《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：    

（二）以合理的價格轉讓；    

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。    

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。   

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

第十五條 受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。   

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

（一）登記簿上存在有效的異議登記；   

（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；   

（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；   

（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。   

本案是否存在其他影響法官自由心證的情形，筆者無從得知。但從文書中記錄的查明事實和說理分析來看，不能說服筆者。主要是以下幾個方面：

首先，按照一審判決認定的事實，法院判決錦城公司需就案涉抵押房產系向周俊玉等人配合過戶，該判決是行為的給付判定而非物權確認判定，在此情形下，周俊玉等人應當僅對錦城公司享有合同債權，并不能基于判決對案涉房產主張享有物權。錦城公司對案涉爭議房產的抵押行為應屬有權處分，本案抵押權銀行無以“善意取得制度”裁判其能否取得抵押權的余地。本案最高院雖未明確“善意取得”規則的法律適用，但觀其說理部分應為如此，此系筆者不認可本案判決原因之一。

其次，假使本案周俊玉等人對爭議抵押房產享有事實物權，而抵押人屬無權處分，筆者認為在考察抵押權銀行的“善意”標準時仍然失之過嚴。關于“善意取得”制度中“善意”的認定標準問題實務中一直存在爭議。按照原《物權法》解釋的認定標準為“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意”，并且十六條以列舉的方式表明了相對人非“善意”的情形，但審判實務對此標準的把握仍難統一。按照《物權法》解釋的理論，本案中的銀行一方至少對抵押人的抵押處分行為系無權處分不是明知的。那么我們只討論銀行在放款期間是否對抵押物的審查中無重大過失？有學者認為對相對人是否“善意”的認定標準可以區分“民事”與“商事”主體的不同而作不同認定，多數認為銀行作為專業金融機構有能力更加嚴格地審查抵押物權屬的具體狀況，故而苛以銀行較重的審查義務，筆者認為不妥。首先在交易中不應單純以哪一方的“審核”能力來確認其應負的義務，這本身就有違公平；其次將本應系原權利人或案外相關權利人通過自身行為可以避免的錯誤表征（如通過及時變更登記、異議登記、預告登記等行為來防止此類事情的發生），通過強加給交易相對人來嚴格審查其錯誤之原因，更是有違公平；再次銀行是從事專業化抵押貸款服務的盈利性金融機構，如果善意標準過于嚴苛，將導致銀行的信息成本驟增，銀行可能會將此類成本分攤到其他并不存在疑點的不動產抵押貸款交易之中，最終影響到普通貸款者的權益。最后關于實務中有些“錯誤表征”難以窮盡其可能性（比如共同共有的可能性），讓本身不了解內情的抵押權人方來窮盡調查，明顯不合理。故而筆者認為作為“交易”相對人的銀行，在“善意”認定的標準上不應對其苛之過嚴。此系筆者不認可本案判決的原因之二。

即便如此，從銀行角度分析為避免實務中的不必要“對抗”，建議銀行在不動產抵押登記辦理實務中仍應審慎對待，筆者總結了以下幾點，供銀行從業人員參考：

2.審核放貸時，審慎核實動產抵押物的對外法律關系(如買賣關系、承租關系、借用關系等);

3.鑒于動產抵押不以轉移占有為表征，故銀行還可向借款人提供聲明書、保證書或保證條款、承諾等。