作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 就在前一天，寶龍今年發行的第二期公司債實際規模“縮水”5億，最終完成發行15億元。一日之后，寶龍另一筆ABS融資計劃變更為“終止”，引起市場的關注。

上述債券品種為ABS，于2020年4月27日獲上交所受理，擬發行金額24.5億元，原始權益人為上海瑞龍投資管理有限公司，計劃管理人為上海國泰君安證券資產管理有限公司。

據觀點地產新媒體了解，上海瑞龍投資管理有限公司成立于2010年，實繳資本1.05億元，由上海寶龍實業發展（集團）有限公司100%持股，后者由寶龍地產（香港）控股有限公司全資持有。

另于4月19日，上海寶龍實業發展（集團）有限公司2021年第二期公司債的發行結果顯示，原定發行規模不超過20億元，實際發行規模15億元，最終票面利率6.5%。

兩筆融資的品種不盡相同，但對于地產和商業兩手都要抓的寶龍而言，每一筆融資使用效率、發債結構和利率、發行節點和發行情況都尤為考究。

業內人士普遍對于房地產近期貸款和資金監管趨嚴較為擔憂，“房企能發債的話，肯定是多發好過不發，不然，之后的償債壓力還會更加大。”

事實上，ABS終止發行背后涉及的原因很多，包括企業主動撤回、與資管公司解除合作、底層資產數據不達標、無法提供交易所所需資料、ABS發行時間過長導致超過有效期、市場募資效果等等。

關于此次寶龍旗下這筆24.5億元ABS融資擱淺背后的原因，觀點地產新媒體咨詢企業相關負責人獲悉，與該融資相關的濱江購物中心經營情況超預期，中介機構調整了評級分層以取得更好的發行票面。

其續指，由于該筆融資項目去年在交易所已經過會，交易結構已經定下來，按照交易所規定，條件變更需要終止后重新申報，因此寶龍這筆商業資產ABS會先撤回再申報。

據了解，上述提及的濱江購物中心為杭州濱江寶龍城，是繼下沙寶龍廣場、富陽寶龍廣場、蕭山寶龍廣場后，寶龍布局杭州的第四個項目。據了解，約一年前，寶龍便以杭州濱江寶龍城打包成ABS的底層資產。

資料顯示，該項目總建筑面積40萬平方米，包括2萬平方米高約4層的商業街、4萬平方米的寫字樓、14萬平方米購物中心及8萬平方米高約200米的46層超高層建筑。

熟悉杭州市場的業內人士認為，濱江寶龍城在5年前入市時備受看好，原因是彼時杭州濱江的商業發展緩慢，僅有一個全面開業的大型商業體——星光大道，濱江寶龍城的入市也打破了商業“一家獨大”的局面。

隨著這幾年的發展，濱江一帶的商業地產逐漸“成氣候”，中贏康康谷、星耀城、龍湖濱江天街、鑫都匯陸續開業。在2020年經歷疫情“停擺一年”過后，商業地產留下的發展后遺癥仍值得關注。

觀點地產新媒體獲取的一份關于杭州單體商場業績市場數據顯示，濱江寶龍城在2020年的銷售額約15億，于前年基本持平，但坪效方面比不上杭州大廈、湖濱銀泰in77及武林銀泰等商場，坪效約0.94萬元/平方米/年。

如此來看，寶龍這筆ABS的底層資產情況并不算太差。

從資本市場情況看，當日上交所共終止了5筆ABS的發行，其中三筆涉及商業資產，包括國美鵬澤商業物業、北京橫琴人壽大廈以及杭州濱江寶龍城，前兩筆分別于2019年底及去年8月受理，“終止”原因暫不詳。

而去年全年，兩市交易所“終止”的ABS項目共31單，擬發行總規模872.41億元，終止數量較2019年的60單大幅下降。在高成本的境外債和境內融資收緊的情況下，通過ABS這種融資渠道越來越受房企歡迎。

不完全統計顯示，去年寶龍有13筆金額不一的融資動作，包括銀行借款、公司債券、短期融資券、票據、商業按揭支持證券等，其中成功掛牌發行一筆規模15.03億元的資產支持專項計劃，耗時僅逾百天。

據觀點地產新媒體了解，上述掛牌的債券為國泰君安-廈門寶龍一城資產支持專項計劃，于去年10月30日上市發行，品種同樣為ABS，15.03億元發行規模中優先級規模15億元，次級規模0.03億元，產品期限長達18年。

該筆債券的底層資產為寶龍旗下旗艦高端商業購物中心廈門寶龍一城，總占地面積7.4萬平方米，總建筑面積38.77萬平方米，其中商業體量為12萬平方米。

通過ABS的方式盤活商業資產，騰出更多的資金空間和時間，嘗到這種融資方式的“甜頭”后，寶龍未來或許還會加大ABS的發債力度。

寶龍方面還表示，今年將開業22個項目，包括13個寶龍廣場，位于杭州、溫嶺、寧波、舟山、鹽城、余姚、義烏、珠海、蘭溪，3個寶龍天地以及6個寶龍星匯。目前，寶龍已布局121個商業項目，長三角和大灣區分別約86個和5個項目。

截至2020年底，寶龍借款總額約665.67億元，其中銀行及其他借款的占比為54.78%，而公司債、票據及短期融資券的占比分別為17.92%、20.68%、1.2%，商業按揭支持證券及資產支持證券的占比則為3.52%及1.91%。

前不久，一名頭部房企的副總裁曾表示，融資工具是永遠存在的，他總結了33種融資工具，“傳統融資跟標準化融資占了60%，仍是房企的融資主力，供應鏈、信用融資應為補充，境外融資、私募仍然是好用的工具。”

在2020全年業績發布會上，CFO廖明舜對于寶龍今年的新增借貸情況做了一個預期，他表示，從今年總預算來看，寶龍在新增借貸或許會控制在90億元以內，但考慮到今年拿地結構發上變化，寶龍亦也有可能接近100億的負債增長。

截至目前，寶龍今年發了4筆債，包括一筆增發1億美元利率5.95%的優先票據，4.4億利率5.7%的超短期融資券，兩筆合計25億的公司債，包括規模10億利率6.6%的第一期公司債及規模15億利率6.5%的第二期公司債。

廖明舜稱，寶龍非常重視調整融資結構，融資成本仍有下降空間，未來盡量減少短債，今年會將融資成本降至6.3%以下

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原標題： 解局|被“終止”的寶龍24.5億元商業ABS