委托貸款

委托貸款屬于金融機(jī)構(gòu)的居間業(yè)務(wù)，屬于表外業(yè)務(wù)。

1、2018年1月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布新《委貸辦》，要求禁止一切具備貸款資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作為委托人，禁止一切受托管理的他人資金作為委托方。因此商業(yè)銀行委托貸款幾乎停滯。

開(kāi)發(fā)貸

1、必須滿足“432”

2、16熱門(mén)城市住宅類開(kāi)發(fā)貸受限：北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南及成都受限至今。

3、非16個(gè)熱點(diǎn)城市以外的需要參考當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策

4、向大型房企傾斜，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行名單制管理，大部分銀行會(huì)選擇前20強(qiáng)、前50強(qiáng)，前70強(qiáng)，個(gè)別銀行也會(huì)選擇前100強(qiáng)。

5、向調(diào)控方向傾斜，比如棚改貸等。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸

開(kāi)發(fā)商以所擁有的物業(yè)進(jìn)行抵押融資，其物業(yè)用于對(duì)外出租并以所收取的租金作為還款來(lái)源的的貸款。

按照7~8年左右租金核定授信額，通過(guò)CMBS完成貸款流程，資金使用靈活。

并購(gòu)貸

并購(gòu)類型：受讓現(xiàn)有股權(quán)、承接債務(wù)、認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)與收購(gòu)資產(chǎn)。

1、四證齊全，并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金的項(xiàng)目，不得變相置換土地出讓金

2、應(yīng)按照穿透原則，擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)該完成在建工程開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上

3、防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)行為套取貸款資金，確保短款資金不被挪用。

舊改/城市更新貸

舊改所需貸款，對(duì)資金用途有明確規(guī)定，比如只能用于拆遷款和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

1、常規(guī)：控規(guī)已確定，單元規(guī)劃/專項(xiàng)規(guī)劃已完成審批通過(guò)。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議已簽訂，實(shí)施主體資格已確認(rèn)

2、銀行底線：可貸款補(bǔ)繳土地出讓金。

債務(wù)融資工具

非金融企業(yè)債務(wù)融資工具包括短期融資券、中期票據(jù)和非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具（PPN），中期票據(jù)期限一般3-5年、短期融資券一般1年內(nèi)、而超短期融資券一般在270天以內(nèi)，PPN期限6個(gè)月至5年、以3年為主。中期票據(jù)是房企除公司債外第二大發(fā)債工具。

1、短期融資券和中期票據(jù)待償還總額分別不能超過(guò)公司凈資產(chǎn)40%。

2、可發(fā)行非金融企業(yè)債務(wù)融資工具的房企包括：央企21家平臺(tái)房企，境內(nèi)上市房企，省\省會(huì)\副省級(jí)\單列市房企

非標(biāo)債權(quán)

信托貸款一般來(lái)說(shuō)是作為銀行貸款的補(bǔ)充，由于銀行的資金比較便宜，所以銀行貸款是地產(chǎn)商的首選。但信托貸款作為銀行貸款的有益補(bǔ)充，可以突破銀行貸款的一些限制，包括：

1、資金用途限制：由于受托支付等監(jiān)管限制，銀行貸款資金使用上較為保守，而信托相對(duì)靈活很多

2、地域限制：銀行經(jīng)營(yíng)具有地域性，地產(chǎn)商在開(kāi)拓一個(gè)新城市業(yè)務(wù)時(shí)，可能需要與不熟悉的當(dāng)?shù)胤中泻献鳎磐泄緹o(wú)此限制，可開(kāi)展全國(guó)業(yè)務(wù)

3、額度限制：有時(shí)銀行已經(jīng)授信，限于貸款額度無(wú)法放款，或者銀行放款金額較低，信托公司可能在授信額度上可以加大

4、效率限制：銀行自營(yíng)資金的審批和放款程序比較復(fù)雜，耗時(shí)較長(zhǎng)，而信托公司內(nèi)部審批鏈條相對(duì)較短，效率高

信托貸款需滿足以下條件：

1、開(kāi)發(fā)貸需滿足“432”

2、并購(gòu)貸款和銀行并購(gòu)貸款要求相同。

股權(quán)型

純股權(quán)類的房地產(chǎn)信托很少，一般都會(huì)引入一些增信措施，加入債的成分，也就是股債結(jié)合（混合型信托）、或者名股實(shí)債（債權(quán)類信托）

為規(guī)避信托股權(quán)被判令為債權(quán)（即名股實(shí)債），需規(guī)避以下三點(diǎn)：

1、投資人享受固定收益，且收益與公司運(yùn)營(yíng)完全脫節(jié)；

2、投資人與標(biāo)的公司約定定期回購(gòu)，不是以對(duì)賭的方式實(shí)現(xiàn)退出；

3、投資人在標(biāo)的公司中不行使股東管理權(quán)。

通道業(yè)務(wù)

1、2108年1月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布新《委貸辦》，要求禁止一切具備貸款資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作為委托人，禁止一切受托管理的他人資金作為委托方。

2、多家信托機(jī)構(gòu)內(nèi)部已明確發(fā)文，停止通道業(yè)務(wù)。

全面禁止直接債權(quán)投資

2018年1月，中基協(xié)發(fā)布《私募投資基金備案須知》：

1、全面停止私募基金借貨類業(yè)務(wù)，明股實(shí)債、明基實(shí)債、通過(guò)回購(gòu)、第三方回購(gòu)、對(duì)賭、定期分紅等形式向投資者承諾固定回報(bào)的保本保收益的投資方弐都被禁止。

2、明確2月12日之后在審又新増底層資產(chǎn)涉及借貨性質(zhì)的資產(chǎn)及其收（受）益權(quán)產(chǎn)品均不予備案。

2018年2月，中基協(xié)在北京召開(kāi)“類 REITS業(yè)務(wù)專題研討會(huì)”：

確認(rèn)在私募基金投資端、私募基金可以綜合運(yùn)用股權(quán)、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權(quán)益資本。

投資類型

雖然《私募投資基金備案須知》中限制了直接的股加債投資或通過(guò)SPV實(shí)現(xiàn)債部分的投資，但2018年1月23日中基協(xié)在北京召開(kāi)“類REITs業(yè)務(wù)專題研討會(huì)”上卻明確表明允許私募基金綜合運(yùn)用股權(quán)、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權(quán)益資本。

1、開(kāi)發(fā)型投資：對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資股權(quán)投資；

2、收租型投資：長(zhǎng)期持有收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購(gòu)物中心、辦公樓、城市綜合體、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域；

3、不良資產(chǎn)處置型投資：投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。  

資金允許用途

1、住宅類：支付土地款禁止；可用于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、支付拆補(bǔ)款、清租、土地管理、開(kāi)發(fā)建設(shè)資金、建設(shè)和內(nèi)部裝修等；

2、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)：政策鼓勵(lì)；

3、存量物業(yè)股權(quán)收購(gòu)：禁止通過(guò)基金直接收購(gòu)物業(yè)受限先投資某公司，由該公司收購(gòu)目標(biāo)物業(yè)，或者認(rèn)購(gòu)LP股份；

4、城市更新/舊城改造以及棚戶改造：政策鼓勵(lì)；

5、不良資產(chǎn)及其收益權(quán)：政策鼓勵(lì)，備案時(shí)需明確說(shuō)明不良資產(chǎn)的來(lái)源問(wèn)題，非批量即3戶以下的不良資產(chǎn)包私募可參與。

券商投行業(yè)務(wù)

公司債：

1、2018年五月，包括碧桂園、富力等地產(chǎn)“紅籌股”等，交易所已出“無(wú)異議函”的公司債申請(qǐng)，突然被“中止”了。有的已路演完畢，開(kāi)始簿記投資者名錄，準(zhǔn)備打款了，也被叫停了。過(guò)去吸納地產(chǎn)公司債的金主們，險(xiǎn)資、私募、信托和基金子公司等等，現(xiàn)在不能繼續(xù)加倉(cāng)地產(chǎn)投資了。“從目前狀況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)公司債幾乎停擺”。

2、最新消息，重新放開(kāi)公司債（只能用于借新還舊）

企業(yè)債：

1、嚴(yán)格制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資,用于業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目(用于保障性住房、棚戶區(qū)改造、安性住房項(xiàng)目除外)。

2、鼓勵(lì)住房租賃類項(xiàng)目上報(bào)。

券商基金子公司業(yè)務(wù)

1、自有物業(yè)REITS、類 REITS、CMBS

要求：AA評(píng)級(jí),一二線城市

2、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)ABS

要求：AA+評(píng)級(jí),建議非轉(zhuǎn)租賃業(yè)態(tài)

3、購(gòu)房尾款A(yù)BS

要求：AA評(píng)級(jí)以上、前50強(qiáng)地產(chǎn)商、住宅業(yè)態(tài)為主，一二線城市土地儲(chǔ)備豐富，在建/在售項(xiàng)目數(shù)量多

4、房屋租賃類 REITS

要求：AA評(píng)級(jí),一二線城市，政策鼓勵(lì)方向,可儲(chǔ)架,后續(xù)裝資產(chǎn)分批發(fā)行CMBS

5、租金收益權(quán)ABS

要求：AA+評(píng)級(jí),建議非轉(zhuǎn)租賃業(yè)態(tài)

6、供應(yīng)鏈金融保理ABS

要求：AA+評(píng)級(jí)，不增加房企有息負(fù)債,扶持中小企業(yè)，未來(lái)發(fā)展前景巨大，與信用借款類似,沒(méi)有強(qiáng)抵押