我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDSGX）
前言
近日業(yè)內(nèi)流傳著一條重磅消息，即央行和住建部正召集部分開發(fā)商會談，設(shè)置了融資三大紅線，希望借此降低房地產(chǎn)杠桿，減少金融風險。很多業(yè)內(nèi)朋友都比較關(guān)心，出于交流目的，順便蹭熱點，寫寫文章賺點流量。事先聲明，開發(fā)商融資這塊本人不專業(yè)，如有錯誤缺漏或不妥，請多多包涵。
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內(nèi)地開發(fā)商高杠桿概況
從1998年開啟住房改革，20多年來，中國金融業(yè)對房地產(chǎn)的“輸血”量驚人。具體數(shù)字就不多說了，各位有心人都可以去查一查。此外，還有各類理財池、表外工具、發(fā)債等，天量的資金投入到了房地產(chǎn)。幾乎所有市面有點規(guī)模的的房地產(chǎn)公司，都是從那個時候起家，在金融助力下，一路高速狂奔，“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”就是這20多年來開發(fā)商的代名詞。在房地產(chǎn)的黃金時代，沒有高負債，就沒有大發(fā)展；膽子越大，越能借助高杠桿，越能成為大佬。沒有借助金融，靠自有資金的謀求發(fā)展公司也不存在。
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開發(fā)商融資渠道
根據(jù)國家統(tǒng)計局對固定資產(chǎn)投資來源的分類，開發(fā)商融資來源有國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金及各項應(yīng)付款五類。據(jù)我了解的，一般開發(fā)商開發(fā)資金分為：其他資金（定金及預(yù)收款＋個人按揭貸款）、自籌資金（自有資金+開發(fā)貸款）、各項應(yīng)付款（上下游供應(yīng)鏈開發(fā)商墊資）、國內(nèi)貸款（國內(nèi)銀行貸款＋國內(nèi)非銀行金融機構(gòu)貸款）、利用外資等。
股權(quán)融資方式有IPO、增發(fā)、配股、股東直接出資及合作開發(fā)；債權(quán)融資方式有銀行貸款、信用債、資產(chǎn)證券化、非標融資、境外債、民間借貸；內(nèi)部融資方式有銷售回款、應(yīng)付款。
與境外的開發(fā)商尤其與香港開發(fā)商不同（詳見內(nèi)地開發(fā)商與香港開發(fā)商的不同一文），境內(nèi)的開發(fā)商負債率這幾年一路飆升，在疫情和中美貿(mào)易沖突之下某些開發(fā)商暴雷將出現(xiàn)大問題，影響社會穩(wěn)定。
一句話，控制負債，降低杠桿，勢在必行。
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三道紅線計算方式與解讀
這三大紅線分別為：扣除預(yù)收款，開發(fā)商的資產(chǎn)負債率達到70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。
具體如下：
紅線1
扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不大于70%；
計算公式：扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率=（負債總額-預(yù)收款）/（資產(chǎn)總額-預(yù)收款）。
預(yù)收款指預(yù)售賣房模式下，開發(fā)商開發(fā)之前收取的購房定金和首付款等。表面上屬于開發(fā)商的資產(chǎn)，但實際是不屬于開發(fā)商自有資金。因此，需要扣除這些預(yù)收款后計算的資產(chǎn)負債率更能真實反映開發(fā)商的負債水平。
凈資產(chǎn)負債過高說明開發(fā)商長期償債能力的壓力大，面臨長期經(jīng)營風險。但是從另一個角度來說:開發(fā)商預(yù)收款較大，總盤子越大資產(chǎn)越多，銷量越大，銷額越高，因此紅線1的指標需要綜合銷售情況分析，不能簡單的說凈資產(chǎn)負債率大于70%就扛不住。其次，某些明股實債計入股權(quán)的融資，資產(chǎn)總額大了不少了，但是債其實增多了。
紅線2
凈負債率不得大于100%；
計算公式：凈負債率=（有息負債-現(xiàn)金等價物）/凈資產(chǎn)>100%。
所謂有息負債等各種融資渠道所有借來的錢。凈負債率高的開發(fā)商未必風險大，負債結(jié)構(gòu)中可能有大量的長期貸款，且這些貸款有相應(yīng)充足的抵押物業(yè)等價物，凈負債率不等同于凈資產(chǎn)負債率。其次，未考慮永續(xù)債，永續(xù)債特點就是無限期或者很長的期限，如能發(fā)行永續(xù)債，短期內(nèi)也無憂。
紅線2指標主要反映的是開發(fā)商財務(wù)結(jié)構(gòu)，難以反映開發(fā)商的真實負債情況。凈負債率大于100%，說明整體風險高。但即便紅線2超過上述標準，其財務(wù)狀況也可能健康。
紅線3
現(xiàn)金短債比率不得大于1倍。
計算公式：現(xiàn)金短債比=非受限現(xiàn)金/短期債務(wù)<1
所謂非受限現(xiàn)金，指開發(fā)商可以自由隨時支配使用的資金。非受限現(xiàn)金少，短期負債多，意味開發(fā)商現(xiàn)有可以隨時支配全部現(xiàn)金用于還短期債務(wù)都不夠還。
解讀
說明開發(fā)商短期風險高，隨時有破產(chǎn)的可能。當然，并不是說開發(fā)商沒錢了，可能還有資金只是目前受限，短期內(nèi)抽不出來而已。
總的來說，上面任何單一的紅線都不能真實的反映開發(fā)商償債能力。因此，為了更契合實際負債情況，相關(guān)政策根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)開發(fā)商又分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
紅色檔：三線全觸，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得新增有息負債；
橙色檔：碰到兩條紅線，負債年增速不得超過5%；
黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；
綠色檔：即使三個指標都合格，負債年增速也不得超過15%。
上述政策精準針對開發(fā)商的融資，簡單的說越缺乏資金的開發(fā)商，越難融資，一旦越過這三大紅線，融資就會被限制。
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十項應(yīng)對方案
上面都是數(shù)學(xué)除法，簡單來說就是想辦法做大資產(chǎn)、提高凈資產(chǎn)，增加現(xiàn)金。具體應(yīng)對方案如下：
1、減緩甚至停止拿地，放緩節(jié)奏，盡量減少大額資金支出。
2、低價售房，加速回款。重點搶工期，搶預(yù)售，加快銷售回款，回籠資金。
3、合作開發(fā)，一方面與綠色檔開發(fā)商合作。如一些央企國企融資成本較低，尋求合作開發(fā)降低負債率，同時又能保證權(quán)益規(guī)模的增長。另一方面輸出管理品牌優(yōu)勢。出品牌出管理出團隊，但不出錢與小開發(fā)商采取合作開發(fā)，吸納貨源，做大資產(chǎn)規(guī)模。
4、充分供應(yīng)商墊資。盡可能的吸引更多供應(yīng)商的合作，強化供應(yīng)鏈管理的掌控力，簽訂能夠給予賬期付款的集中采購協(xié)議，盡可能的減少短期資金支出。
5、用低成本的錢替換高成本的錢，用長期的債替換短期的債。
6、創(chuàng)新融資方式，拓寬渠道。一旦新規(guī)落地，融資環(huán)境將會格外緊張，建議提前加強與金融機構(gòu)的合作，拓展多元化的融資渠道迫在眉睫。如應(yīng)收款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、夾層式資管計劃等。其次，明股實債、增發(fā)配股、發(fā)行永續(xù)債等也是新的思路。
7、分拆物業(yè)上市。分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。如近期恒大旗下的物業(yè)管理公司金碧物業(yè)引入了紅杉資本、中信、農(nóng)銀、光大控股、云峰基金、騰訊、周大福等戰(zhàn)略投資者入股235億港元。
8、資產(chǎn)處置。資產(chǎn)處置是有資金需求的開發(fā)商快速回款的方式，將手里的一些房地產(chǎn)如酒店寫字樓等資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，回籠資金。
9、引入戰(zhàn)略投資者。舉例2017年，恒大三次成功引入戰(zhàn)略投資者，通過三次增資，投資者合計向恒大地產(chǎn)投入人民幣1,300億元資本金。2020年8月13日恒大引入戰(zhàn)略投資者獲得235億港元。借助戰(zhàn)略投資者中信、中融、正威集團、華信、蘇寧、山東高速、深業(yè)集團等加強了央企、國企、大型金融機構(gòu)在內(nèi)的戰(zhàn)略合作伙伴對恒大發(fā)展前景的信心，實現(xiàn)了利益捆綁。
10、積極介入城市更新市場。城市更新特點之一就是可以以小博大，前期盡量利用合作方提供資金，降低獲取土地成本，且城市更新毛利潤率相對更高一些，還可以將一些普通的土儲項目與城市更新項目隱藏合并，平衡財務(wù)報表中的負債。
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