近年來(lái)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)景氣度不斷上漲，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”難度持續(xù)加大。2021年2月中旬，網(wǎng)傳國(guó)家資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”，該政策可能對(duì)布局在相關(guān)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)企業(yè)融資、土地儲(chǔ)備購(gòu)置、銷售等經(jīng)營(yíng)行為產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

我們認(rèn)為，本次土地集中供應(yīng)政策對(duì)于“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”起到積極作用，政策一定程度上抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲，聯(lián)合拿地方式或?qū)⑦M(jìn)一步增長(zhǎng)，重點(diǎn)城市周邊輻射城市群市場(chǎng)景氣度可能有所提升。同時(shí)，集中供地將產(chǎn)生較大的集中資金需求，對(duì)于重點(diǎn)布局調(diào)控涉及城市的房企，以及高杠桿、快周轉(zhuǎn)類型的房企，將在資金管理方面面臨更大挑戰(zhàn)；中大型區(qū)域深耕類房企將在資金和投拓研判能力方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而小型房企或?qū)⑻幱诟鼮椴焕母?jìng)爭(zhēng)地位。隨著后期實(shí)施細(xì)則的頒布，調(diào)控思路將更為明朗。

網(wǎng)傳2021年2月18日國(guó)家資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市[1]住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。該消息在隨后多地出臺(tái)的土地政策中得到一定印證：2月23日，鄭州航空港區(qū)發(fā)布了29宗地終止掛牌交易的公告；同日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》，確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告；2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知，指出將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

自2020年“三道紅線”政策及相關(guān)管理規(guī)定頒布以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿階段，隨后出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步從融資端對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)規(guī)模進(jìn)行管控。本次住宅用地“兩集中”的政策將從土地供應(yīng)方面加強(qiáng)調(diào)控力度，從多維度形成更為完善的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，對(duì)于“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到積極作用。

在集中供地政策的調(diào)控下，大量房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)集中拿地的情況，為配合拿地現(xiàn)金需求，項(xiàng)目推盤節(jié)奏也將有所調(diào)整，與目前四季度強(qiáng)化推盤的節(jié)奏有所不同，未來(lái)市場(chǎng)或?qū)⒃诩泄┑貢r(shí)點(diǎn)前期出現(xiàn)銷售小高潮。此外，市場(chǎng)集中供地將導(dǎo)致后期項(xiàng)目集中入市，推盤節(jié)點(diǎn)集中度或?qū)⒂兴岣?，而?duì)于快周轉(zhuǎn)類房企，更將為搶占入市先機(jī)，加快施工節(jié)奏，進(jìn)一步加劇推盤的集中度。大量項(xiàng)目集中入市，加之房企對(duì)于現(xiàn)金回流的需求，有利于限制房?jī)r(jià)的上漲。

集中供地政策有利于抑制地價(jià)上漲，土地溢價(jià)率或?qū)⒂兴档?，?lián)合拿地的方式或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

相較分散供地的方式，集中供地面臨更高的機(jī)會(huì)成本，在資金有限的情況下，在取得土地的同時(shí)，意味著失去其他地塊的競(jìng)拍機(jī)會(huì)，需要房企全盤考慮戰(zhàn)略布局，合理分配資金。受此影響，房企可接受的預(yù)期土地溢價(jià)率或?qū)⒂兴陆?。重點(diǎn)城市的集中供地將導(dǎo)致較多熱點(diǎn)地塊同時(shí)供應(yīng)，單一地塊的熱度將有所減低，競(jìng)拍的資金充裕度也將大幅下降，有利于抑制地價(jià)的上漲。同時(shí)，為避免推高地價(jià)，房企或?qū)⒏嗤ㄟ^聯(lián)合拿地的方式參與競(jìng)拍，節(jié)約資金的同時(shí)也避免了不必要的競(jìng)爭(zhēng)。

重點(diǎn)城市周邊輻射城市群景氣度或?qū)⒂兴嵘?/p>

根據(jù)網(wǎng)傳披露的調(diào)控城市名單，涉及集中供地的城市以市場(chǎng)景氣度較高的一、二線城市為主，單次大量供地將對(duì)房企資金管理提出較高要求，為取得核心城市土拍地塊，房企將承擔(dān)更高的資金閑置成本。在此影響下，各家房企拿地策略的選擇更為多樣化，重點(diǎn)城市周邊輻射的城市群在不受政策限制的情況下，將更好地匹配房企銷售現(xiàn)金回流的節(jié)奏，或?qū)⑽詹糠种攸c(diǎn)城市的外溢需求。若重點(diǎn)城市實(shí)際拿地情況不及預(yù)期，周邊輻射城市群也將成為優(yōu)先補(bǔ)貨的選擇。同時(shí)，集中供地對(duì)房企拿地的統(tǒng)籌規(guī)劃能力提出更高要求，容錯(cuò)性降低。

重點(diǎn)布局本次調(diào)控涉及城市的房企將面臨更高資金需求，預(yù)計(jì)房企將進(jìn)一步分化。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的2020年重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)數(shù)據(jù)，2020年，涉及調(diào)控的重點(diǎn)城市推出住宅用地共計(jì)2349宗（其中一線城市共計(jì)350宗），按照每年三次供地來(lái)估算，廣州、上海、武漢、南京、青島、杭州等多個(gè)城市單次集中供地將超過30宗，廣州、武漢、長(zhǎng)春、重慶、青島等多個(gè)城市單次供地規(guī)劃建筑面積將超過500萬(wàn)平方米。對(duì)于著力布局在涉及本次調(diào)控的重點(diǎn)城市以及預(yù)期進(jìn)駐重點(diǎn)城市的房企，將面臨極高的集中資金需求，加之融資市場(chǎng)對(duì)于高杠桿房企債務(wù)規(guī)模的控制，部分負(fù)債較高的房企獲取重點(diǎn)城市土地的難度將有所增加，而對(duì)于資金充裕的大型房企將面臨更多發(fā)展機(jī)遇。

以快周轉(zhuǎn)類項(xiàng)目為主的房企資金管理面臨更高挑戰(zhàn)。

從住宅項(xiàng)目開發(fā)來(lái)看，較多房企采用快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，通過開發(fā)剛需、剛改類項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，并以招拍掛為主要拿地方式。自2018年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入調(diào)控階段，2019年以來(lái)融資政策管控持續(xù)加強(qiáng)，房企對(duì)銷售現(xiàn)金回流的依賴程度不斷增加，項(xiàng)目平均周轉(zhuǎn)速度進(jìn)一步加快。集中供地政策的出臺(tái)，將導(dǎo)致房企集中資金需求加大，或?qū)⑵仁共糠址科蠓啪徴w的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)節(jié)奏，以保證拿地的資金需求，或選擇退出核心熱點(diǎn)城市，選擇周邊景氣度相對(duì)較高的城市布局。在集中供地的背景下，持續(xù)快周轉(zhuǎn)、循環(huán)滾動(dòng)的發(fā)展模式將受到限制。

對(duì)于中大型區(qū)域深耕類房企將在資金和投拓研判能力方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而小型房企或?qū)⑻幱诟鼮椴焕母?jìng)爭(zhēng)地位。

集中供地的模式不僅對(duì)資金提出更高的要求，對(duì)企業(yè)投拓部門的研判能力同樣提出更高的要求，企業(yè)需要投入更多的人力對(duì)市場(chǎng)土地進(jìn)行研判，根據(jù)自身戰(zhàn)略制定拿地方案。在資金實(shí)力方面，中大型房企具備更強(qiáng)的資金實(shí)力，其資金管理和調(diào)配相較小型房企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)；此外，在聯(lián)合拿地等方式的運(yùn)用中，中大型房企具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，易于實(shí)現(xiàn)合作。在研判能力方面，中大型房企項(xiàng)目規(guī)模大，一般對(duì)各地市場(chǎng)的判斷能力相對(duì)較強(qiáng)，已有的項(xiàng)目研究?jī)?chǔ)備量較大，尤其區(qū)域深耕類中大型房企，對(duì)重點(diǎn)布局的城市具有深入的研究，在集中供地的背景下，將更容易抓住機(jī)遇，規(guī)避投資失利。而對(duì)于小型房企，資金實(shí)力偏弱，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有限，集中供地對(duì)其投資決策提出很高要求。

[1]網(wǎng)傳受調(diào)控的重點(diǎn)城市包括：廣州、上海、北京、深圳、武漢、長(zhǎng)春、重慶、青島、南京、鄭州、杭州、成都、天津、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、濟(jì)南、寧波、蘇州、福州、無(wú)錫、合肥、廈門。