作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸

去年是十四五的收官之年，今年是十五五的開(kāi)局之年，開(kāi)局之年的兩會(huì)自然備受關(guān)注。

而按照中國(guó)政治生活中“逢五逢十定大計(jì)（一、五），中間三年抓落實(shí)（二、三、四）”的運(yùn)營(yíng)邏輯，四次會(huì)議重點(diǎn)就是“補(bǔ)短板+回頭看”，民生工作是頭等議題。

今天上午，十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院作政府工作報(bào)告。

在今年的政府工作報(bào)告中，我們也看到著重關(guān)注民生問(wèn)題，住房作為老百姓最為關(guān)注的民生話題也被多次重點(diǎn)提及。

在2025年工作回顧部分，總理講到：

持續(xù)用力穩(wěn)樓市，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，因城施策調(diào)減限制性措施，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，“保交房”任務(wù)全面完成。

總理的回顧言簡(jiǎn)意賅，但炸天團(tuán)注意到，相較于2025年政府工作報(bào)告上制定的工作目標(biāo)，其實(shí)是有一些不同的。

去年的工作目標(biāo)是什么？

核心就是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，為此總理提出了7個(gè)方面的舉措。其中，合理控制新增供應(yīng)、調(diào)減限制性措施、“保交房”等在今年的工作回顧中被提及。

不過(guò)，關(guān)于拓寬保障性住房再貸款使用范圍等內(nèi)容則未被提及，反而提到了下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

不難看出，中央其實(shí)也是在根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整應(yīng)對(duì)政策。

在今年大會(huì)上，總理宣布了今年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)4.5%-5%，“在實(shí)際工作中努力爭(zhēng)取更好結(jié)果”。

相較于過(guò)去幾年GDP年均5.4%的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，說(shuō)明今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力是相當(dāng)大的。

為此，總理提出在2026年要繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。

相較于2025年，財(cái)政政策和貨幣政策幾乎是沒(méi)有變化的，依然保持特殊時(shí)期政策節(jié)奏的延續(xù)性，正所謂“綿綿用力，久久為功。”

在提及2026年工作任務(wù)時(shí)，總理用185個(gè)字全面定調(diào)2026年房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)。

第一句：“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。”

眾所周知，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)并未完全企穩(wěn)，尤其是萬(wàn)科的債務(wù)爆發(fā)更是引發(fā)了巨大的輿論關(guān)注，而在去年下半年，就連一向企穩(wěn)的核心一二線城市也出現(xiàn)了樓市向下走的趨勢(shì)。

因此，總理首先提到的就是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并給出了具體的兩大發(fā)力方向：

節(jié)流：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，即將商品房的新增供給量降下來(lái)。

開(kāi)源：探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等，簡(jiǎn)言之就是地方政府要多收購(gòu)商品房的存量。

第二句：“深化住房公積金制度改革。”

以前我們可能都比較關(guān)注商業(yè)房貸，但現(xiàn)在看起來(lái)中央的思路似乎做了一些調(diào)整，即在住房消費(fèi)中要充分發(fā)揮住房公積金的作用。

比如前不久上海出臺(tái)的“滬七條”，一個(gè)核心方向就是優(yōu)化住房公積金貸款政策。

相較于以往，“滬七條”不僅對(duì)住房公積金的額度出現(xiàn)了大幅度的提高（從160萬(wàn)元提升至240萬(wàn)元），而且疊加了幾個(gè)強(qiáng)大buff（即多子女家庭和購(gòu)買(mǎi)綠色建筑的額度上浮政策），公積金額度上限進(jìn)一步提升至324萬(wàn)元。

很顯然，從160萬(wàn)元到324萬(wàn)元，背后其實(shí)就是住房公積金不再是雞肋的補(bǔ)充，而是商業(yè)房貸的更理想替代，實(shí)際房貸利率的大幅降低將刺激部分剛需購(gòu)房者積極入市。

炸天團(tuán)預(yù)計(jì)，兩會(huì)過(guò)后，各地將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)住房公積金的調(diào)整政策，敬請(qǐng)期待。

第三句：“優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。”

很顯然，在歷年的政府工作報(bào)告里，這都是個(gè)“古老”的話題，而且是涉及到最基礎(chǔ)民生保障的話題，隨著時(shí)間的推移，這項(xiàng)工作的重要性將愈加突出。

第四句：“有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè), 實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。”

相較于去年把“好房子”建設(shè)列在最后，今年顯然是把“好房子”建設(shè)的重要性提升了。

去年一整年，各家房企都在提出與“好房子”建設(shè)相關(guān)的新提法，各地商品住宅的整體品質(zhì)也有了明顯提升，或許都要?dú)w功于中央政府的“好房子”建設(shè)。

第五句：“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。”

很顯然，保交房和債務(wù)違約相較于過(guò)往已經(jīng)沒(méi)那么重要了，因此在政府工作報(bào)告眾把這個(gè)工作的重要性朝后放了。

原因很簡(jiǎn)單，截止到去年年底，各地和各家房企“保交房”任務(wù)基本都完成了，而伴隨著萬(wàn)科的債務(wù)違約，這一輪該違約的房企基本都已經(jīng)違約了，剩下的基本都是有中央和地方政府兜底的國(guó)央企，已經(jīng)不太可能再出現(xiàn)大規(guī)模的債務(wù)違約。

第六句：“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。”

是不是有些似曾相識(shí)，的確，去年總理就曾提出“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

客觀來(lái)說(shuō)，去年我們并未看到相關(guān)基礎(chǔ)性制度有什么變化，或許依然在高層醞釀和制定中，但既然總理都已經(jīng)連續(xù)提及了，那就說(shuō)明中央一直在這個(gè)工作上發(fā)力的，只是時(shí)候未到，還未到完全成型和對(duì)外公開(kāi)的時(shí)刻。

最后，炸天團(tuán)注意到，今年總理的政府工作報(bào)告中有個(gè)新提法：“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。”

感謝總理，終于開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)話題了。

當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題核心就是如何解決年輕人結(jié)婚和生娃成本高昂的問(wèn)題，更深層次的就是生育危機(jī)。

去年我國(guó)新生兒數(shù)量?jī)H為792萬(wàn)，0.98的總和生育率更是創(chuàng)下歷史新低，在經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的上海，總和生育率更是低至0.66。

要知道，人口自然更替所需的總和生育率通常為2.1左右，即平均每對(duì)夫婦需生育2.1個(gè)孩子才能維持人口總量穩(wěn)定。總和生育率低于1.5就已經(jīng)達(dá)到“高度敏感警戒線”，而去年我國(guó)的總和生育率才僅有0.98。

很顯然，我國(guó)生育危機(jī)已經(jīng)迫在眉睫。面對(duì)這種危機(jī)，炸天團(tuán)注意到，中央在政策導(dǎo)向上已經(jīng)開(kāi)始把住房視為“人口基礎(chǔ)設(shè)施”來(lái)建設(shè)。

住房政策不再僅僅是解決居住問(wèn)題的手段，而是被納入國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略的“工具箱”。

如今，總理更是在政府工作報(bào)告中專門(mén)提出來(lái)。

或許在今年，我們就將看到一系列圍繞初婚初育家庭和多子女家庭的住房新政策將陸續(xù)出臺(tái)，各種政策資金、生娃與購(gòu)房補(bǔ)助等都將多起來(lái)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 政府報(bào)告定調(diào)，房地產(chǎn)有了重大新提法！