，而對于地產開發業務占比高且高度依賴招拍掛拿地方式的房企，利潤率將保持在個位數，向制造業靠攏。
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