觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
按港交所要求，鑫苑服務即日起股票暫停買賣，直至刊發審核的業績為止。
觀點地產網 3月份，港股內房股、物業股紛紛遞交了2020年度的成績單。在新冠疫情的影響下，加之資本市場“喜好度”的改變，內房股和物業股呈現出兩極分化的表現。
一端是內房股“增收不增利”、利潤空間不斷被壓縮，另一端則是物業股收入、規模爆發式增長。因為經營數據不及預期，內房股選擇延遲刊發全年業績或許可以理解，但是業績表現有所增長的物業股則依然選擇延遲刊發年度業績，則有些“反?！?。
4月1日，鑫苑物業服務集團有限公司公告稱，因故延遲刊發2020年度業績報告；同時，因未能如期發布2020年全年業績，按港交所要求，鑫苑服務即日起股票暫停買賣，直至刊發審核的業績為止。
關聯公司審計問題
翻看鑫苑服務發布未經審核的2020年度業績，可以看到，與業績下滑的內房股不同，期內其業績實現一定程度地增長，其中收入錄得6.6億元，同比增長23.62%；毛利2.64億元，同比增長30.85%；期內錄得毛利率為40%，較2019年增加2.21個百分點。
同期延遲公布業績內房股中，上海證大、福晟國際和國瑞置業經營表現則沒有那么“樂觀”。其中，披露未經審核數據的上海證大于2020年錄得營業額45.99億港元，同比增長240.92%；股東應占虧損反而進一步擴大至11.51億港元。
以中期報表來看，福晟國際、國瑞置業則有著同樣的業績表現。2020年中期，福晟國際收入上升129%至6.85億元，全面收益總額由盈轉虧至為負3.8億元，同比下降462.92%；國瑞置業收入為33.22億元，同比下降12%，歸母凈利潤約7131萬元，同比下降83.4%。
盡管業績表現各有不同，但是進一步對比發現，內房股和物業股延遲刊發業績的原因卻相同，皆因關聯公司的并表審計問題。
實際上，2020年3月份，香港會計業界曾擔憂出現大規模過延遲刊發年報的現象。彼時，新冠疫情爆發后，上市公司審計工作普遍受到阻礙，不少公司未能趕在港交所要求的2020年3月31日前發布年度業績，將進一步引發停牌潮。
據香港當地媒體報道，當時多名會計師就延遲業績披露時間會見香港證監會，希望尋求折衷方法，比如延遲刊發業績限期，避免有大量公司需要停牌。不過，香港證監會發言人表示，發行人必須要有無法解決的具體及實際難度，以證明其延誤公布業績是合理。
經過幾次上市條例的修訂，核數師意見對公司停復牌有著決定性作用，港交所一般不會審核上市公司的財務真假，反而以會計事務所報告為主。這也意味著經過會計事務所審計和發表意見的財務數據，亦能反應企業經營數據的真實情況。
其中，2018年，港交所修定的上市條例，推出“快速除牌”規定，主板公司的證券連續停牌18個月或GEM公司的證券連續停牌12個月，將會被取消上市地位；次年9月，港交所將核數師意見納入公司停牌準則中。
2020年，被除牌企業合計65家中，包括31家因“上市規則”除牌的上市公司。其中，涉房企業包括五洲國際，其被除牌的原因正是無法在限期內刊發審計年度業績的企業，暫停交易時間超過18個月。
該公司于2018年8月份爆發債務違約，隨后該年中期業績審計報告開始“難產”，便陷入無限期停牌階段；2020年3月份，港交所決定取消其上市地位。
與過往不同，本次申請延遲刊發年度業績的上市企業中，鑫苑服務、國瑞置業、上海證大均因為涉及到關聯交易和關聯公司入表的問題，需要額外的時間進行審計。
而福晟國際則因為下屬公司未及時遞交審核財務數據和資料要求予核數師；其與五洲國際的經歷相似。該公司于2019年10月份傳出破產消息，隨便被世茂收購，并且出售項目解決流動性危機。以此推斷，福晟國際的審計工作將會涉及到不少轉讓事宜。
繁多的關聯交易則意味著審計工作需要更長的時間、更高費用。今年1月份，因未能就2020年度的審核費用未能與會計事務所達成共識，德勤·關黃陳方會計師行辭任了福晟國際公司核數師的職位。隨后，福晟國際聘任大信梁學濂（香港）會計師事務為公司核數師。
當下，因為關聯公司審計出現出入的房企還包括禹洲集團。2020年財報顯示，其實現營收104.11億元，同比下降55.2%；母公司擁有人應占利潤1.17億元，同比降約97%；兩項數據較2020年上半年不升反降。
一位知情人士透露，出現上述情況原因是聯營公司與集團上報數據不一致。不過，另一位接近禹洲集團的人士則表示：“可能有些審計規則不一樣，禹洲也是尊重審計規則，并嚴格遵守相關規定?！?/p> 鑫苑服務上市一年
回到鑫苑服務身上，其于2019年11月份完成敲鐘上市。借著物業股“上市春風”，上市當天，規模雖小，鑫苑服務仍舊獲得資本市場的追捧。于招股期，其在香港公開發售、國際發售分別獲得獲得6.01倍、2.64倍認購，共計募得款項2.2億港元。
和大部分物管上市一樣，鑫苑服務大部分所得款將用于擴大自身在管規模。招股書顯示，鑫苑物業稱，所得款項凈額約60%將用于擴展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會；約15%將用于拓展增值服務業務線所提供的服務類型；約15%將用于升級及發展自有信息技術及智能系統。
過去一年時間里，物管公司并購潮起，收并購頻頻發生，而在此期間，手持6億元現金的鑫苑服務則有些“安靜”，沒有借著上市募得的資金優勢不斷擴大規模。
2020年，鑫苑服務完成一次增資和一次收購動作，包括以134.72萬元增資邯鄲市鋼城物業服務有限公司股權40%，1348.17萬元收購重慶重型汽車集團鴻企物業有限責任公司100%股權。
其中，上述增資動作于去年6月9日完成工商注冊。按鑫苑服務往期公告初步判斷，若干關聯交易或許與上述收購相關。同時，鑫苑服務與禹洲集團核數師均為安永會計事務所。
一位財務分析人士表示：“禹洲關聯交易也是安永審計的。去年，‘四大’爆發了一些負面的消息，包括安永審計的瑞幸咖啡、德清內部舉報事件等?？赡芑谶@些事件，事務所對現在收入確認過于激進的企業會更加謹慎?！?/p>
關于未來收購動作，鑫苑服務管理層在中期業績會上稱：“鑒于公司去年剛完成上市，在重大收并購方面的工作仍在接洽中，業務成果會在2020年以后年度體現出來；同時，將會在國企改制、城市更新改造、三供一業改革中尋找機會。”
那么，錢用在哪里？答案是：“銀行定期存款”。2020年中期報表顯示，鑫苑服務投資活動現金流為負5.4億元，主要為購買銀行定期存款投資5.38億元?；蛟S，在鑫苑服務看來，面對諸多不確定性因素，保本投資、持有大量現金才是平穩過渡的最好方式。
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