作者：刑事業(yè)務(wù)部 張星 張偲懿

來源：海普睿誠律師事務(wù)所（ID：hprclaw）

前 言

在不動產(chǎn)強制執(zhí)行程序中，案外人依據(jù)其對執(zhí)行標的享有的租賃權(quán)向人民法院提起執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，請求法院以“帶租拍賣”或負擔(dān)租賃合同的方式處置房產(chǎn)，是司法實踐中常見的情形。租賃權(quán)能否對抗抵押權(quán)，關(guān)鍵取決于租賃權(quán)與抵押權(quán)的設(shè)立先后、租賃是否真實有效、租賃物是否轉(zhuǎn)移占有，以及租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)實現(xiàn)，司法實踐中需結(jié)合具體情形判斷。

一、先租后抵

根據(jù)《民法典》第四百零五條之規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。同時，第七百二十五條確立了“買賣不破租賃”原則，明確了租賃期內(nèi)所有權(quán)變動不影響租賃合同的效力。上述兩條規(guī)定共同構(gòu)成 “先租后抵” 情形下租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的法律基礎(chǔ)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”

根據(jù)上述規(guī)定，在強制執(zhí)行階段，法院對于主張“先租后抵”的案外人租賃權(quán)會進行實質(zhì)性審查，以防虛假租賃妨礙抵押權(quán)的實現(xiàn)。審查重點通常包括：

1. 租賃合同真實性：合同條款是否符合市場一般交易習(xí)慣，是否存在明顯不合理之處（如租期過長、以不合理的低價承租等）。

2. 占有事實：承租人是否在抵押權(quán)設(shè)立前已實際占有使用不動產(chǎn)，可通過現(xiàn)場勘查、核查生產(chǎn)經(jīng)營活動、水電物業(yè)費繳納憑證等予以證明。

3. 租金支付：是否提供真實合理合法的租金支付憑證。

4. 權(quán)利公示：租賃是否辦理過登記或公證，雖非強制要件，但可作為強化其真實性的佐證。

若經(jīng)審查租賃關(guān)系真實有效且成立在先，則法院一般應(yīng)認可該租賃權(quán)，在拍賣時予以公示，實行“帶租拍賣”。

?參考案例：人民法院入庫案例——昆明某銀行云溪支行訴王甲、王乙申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案

?裁判要旨：申請執(zhí)行人以其享有抵押權(quán)為由，主張解除租賃人對房屋的占有使用的，人民法院應(yīng)當對抵押權(quán)人、租賃權(quán)人各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時間的先后、有無過錯等因素進行實質(zhì)審查，作出綜合判斷。成立在抵押權(quán)之前，并已占有使用的租賃權(quán)可以排除移交租賃物的強制執(zhí)行。

二、先抵后租

當租賃權(quán)設(shè)立于抵押權(quán)之后時，其法律地位顯著弱化，遵循 “物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”“公示公信” 原則，租賃權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)，能否存續(xù)則取決于是否實質(zhì)影響在先擔(dān)保物權(quán)的實現(xiàn)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)實現(xiàn)導(dǎo)致所有權(quán)變動的，承租人請求繼續(xù)履行租賃合同的，人民法院不予支持，除非當事人另有約定。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當依法將其除去后進行拍賣。

是否去除租賃權(quán)后拍賣，司法實踐的核心在于審查在后設(shè)立的租賃權(quán)是否實質(zhì)影響了抵押權(quán)的實現(xiàn)。抵押權(quán)設(shè)立后形成的租賃權(quán)，若租約合理、租金公允，且?guī)ё馀馁u不會降低抵押財產(chǎn)價值、不影響抵押權(quán)實現(xiàn)，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，法院可允許帶租拍賣，不必然滌除租賃權(quán)。

?參考案例1：最高人民法院(2025)執(zhí)監(jiān)34號執(zhí)行裁定書

?裁判要點：本案中某某公司主張的租賃關(guān)系成立在后，晚于申請執(zhí)行人對案涉房產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的時間，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，且對抵押權(quán)實現(xiàn)已產(chǎn)生影響，汕頭中院滌除租賃拍賣案涉房產(chǎn)并無不當。本案中廣東高院及汕頭中院并未否認某某公司對案涉房產(chǎn)享有租賃權(quán)，某某公司如因案涉房產(chǎn)被拍賣導(dǎo)致其租賃合同目的無法實現(xiàn)或產(chǎn)生損失，系其與北京某某家具有限公司因租賃合同產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)當通過其他合法途徑尋求救濟，不屬于本案執(zhí)行異議、復(fù)議及監(jiān)督案件審查范圍。

?參考案例2：人民法院入庫案例：某某信托公司與上海某某投資公司、杭州某某房地產(chǎn)公司、舟山某某置業(yè)公司執(zhí)行實施案

?裁判要點：第一，晚于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)并非必須滌除。法律對執(zhí)行標的物上租賃權(quán)與抵押權(quán)競合關(guān)系的調(diào)整，系按照設(shè)立先后順序確定對抗效力，不能簡單得出“先抵后租”的財產(chǎn)拍賣時必須滌除租賃權(quán)的結(jié)論。順位在先權(quán)利的實現(xiàn)無需消滅順位在后的權(quán)利，租賃權(quán)不因其順位在后就必然在抵押權(quán)實現(xiàn)時終止，需對其是否阻礙抵押權(quán)實現(xiàn)進行實質(zhì)衡量。本案中涉案房產(chǎn)為商鋪、辦公用房，買受人競購目的多為投資，更看重商業(yè)價值及租金收益穩(wěn)定性；在租約期限合理、租金公允的情況下，帶租拍賣可提升房產(chǎn)競買價格，更有利于抵押權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)，這一結(jié)論已被司法網(wǎng)拍成效印證。第二，租賃權(quán)滌除與否應(yīng)綜合考量各方因素并以抵押權(quán)人意愿為準。租賃關(guān)系是否影響抵押權(quán)實現(xiàn)屬于事實判斷，需通過不動產(chǎn)強制拍賣前的評估程序測算。抵押房產(chǎn)上的租賃權(quán)是否滌除直接涉及抵押權(quán)人利益，法院不應(yīng)依職權(quán)單方?jīng)Q定；本案中舟山中院向申請執(zhí)行人釋明，若全部滌除租賃權(quán)可能引發(fā)執(zhí)行異議、異議之訴及群體性事件，導(dǎo)致債權(quán)實現(xiàn)周期延長、成本增加，違背申請執(zhí)行人盡快回籠資金的初衷，故采納帶租拍賣方式符合利益平衡原則。

三、實務(wù)要點總結(jié)與風(fēng)險提示

在不動產(chǎn)強制執(zhí)行中，“先租后抵” 且承租人已實際占有案涉不動產(chǎn)的，其租賃權(quán)依法受到較強保護，而 “先抵后租” 情形下的租賃權(quán)則處于從屬地位，是否存續(xù)需以不影響在先抵押權(quán)實現(xiàn)為前提，面臨被依法滌除的風(fēng)險；無論是承租人主張租賃權(quán)以對抗執(zhí)行，還是抵押權(quán)人對租賃關(guān)系的真實性提出質(zhì)疑，雙方舉證的核心均圍繞租賃合同簽訂時間、租金支付的真實性與合法性、承租人是否實際占有使用不動產(chǎn)等關(guān)鍵事實展開。需要明確的是，通過虛假租賃或惡意串通簽訂租賃合同試圖阻卻執(zhí)行的，該租賃關(guān)系不僅無法產(chǎn)生對抗強制執(zhí)行的效力，相關(guān)當事人還可能因妨礙執(zhí)行面臨司法處罰。同時，執(zhí)行法院在決定是否以“帶租拍賣”方式處置不動產(chǎn)時，應(yīng)當在拍賣程序啟動前完成對租賃權(quán)的實質(zhì)性審查判斷，并在拍賣公告中明確公示案涉不動產(chǎn)上的租賃權(quán)負擔(dān)情況，以此保障競買人的知情權(quán)與執(zhí)行程序的公正性。對于當事人而言，清晰了解財產(chǎn)的權(quán)力狀態(tài)，留存并準備扎實的證據(jù)，是應(yīng)對此類糾紛的重要保障。

●作者：張星（合伙人） 張偲懿（執(zhí)業(yè)律師）

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原標題： 訴訟實務(wù) | 執(zhí)行異議中租賃權(quán)與抵押權(quán)的對抗與處置