在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)商的選定有兩種方式：

第一種是業(yè)主選聘模式，即社區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，或委托業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)或非公開(kāi)方式選擇物業(yè)服務(wù)商；

第二種是房地產(chǎn)企業(yè)選聘模式，又可分為兩種具體情況：

（1）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷售完成前，為了提升用戶體驗(yàn)和項(xiàng)目形象，一般由開(kāi)發(fā)商先行選定物業(yè)服務(wù)商對(duì)新盤(pán)（社區(qū)）提供物業(yè)管理服務(wù)，一般合同期限為1-3年，當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)成立后，另行選聘物業(yè)服務(wù)商，在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候都會(huì)同時(shí)配套簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)主承繼物業(yè)合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)；

（2）是房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后大部分由開(kāi)發(fā)商以長(zhǎng)期租賃運(yùn)營(yíng)為目的予以自持，并自行選定物業(yè)服務(wù)商提供物業(yè)管理服務(wù)。

第一種模式通常不會(huì)涉及物業(yè)服務(wù)費(fèi)ABS項(xiàng)目融資，因?yàn)檫@需要一個(gè)在較大區(qū)域內(nèi)連鎖經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)商發(fā)起，而物業(yè)服務(wù)本質(zhì)上屬于“輕資產(chǎn)、重服務(wù)”的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)；只有在第二種模式中，由于地產(chǎn)物業(yè)的分散性和服務(wù)費(fèi)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流特性，使得房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)組建配套的物業(yè)服務(wù)公司為開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，鎖定一定期限內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，集合不同區(qū)域同質(zhì)化的項(xiàng)目收入形成規(guī)模化，以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為過(guò)去幾年房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資渠道。

二、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為ABS項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)的適格要件

雖然業(yè)內(nèi)一直盛傳“只要有穩(wěn)定現(xiàn)金流，就可以資產(chǎn)證券化”，但是根據(jù)證監(jiān)會(huì)的規(guī)則要求，作為能夠證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，必須是“符合法律法規(guī)，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流的可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)” ，企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。從過(guò)往已經(jīng)發(fā)行成功的案例來(lái)看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為ABS項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)需要具備一定的準(zhǔn)入條件：

1. 能夠產(chǎn)生可預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流

資產(chǎn)證券化的核心要件在于，依托于基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流能夠作為資金本金及收益的兌付保證。在實(shí)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為一項(xiàng)債權(quán)資產(chǎn)或依附于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)權(quán)之上的資產(chǎn)收益權(quán)，其財(cái)產(chǎn)權(quán)益最終以包干制或酬金制的形式實(shí)現(xiàn)。采取包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)（例如《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》），一般由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，全部收入由物業(yè)服務(wù)商獨(dú)占享有，物業(yè)服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的盈余或虧損由服務(wù)商享有或承擔(dān)；而實(shí)行酬金制的情況下，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)商不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出，但可按照約定比例提取酬金。從底層資產(chǎn)的權(quán)屬合規(guī)、規(guī)模及確定性因素考慮，包干制的收取模式比酬金制更適宜作為ABS項(xiàng)目的底層資產(chǎn)。

業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)合同或房屋買賣合同約定的交付期開(kāi)始交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)延期未出售或未交付的，不影響物業(yè)費(fèi)的收取，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)；另外，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可按月、按季或按年度計(jì)收，物業(yè)服務(wù)商依此得享有穩(wěn)定的收入來(lái)源。

根據(jù)建設(shè)部2003年頒布施行的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。” 多數(shù)省份對(duì)住宅前期收費(fèi)執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)，非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)服務(wù)合同終止后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)（參考重慶市、山東省相關(guān)規(guī)定）。指導(dǎo)價(jià)以及相關(guān)價(jià)格備案的操作，一方面從總體上限制了底層資產(chǎn)的收益規(guī)模，另一方面也是對(duì)原始權(quán)益人收費(fèi)權(quán)提供可預(yù)期保障。篩選入池基礎(chǔ)資產(chǎn)需要關(guān)注物業(yè)服務(wù)合同所約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合規(guī)性問(wèn)題，確保不存在法律瑕疵。

2. 權(quán)屬明確，有法律依據(jù)

物業(yè)服務(wù)商收取并享有物業(yè)服務(wù)費(fèi)的依據(jù)在于其與業(yè)主或開(kāi)發(fā)商簽署的物業(yè)服務(wù)合同，有明確的支付模式。那么對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的合規(guī)性應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)方面：

（1） 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備法定的成立及生效要件，不存在《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形，也不存在其他可撤銷或終止的情形；

（2） 物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)、合法、有效；

（3） 物業(yè)服務(wù)商真實(shí)、完整且合法的擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)不存在抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等權(quán)利限制；對(duì)于已經(jīng)存在權(quán)利受限情況、但能夠通過(guò)相關(guān)安排解除權(quán)利負(fù)擔(dān)的，一般被認(rèn)為不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙，依然可以作為有效的基礎(chǔ)資產(chǎn)；

（4） 依法可以轉(zhuǎn)讓，ABS項(xiàng)目通過(guò)將基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給特殊目的載體以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)隔離和風(fēng)險(xiǎn)隔離，故而基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)排除轉(zhuǎn)讓受限的瑕疵。在底層資產(chǎn)篩選的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否存在根據(jù)法律規(guī)定、或合同當(dāng)事人約定、或合同性質(zhì)不宜轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。但是，以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為收益來(lái)源的委托貸款收益權(quán)、信托受益權(quán)資產(chǎn)則另當(dāng)別論，此時(shí)只需要考慮物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收益、處分是否受限，其收益權(quán)應(yīng)當(dāng)具備可讓與性。后文中我們將結(jié)合實(shí)務(wù)案例分析。

另外，物業(yè)合同一般會(huì)根據(jù)物業(yè)所在地管理辦法的要求提交有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行備案。合同的備案與否并不影響物業(yè)合同本身以及物業(yè)費(fèi)權(quán)益的效力，但有可能會(huì)產(chǎn)生行政責(zé)任，深圳交易所的問(wèn)答意見(jiàn)中明確要求業(yè)務(wù)合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備案，且律師應(yīng)對(duì)入池合同的合法合規(guī)性以及是否備案發(fā)表明確意見(jiàn)。

3. 法律關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)化，具有同質(zhì)性

基礎(chǔ)資產(chǎn)必須具有同質(zhì)性，以便進(jìn)行匯集來(lái)組建資產(chǎn)池。這種同質(zhì)性體現(xiàn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)（債權(quán)、收益權(quán)）所涉及的法律關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，基本基于格式化合同產(chǎn)生，在種類、信用質(zhì)量、利息、期限、到期日等方面具有同質(zhì)性，這樣才易于在證券化結(jié)構(gòu)中對(duì)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重組與配置。例如筆者所接觸的一單**物業(yè)ABS項(xiàng)目，其底層資產(chǎn)分散在北京、重慶、大連、南京四地，物業(yè)類型包括普通住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)店鋪等，綜合有新建社區(qū)和成熟社區(qū)，但所有物業(yè)項(xiàng)目均按照地方工商局及住建委發(fā)布的格式合同簽署，收費(fèi)方式統(tǒng)一采納包干制，并且成熟項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間，可以有效采集有關(guān)資產(chǎn)表現(xiàn)情況的歷史數(shù)據(jù)。