一般理解，企業名下擁有住宅的可能性較低，討論企業破產與居住權保護意義并不大，但筆者有不同的觀點。時下，因住宅限購產生了大量以企業名義購房的行為，而購房過程中因無法獲得商業貸款購房者不得已在購房后通過經營性物業貸款、消費貸款等各類名義向銀行申請抵押貸款，同時股東進行自然人擔保。而此類住宅實際為股東個人居住、生活所用，若不動產設定居住權則可以一定程度滿足股東及其近親屬在不動產內長期居住使用的目的，而使破產企業債權人的債權實現增加了困難。此外，大量國企、民企因歷史遺留問題或者解決職工居住困難問題，多有自購房屋并安置職工居住，并不排除《民法典》實施后權利人進一步訂立居住權的可能性，一旦企業破產對于該等居住權的處理應對亦是必須面對的問題。因此，討論企業破產與居住權是有現實意義的。

居住權保護的規范性，對于未來國家設立個人《破產法》具有巨大的指導意義。眾所周知，不動產是目前公民的主要生活資料以及重要的財產。破產活動中債權人以期實現債權的最重要目標即為個人的不動產。一旦個人《破產法》立法實施，個人通過破產實現債務清理、豁免，而可以清償債務的不動產又通過設立居住權的形式使管理人難以處置變現，勢必使債權人債權實現困難陡增，也增加了債務人通過申請個人破產取得尋租空間的可能性。故此，居住權保護制度的確立，對于個人破產或債務清理相關制度的建立也是大有裨益的。

破產程序中不動產負有居住權權利負擔，顯然對不動產處置產生重大影響，有利于破產企業、個人逃廢債，不利于債權人合法權益保護。居住權合同是否基于《破產法》而被管理人所解除，居住權人居住利益與債權人債權實現如何進行平衡，是否存在其他的權利保護或救濟途徑是民法典居住權設立給《破產法》帶來的新課題。

筆者認為，居住權人的保護，應當以“居住權為超級優先權認定為基本原則，通過主體審查、房屋審查、居住審查等“三查”的方式排除例外情形，最終以確立居住權人在破產企業所有的不動產上的物權權利”。

所謂超級優先權，理論界頗多爭議。一般理解，超級優先權源自《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復法釋〔2002〕16號》，其中第二條明確規定了消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。因此，理論界以生存權優先可對抗其他一切權利為基礎，認為在破產案件中保護弱勢群體的基本生存、生活權利為超越其他一切優先權、別除權的權利。

在筆者通過以關鍵詞“居住權”檢索最高人民法院2018年至2020年的100余件有效案例來看，法院案件審理的主要爭議焦點即在于平衡債權保護、實現債務人、保證人生存權、居住權。而往往法院在確定債務人、保證人就案涉不動產存在合法居住或居住、生活依賴的情形下，傾向于保障居住人的生存、居住權。如最高人民法院【(2020)最高法民再233號】執行異議案件法院判決中所述“綜合考慮袁某、鄧某已實際支付案涉房屋絕大部分房款，自2010年即占有使用，鄧某離異后至今仍居住在案涉房屋，且該房屋是鄧某在成都市的唯一住房等因素，相較于南充商業銀行基于吳某應當履行保證責任而享有的保證債權，對袁某及鄧某、特別是鄧某對于案涉房屋享有的權利予以優先保護，符合法律保障生存權、居住權的精神，更具有正當性和合理性”。

于居住權而言，如前所述，其立法意旨即在于保護有基礎的居住生活需求但缺乏權利保障的社會弱勢群體，并通過其無償性、身份性、限制性等特點，排除居住權權利轉移的可能性。因此，在《破產法》語境下賦予居住權以超級優先權與立法意旨統一。

筆者認為對居住權進行保護應為破產程序下的基本原則，而以審查符合條件具備居住權合同解除為例外。一旦經審查符合解除條件的，管理人得依據《破產法》第18條解除居住權合同，注銷居住權登記。審查解除居住權合同的標準主要有三項，分別是對于主體、標的物以及使用情況的審查。

首先，關于主體。筆者認為，管理人首先應當就居住權人是否屬于社會弱勢群體進行審查。審查內容可以包括職業、收入、他處是否有房、名下財產狀況等，結合當地的實際情況綜合判斷居住權人是否屬于法律保護的對象。其次，對于居住權人與破產企業之間的關系進行審查，如管理人查明居住權人為破產企業員工的，應當認為破產企業與員工設立居住權目的并非為保障其生存權，而是為促進員工提升工作效率所提供的福利保障，因此當企業進入破產程序，提供居住保障以促使員工安心工作的目的已無繼續實現之必要。第三，居住權人是否為破產企業股東、實際控制人。在破產程序中，投資人權益相較普通債權人利益保護劣后，甚至在破產清算或重整案件中調整為零的處理方式較為普遍。雖然居住權為超級優先權，但在權利歸屬于投資人利益時亦應劣后于普通債權人。經上述三類主體審查，不屬于弱勢群體的、系破產企業員工、認定投資人身份的，居住權人雖經登記享有不動產用益物權，但筆者認為管理人均有權解除居住權合同。

其次，關于房屋。對于房屋本身的審查，也是確定居住權人利益是否保護的必要程序。如前所述，房屋類型多種多樣，根據2020年4月14日住房和城鄉建設部辦公廳印發的《全國房屋網簽備案業務數據標準的通知》附表顯示，房屋用途共32類，其中與住宅有關的共計五類，而《上海市房屋建筑類型分類表》中更是將居住用房類型細化為六類，包括花園住宅、新式里弄、舊式里弄等有別于普通住宅的房屋類型。從居住權登記的要求來看，僅有符合住宅類的不動產上方能設定居住權登記。因此，不屬于住宅類型的房屋即便實際在使用過程中符合居住條件的，比如類住宅、酒店式公寓、非改居等房屋因其登記房屋類型非為住宅，理論上并不能完成居住權登記，亦不再屬于討論范疇。但即便如此，可被認定為住宅的房屋類型亦有很多，以上海為例如公寓、花園住宅、新式里弄、新工房等等，不同的住宅房屋類型所設定的居住權是否均應得受到保護，筆者亦持否定態度。

還是以保護基本生存權為邏輯分析，大眾口中所稱的別墅（房屋類型花園住宅）、大平層（房屋類型公寓）等房屋是否是保障居住的必要條件呢？此問題值得討論。一方面我們要考慮居住權人作為主體審查符合條件的，該居住房屋為其生存所依賴的唯一物質資料，一旦其居住權無所保障將顛沛流離，然后從居住權人的角度分析，是否有必要以超大居住面積以及居住體驗為其必要的生存物質依賴呢？所謂的居住保障是否以最低保障標準為底線而非毫無節制的賦予不動產以權利負擔呢？

換個角度思考，破產企業的一幢別墅因設定居住權而無法實現其處置價值，對債權人的利益保護又在何處。如【（2020）最高法民終1091號】案件法院判決中所述“購房人的權利在法律屬性上仍系債權范疇，但在購房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發生沖突時，基于側重保護生存權益的價值導向，賦予購房人排除其他債權人甚至包括抵押權等優先受償權的強制執行的權利，目的在于追求實質公平和實質正義。但此生存利益的特別保護，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日常基本居住需要，故對于購買度假型、豪華型房屋，或者投資型、經營型房屋，以及基于消滅其他債權債務關系而形成的以房抵債等情形，一般不屬于生存權特別保護的范疇”。

綜合考慮利益平衡，筆者建議管理人可以從兩個方面考慮居住權合同是否可以解除：其一為普通住宅與特殊住宅的區分，其中對于普通住宅的定義可以參考當地商品房交易對于普通住宅的定義標準；其二為以居住權人人數與設定有居住權負擔的不動產的建筑面積的關系，以人均建筑面積是否已超過當地最低保障住房水平的一定范圍系數為判斷標準，以此確定管理人是否有權解除居住權合同。

第三，關于居住情況。根據《民法典》之規定，居住權人僅得自己居住于設定居住權之不動產內，不動產不得用作他途，如堆放物品、出租收益等等，亦不得轉讓、繼承。因此，管理人對于居住權人審查的第三要義即為對居住情況進行審查。審查的方式無外乎走訪鄰里、居民委員會、街道村鎮辦事機構，了解實際居住情況，要求居住權人提供房屋使用記錄，如物業管理費及水電費等繳費憑證，不動產修繕記錄等等，對于存在同住人的，需要進一步了解同住人與居住權人的身份關系及其居住的必要性，如是否為居住權人的撫養人等等。是否實際居住，是確定居住權權利保障必要性的審查。此外，在有償居住的情形下，筆者建議管理人對于使用費用支付情況、使用費用與當地同地區同類房屋租金水平的關系、居住權人的支付能力等進行充分評估，有利于分析判斷居住的實際情況。

通過以上方式，筆者認為可以較好地判斷居住權人是否為法益所需保護的權利人，居住權合同是否因符合條件而管理人享有《破產法》所賦予的解除權，以此在破產程序中對于超級優先權人予以權利保障或通過利益平衡、調整依法解除居住權合同而使居住權歸于消滅，從而保障債權人利益的最大程度實現。

為保障居住權人基本權利，同時也為了提高債權人在破產程序下的債權清償率，筆者認為在管理人依法審查居住權人符合條件，其基本生存權、居住權應當予以保障的情況下，管理人可以參考《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號） 第20條第3款的處理方式，即在經過審查確認居住權人權利的情況下，由管理人或債權人按照破產企業當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住的房屋，或者通過府院聯動政府保障房落實的方式實現對居住權人的居住利益的保障，以此實現對破產不動產權利負擔的滌除，以確保不動產市場價值在破產資產處置過程中得以實現最大化，同時居住權人也通過協議約定方式能夠獲得最大限度的居住利益保障。

司法實踐中，已有大量的執行案件顯示法院通過實施對于執行不動產“以大換小”或“強遷保障性住房”等方式推進執行從而最終處置不動產保障債權人利益的執行措施。為此，在破產程序中管理人可以更多主動積極地創造利益平衡的方案，實現各方利益保障。