站在2021年的時(shí)點(diǎn)，我們感慨萬(wàn)分。回憶過(guò)往，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所迸發(fā)出的發(fā)展動(dòng)力讓人心潮澎湃。展望未來(lái)，我們滿懷希望。每一段歷史都不可重復(fù)且絕無(wú)僅有，在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷程中，2021年有著劃時(shí)代的意義。

房地產(chǎn)政策解讀

回顧十四五兩萬(wàn)多字的文件，房地產(chǎn)占據(jù)大篇幅內(nèi)容，清晰地透露出未來(lái)五年乃至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)并蘊(yùn)含出的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，主要有以下五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，房住不炒。早在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被首次提出，此次是正式在“十四五”規(guī)劃文件中體現(xiàn)，目的是進(jìn)一步穩(wěn)固房地產(chǎn)調(diào)控成果，保持政策持續(xù)性和穩(wěn)定性。包括地產(chǎn)、政府、金融機(jī)構(gòu)、房企、中央機(jī)構(gòu)和購(gòu)買者在內(nèi)，所有房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者，投資判斷和預(yù)期都應(yīng)該以此為基點(diǎn)。

第二，促進(jìn)住房消費(fèi)發(fā)展。包含租賃租房，裝修改造、配套升級(jí)，提升服務(wù)各大范圍需求，連接建材、家裝、康養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)行業(yè)，可以說(shuō)“一字落而滿盤活”。促進(jìn)消費(fèi)轉(zhuǎn)型發(fā)展，對(duì)轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好，住房消費(fèi)意味著得到一定改善，房企加強(qiáng)會(huì)得到進(jìn)一步緩解。當(dāng)然也不可盲目樂(lè)觀，市場(chǎng)并不會(huì)重復(fù)09年和14年時(shí)因政策機(jī)遇帶來(lái)的大幅反彈，任何投機(jī)性炒房行為都將受到嚴(yán)厲打擊。

第三，增加保障性住房供給。一方面，集體土地入市不平等、土地資源配置不合理以及增值收益分配不公等問(wèn)題將得到根本解決。另一方面，專業(yè)化的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)將迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。目前我國(guó)的租房人群在2億人左右，并且呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

第四，同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。為防止房地產(chǎn)泡沫成為最大灰犀牛，“十四五”建議明確提出推動(dòng)金融房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，消費(fèi)房地產(chǎn)依賴讓房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、國(guó)民收入水平相協(xié)調(diào)，并在規(guī)模和結(jié)構(gòu)上做出適度調(diào)整，實(shí)現(xiàn)上下游和產(chǎn)銷供有效銜接。

第五，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化面積突破60%，未來(lái)十年還將增長(zhǎng)，由此帶來(lái)的市場(chǎng)空間巨大，“十四五”規(guī)劃建議中特別提到城市更新和加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，這是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展新方向，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)共有老舊小區(qū)16萬(wàn)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約40億平方米，投資規(guī)模達(dá)4萬(wàn)億元，這無(wú)論是對(duì)穩(wěn)投資還是促消費(fèi)都有巨大推進(jìn)作用。

與此同時(shí)政策仍然在持續(xù)加碼，上半年房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)布了450多次，其中出現(xiàn)的高頻詞有“限購(gòu)、稅收調(diào)節(jié)、整治市場(chǎng)、扼制炒房，規(guī)范經(jīng)營(yíng)貸，阻止違規(guī)資金流向房市、用地減量，住房租賃企業(yè)監(jiān)管，房產(chǎn)稅改革”等等，政策導(dǎo)向可以從關(guān)鍵詞窺見(jiàn)一二。盡管政策對(duì)于地產(chǎn)的調(diào)控使得行業(yè)感受到陣陣寒意，但也正是由于這種相對(duì)不友好的環(huán)境，房企將更有動(dòng)力、有耐力的應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

理解政策邏輯及市場(chǎng)形式

首先，政策部分。2021年建黨一百周年是“十四五”開(kāi)局之年，加快經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尤為重要。為了保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間內(nèi)，地產(chǎn)要求求穩(wěn)不添亂。不同機(jī)構(gòu)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)2021年增速預(yù)判：全國(guó)兩會(huì)今年預(yù)期目標(biāo)在60%以上，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉世錦提出我國(guó)GDP有望增長(zhǎng)8.7%，聯(lián)合國(guó)提出增速維持在8%左右，這些預(yù)判背后邏輯：

第一，發(fā)展才是硬道理；

經(jīng)濟(jì)走勢(shì)可以看出出口恢復(fù)超預(yù)期帶動(dòng)生產(chǎn)加快，主流行業(yè)固定資產(chǎn)恢復(fù)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施下半年累積投資回正維持高位，且制造業(yè)累積降幅持續(xù)收窄，可見(jiàn)穩(wěn)中向好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)政策提供了操作空間。從2017年1月到2021年1月，M2社會(huì)融資存量均增速回落，貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資總額增速有放緩跡象，面對(duì)美國(guó)貨幣政策流動(dòng)性寬松，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還需持續(xù)恢復(fù)。中央定調(diào)了不急轉(zhuǎn)彎，貨幣寬松效應(yīng)仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

第一，空間抓大放小；

第二，時(shí)間由長(zhǎng)到短；

第三，點(diǎn)位精準(zhǔn)打擊。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，對(duì)消費(fèi)者而言住炒兼?zhèn)鋵⒒貧w，對(duì)企業(yè)而言財(cái)務(wù)杠桿將回歸經(jīng)營(yíng)價(jià)值，對(duì)政府而言土地財(cái)政也將回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。面對(duì)層層迭代的政策，市場(chǎng)如何反饋呢？

來(lái)看2021年1到7月相關(guān)數(shù)據(jù)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)12.7%，增速較上半年小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置面積同比持續(xù)下降，房屋施工面積，房屋新開(kāi)工面積，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速都持續(xù)放緩，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速將有小幅放緩并且持續(xù)進(jìn)行。從全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面價(jià)格、平均溢價(jià)率來(lái)看，兩集中政策確實(shí)讓房企措手不及，落地規(guī)模建筑面積同比下降13.8%，成交規(guī)劃建面同比下降16.7%，住宅成交樓面價(jià)顯著回落，溢價(jià)率走穩(wěn)，可見(jiàn)土地市場(chǎng)供需雙雙走落。

從房地產(chǎn)資金開(kāi)發(fā)來(lái)源主要構(gòu)成及同比增速來(lái)看，在房地產(chǎn)金融宏觀審慎要求下，國(guó)內(nèi)貸款同比下降4.5%，連續(xù)兩個(gè)月同比下降，在商品房銷售增速放緩，個(gè)人按揭貸款收緊影響下，定金預(yù)售款與個(gè)人按揭貸款占資金來(lái)源比重呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，融資環(huán)境將持續(xù)偏緊。從近三年6、7月商品住宅銷售面積銷售額對(duì)比來(lái)看，兩年平均增速連續(xù)第二個(gè)月同步放緩，新建商品住宅、二手房?jī)r(jià)格漲幅全面回落，7月前期房?jī)r(jià)上漲較快的城市被政府約談，房?jī)r(jià)漲幅顯著收窄，整體來(lái)說(shuō)商品房銷售放緩，房?jī)r(jià)也有所漲幅回落。全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模維持高位，市場(chǎng)傳導(dǎo)在線。截止目前商品房銷售總額已經(jīng)超過(guò)17萬(wàn)億大關(guān)，正邁向19億關(guān)口。在這一高體量起點(diǎn)上，行業(yè)發(fā)展必將迎來(lái)新的改變，而變的方向在哪里是值得每個(gè)地產(chǎn)人思考的問(wèn)題。

觀察四大一線城市2015到2021年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，2014年深圳首先上漲，2016年北上廣明顯上漲，但廣州漲幅弱于其他兩市，之后政策強(qiáng)壓之后，市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)減弱，保持平穩(wěn)發(fā)展，2019年深圳又開(kāi)啟新一輪上漲。到了今天，此輪調(diào)控呈現(xiàn)出高頻、及時(shí)等各項(xiàng)特點(diǎn)，我們預(yù)判新一輪城市輪動(dòng)中，各個(gè)城市漲幅將會(huì)弱于上一輪。

房企發(fā)展戰(zhàn)略

都說(shuō)“三道紅線”是開(kāi)發(fā)商的緊箍咒，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿將持續(xù)進(jìn)程，“三道紅線”指標(biāo)達(dá)成和維持是一個(gè)長(zhǎng)期化的工作。當(dāng)前既然已有這樣客觀因素存在，適者生存法則長(zhǎng)期持續(xù)有效，政策允許合理情況下，企業(yè)才有空間做更加長(zhǎng)期安排，指標(biāo)達(dá)成要求只是開(kāi)啟未來(lái)新發(fā)展階段的起點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是才剛剛開(kāi)始。“三道紅線”雖然限制了部分民企發(fā)展速度，也為央國(guó)企、資源性、成長(zhǎng)性企業(yè)輸送了資源。各梯隊(duì)房企中國(guó)企占比逐漸提升，排名也有所提升，降杠桿以來(lái)國(guó)有企業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，受政策壓力較小。對(duì)央國(guó)企、資源型企業(yè)而言，更有機(jī)會(huì)做強(qiáng)做大。民企中的龍頭企業(yè)，融資和銷售規(guī)模受限，利潤(rùn)變化較小，一些房企通過(guò)將服務(wù)屬性業(yè)務(wù)拆分，比如商業(yè)物管和文旅重新估值進(jìn)行上市，目前還有十家企業(yè)等著排隊(duì)上市。

對(duì)于民企中的龍頭企業(yè)而言，可以考慮拆分，由輕資產(chǎn)發(fā)展為輕重結(jié)合。龍頭房企每年釋放萬(wàn)億元空間，尤其是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的那一部分房企，更加具備發(fā)展優(yōu)勢(shì)，不妨考慮適當(dāng)加快發(fā)展速度。除了三條紅線，房企另一大考驗(yàn)是兩集中制度。政策出臺(tái)的初衷在于通過(guò)集中的出讓，能夠增加土地供給，最終“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，各項(xiàng)政策的目的指向都更多的考慮到社會(huì)效應(yīng)，社會(huì)影響，民生意識(shí)也更強(qiáng)。但這對(duì)企業(yè)投資端是巨大考驗(yàn)，要考慮前期融資問(wèn)題；權(quán)衡聯(lián)合拿地對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的正負(fù)面影響，例如八家房地產(chǎn)公司聯(lián)合拿地，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)不一定有正面影響；以及引入純資本介入的戰(zhàn)略合作伙伴能在多大程度上提高權(quán)益總量等等。

企業(yè)需要不變堅(jiān)守，也要有變化性改革。歸根到底，希望在房產(chǎn)日益嚴(yán)峻的形勢(shì)下把握住機(jī)會(huì)，至少實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)存在。在集中制度帶來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí)，也給三類企業(yè)提供了機(jī)會(huì)，第一類是縱深布局型企業(yè)，核心城市受限，周邊城市可作為支持與補(bǔ)充；第二是有資金騰挪空間企業(yè)，企業(yè)自身有足夠資金可以騰挪，可以參加集中供給機(jī)制；第三是合作開(kāi)放型企業(yè)，合作開(kāi)放企業(yè)擁有良好合作口碑更有利于后期與其他地產(chǎn)企業(yè)合作。

過(guò)去20年房地產(chǎn)行業(yè)所迸發(fā)出的發(fā)展動(dòng)力讓人心潮澎湃，然而每一段歷史都不可重復(fù)，且絕無(wú)僅有，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的變與不變都植入了企業(yè)的思考和想法。利潤(rùn)率的下行不會(huì)是持續(xù)的狀態(tài)，政策的出臺(tái)帶來(lái)趨勢(shì)性走向，也帶來(lái)分化演進(jìn)的格局，我們首先需要做到兩個(gè)字——穩(wěn)住。當(dāng)然，在投資端也需要更精準(zhǔn)的拿地定位，在運(yùn)營(yíng)端需要正真落實(shí)精益管理以有效控制成本支出，在產(chǎn)品品質(zhì)本身也需要提升，具有核心競(jìng)爭(zhēng)力才能確保利潤(rùn)的釋放。而在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，我們或許可以考慮開(kāi)拓第二增長(zhǎng)曲線，如物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，通過(guò)較長(zhǎng)周期的運(yùn)營(yíng)管理，為企業(yè)后期的發(fā)展帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

未來(lái)已來(lái)，向遠(yuǎn)而生，在這疫情時(shí)代，在這共同賦予的大背景下，愿未來(lái)可期！