作者：新華財(cái)經(jīng)面包財(cái)經(jīng)

來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)（ID:mianbaocaijing）

華僑城近日發(fā)布持股5%以上股東及其一致行動(dòng)人減持股份預(yù)披露公告。前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“前海人壽”）及其一致行動(dòng)人深圳市鉅盛華股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鉅盛華”）因自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要擬合計(jì)減持不超過(guò)1.64億股，即不超過(guò)公司總股本的2%股份。

按照華僑城公告當(dāng)日收盤(pán)價(jià)測(cè)算，此次減持的市值上限超過(guò)12億元。公告第二天，公司股價(jià)大幅低開(kāi)并最終收跌6.08%。

2021年1-6月，華僑城毛利率大幅下降拖累公司上半年增收不增利，歸母凈利潤(rùn)同比下降25.89%，增速創(chuàng)2016年以來(lái)同期新低。此外，上半年公司凈利潤(rùn)中少數(shù)股東損益占比明顯上升。

 遭前海人壽及一致行動(dòng)人頻繁減持 多家險(xiǎn)資降低地產(chǎn)板塊持股 

截至此次減持公告日，前海人壽、鉅盛華分別持有華僑城6.18億股和0.37億股，分別占公司總股本的7.54%和0.45%。其中，前海人壽約5.87億股、鉅盛華全部0.37億股均來(lái)源于2015年華僑城的非公開(kāi)發(fā)行項(xiàng)目。

根據(jù)華僑城披露的2015年非公開(kāi)發(fā)行A股股票情況公告，公司當(dāng)時(shí)共發(fā)行約8.52億股，募集資金凈額約57.27億元。認(rèn)購(gòu)方包括華僑城集團(tuán)、前海人壽和鉅盛華，分別認(rèn)購(gòu)1.47億股、5.87億股和1.17億股。2019年1月，此次認(rèn)購(gòu)股票解除限售。2021年3月，前海人壽和鉅盛華開(kāi)啟減持。

歷史公告顯示，2021年3月，前海人壽和鉅盛華披露減持計(jì)劃。最終，鉅盛華在2021年4月14日至7月12日以均價(jià)9.34元/股完成減持8047.37萬(wàn)股。

圖1：鉅盛華前次減持實(shí)施情況

“馬不停蹄”的減持表明前海人壽和鉅盛華套現(xiàn)意愿較為急迫。

值得注意的是，不僅是華僑城，2021年以來(lái)，包括中國(guó)人壽、大家人壽在內(nèi)的險(xiǎn)資也分別對(duì)萬(wàn)科、金地集團(tuán)等房企進(jìn)行了減持。房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管持續(xù)收緊、部分企業(yè)頻繁爆雷可能是促使險(xiǎn)資減持所持地產(chǎn)公司股份的重要原因。

圖2：截至2021年6月末險(xiǎn)資持股比例超過(guò)15%的上市房企

此外，去年11月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，一方面，銀保監(jiān)會(huì)放開(kāi)了險(xiǎn)資財(cái)務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制；但另一方面，明確保險(xiǎn)資金開(kāi)展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資，所投資的標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅。

 毛利率大幅下降致上半年增收不增利 前9月銷(xiāo)售增速降至9% 

華僑城以文化旅游、房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。文化旅游方面，公司擁有民俗文化、歡樂(lè)休閑、自然康養(yǎng)、藝術(shù)展演、美食潮玩、旅行服務(wù)6大產(chǎn)品體系，包括“歡樂(lè)谷”主題公園、“歡樂(lè)海岸”系列產(chǎn)品等；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括文化旅游、酒店、住宅和商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)等。

  2021年上半年，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入230.14億元，同比增長(zhǎng)34.41%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)15.84億元，同比下降25.89%，增速創(chuàng)2016年以來(lái)同期新低。

圖3：2017年H1至2021年H1華僑城營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率

導(dǎo)致華僑城增收不增利的一個(gè)重要原因?yàn)槊氏陆怠?shù)據(jù)顯示，公司今年上半年的毛利率為33.32%，大幅低于過(guò)去幾年同期水平。其中，旅游綜合業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率分別下降12.9個(gè)百分點(diǎn)和7.59個(gè)百分點(diǎn)。

如果按照銷(xiāo)售區(qū)域劃分，華僑城今年上半年第二大營(yíng)收來(lái)源華東地區(qū)的毛利率僅為5.44%，大幅下降45.48個(gè)百分點(diǎn)。

圖4：2017年H1至2021年H1華僑城毛利率、凈利率

對(duì)于上半年毛利率大幅下降的原因，公司解釋稱(chēng)一方面受宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，公司近年新拓展項(xiàng)目可售物業(yè)的毛利率逐步下降，另一方面是公司上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)和結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域的占比不同。

圖5：2017年H1至2021年H1華僑城少數(shù)股東損益及占比

另外值得關(guān)注的是，華僑城今年上半年歸母凈利潤(rùn)同比下降25.89%，但凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15.09%。造成這一區(qū)別的主要原因?yàn)樯贁?shù)股東損益增多。對(duì)此，公司的解釋是結(jié)轉(zhuǎn)的合作項(xiàng)目比例上升。

華僑城10月14日披露的2021年9月主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況數(shù)據(jù)顯示，公司當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額69億元。全年累計(jì)來(lái)看，公司今年1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額663.42億元，同比增長(zhǎng)9%，增速相較前8月的10%進(jìn)一步放緩。

 三道紅線(xiàn)保持“綠檔” 

國(guó)家相關(guān)部門(mén)2020年出臺(tái)了“三道紅線(xiàn)”的監(jiān)管政策，加速地產(chǎn)企業(yè)去杠桿。“三道紅線(xiàn)”具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負(fù)債的增速。

截至2021年上半年末，華僑城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為69.21%、74.76%和3.18倍，均滿(mǎn)足監(jiān)管要求，保持“綠檔”。報(bào)告期末，公司有息負(fù)債總額為1380.66億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債金額為162.29億元。相較同期的貨幣資金余額532.15億元，公司短期償債壓力較小。

華僑城2021年上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流9.88億元，是近年來(lái)首次實(shí)現(xiàn)中期為正，主要原因?yàn)殇N(xiāo)售回款增加。

圖6：2017年H1至2021年H1華僑城經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流

除了增加銷(xiāo)售回款，華僑城通過(guò)收回投資、增加債務(wù)償還等方式改善財(cái)務(wù)狀況。數(shù)據(jù)顯示，公司今年上半年投資性?xún)衄F(xiàn)金流為-22.76億元，相比上年同期的-58.41億元明顯減少。同期，公司籌資性?xún)衄F(xiàn)金流從上年同期的163.69億元下降至-57.72億元，主要為回款增加并償還部分債務(wù)。（CJT）

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原標(biāo)題： 【讀財(cái)報(bào)】華僑城：險(xiǎn)資擬最高減持逾12億元 上半年歸母凈利潤(rùn)增速創(chuàng)近年新低