在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 因被執(zhí)行人未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，致使案外人抵押權(quán)預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式登記的，抵押權(quán)預(yù)告登記并未失效，應(yīng)認定案外人對案涉房產(chǎn)拍賣、變賣的價款具有優(yōu)先受償權(quán)。

案例1：《李榮、中國工商銀行股份有限公司登封支行再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2020)豫民申1153號】

河南高院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。本案中，被申請人工行登封支行與被執(zhí)行人喬瑞蘋通過簽訂抵押合同的形式，就案涉房產(chǎn)設(shè)立抵押擔(dān)保并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。在抵押權(quán)預(yù)告登記期間，涉案房產(chǎn)被人民法院查封。在查封期間，案涉房產(chǎn)于2017年9月13日辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書號為豫（2017）登封市不動產(chǎn)權(quán)第0002652不動產(chǎn)首次登記，登記權(quán)產(chǎn)人為河南嵩基房地產(chǎn)有限公司。案涉房產(chǎn)的《登封市預(yù)購商品房抵押登記證明》中明確注明，自該套房屋取得房屋所有權(quán)證書后，由抵押人（××）、抵押權(quán)人到原登記機關(guān)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，領(lǐng)取《房屋他項權(quán)證》。該證明自動作廢。因案涉房產(chǎn)在法院查封期間，喬瑞蘋本人未辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，致使抵押權(quán)預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記，故案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)預(yù)告登記并未失效，工行登封支行對此亦不存在過錯，應(yīng)認定其對案涉房產(chǎn)拍賣、變賣的價款具有優(yōu)先受償權(quán)。綜上，李榮的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回李榮的再審申請。

2. 抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)。但案涉房屋在抵押權(quán)預(yù)告登記之后被法院預(yù)查封，不影響房屋抵押權(quán)登記的辦理。抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可在辦理正式登記后，依據(jù)抵押權(quán)就案涉房屋優(yōu)先受償。

案例2：《南京仁恒置業(yè)有限公司與中國光大銀行股份有限公司南京湖北路支行、萬欣靜金融借款合同糾紛再審民事判決書》【(2018)蘇民再100號】

江蘇高院認為，在案涉房屋僅辦理抵押權(quán)預(yù)告登記而未辦理抵押權(quán)登記情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)，仁恒置業(yè)公司就此提出的再審申請理由不能成立，但本案再審期間，案涉房屋已經(jīng)辦理了所有權(quán)登記和抵押權(quán)登記，故本院根據(jù)再審期間發(fā)生的新的事實，認定光大銀行湖北路支行就案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

（1）抵押權(quán)預(yù)告登記不同于抵押權(quán)登記，本案中，在僅辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。"該規(guī)定確立了我國不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記制度，該制度旨在保障將來物權(quán)的取得，使預(yù)告登記權(quán)利人享有當不動產(chǎn)物權(quán)登記條件具備時對不動產(chǎn)優(yōu)先辦理物權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性的對抗他人針對不動產(chǎn)的處分。就抵押權(quán)預(yù)告登記而言，該規(guī)定賦予預(yù)告登記權(quán)利人享有的未來實現(xiàn)抵押權(quán)的請求權(quán)以一定的保全效力，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該預(yù)購商品房的不發(fā)生物權(quán)效力?；谀康慕忉專@一保全效力應(yīng)以保障未來實現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)立為限，而非為保障預(yù)告登記權(quán)利人所有債權(quán)的實現(xiàn)。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記并不具備保障抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人設(shè)立抵押權(quán)之外的請求權(quán)實現(xiàn)的效力。根據(jù)該規(guī)定，具備不動產(chǎn)登記條件時仍需辦理不動產(chǎn)登記，故抵押權(quán)預(yù)告登記不是抵押權(quán)登記，本案中仁恒置業(yè)公司認為僅辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋享有抵押權(quán)并應(yīng)獲得優(yōu)先受償?shù)脑賹徤暾埨碛扇狈Ψ梢罁?jù)，本院不予采納。

（2）案涉房屋在抵押權(quán)預(yù)告登記之后被法院預(yù)查封，不影響房屋抵押權(quán)登記的辦理以及光大銀行湖北路支行就案涉房屋優(yōu)先受償。第一，抵押權(quán)預(yù)告登記旨在使得債權(quán)人于相應(yīng)的條件滿足后確定的取得抵押權(quán)，如果認為不動產(chǎn)被查封或者預(yù)查封后，抵押權(quán)預(yù)告登記即便符合條件也不能轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，則顯然違反了預(yù)告登記目的。第二，即便將查封或者預(yù)查封的不動產(chǎn)上的抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，實質(zhì)上也不影響查封或者預(yù)查封的效力，無損于申請執(zhí)行人的利益。第三，查封或者預(yù)查封之前，被執(zhí)行人的不動產(chǎn)上存在著將來可以轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記的抵押權(quán)預(yù)告登記已經(jīng)通過預(yù)告登記公示，且依據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)預(yù)告登記在條件具備時可以轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，這種基于在先順位的登記性質(zhì)的轉(zhuǎn)化不構(gòu)成對法院執(zhí)行措施的妨害。因此，盡管《不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明》顯示在2014年7月23日案涉房屋抵押權(quán)預(yù)告登記之后，江蘇省南京市雨花臺區(qū)人民法院等法院查封了案涉房屋，但均不影響案涉房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的排他性效力，在案涉房屋已辦理抵押權(quán)登記情況下，前述查封亦不影響光大銀行湖北路支行就案涉房屋優(yōu)先受償。

（3）本案再審期間，案涉房屋已辦理抵押權(quán)登記，且不動產(chǎn)登記簿明確載明抵押擔(dān)保的范圍以抵押人與抵押權(quán)人約定的為準。因萬欣靜未清償?shù)狡趥鶆?wù)，光大銀行湖北路支行有權(quán)就案涉房屋優(yōu)先受償，優(yōu)先受償?shù)姆秶鸀榘干妗顿J款合同》約定的貸款本息、違約金、損害賠償金、貸款人實現(xiàn)貸款項下債權(quán)及抵押權(quán)的必要費用（包括但不限于律師費、訴訟費、執(zhí)行費、公證費等）和其他應(yīng)付的合理費用。

3. 因案涉房屋未辦理所有權(quán)登記，導(dǎo)致無法辦理正式抵押登記。而執(zhí)行法院將涉案房產(chǎn)作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行拍賣，此時應(yīng)視為預(yù)告抵押登記具備辦理正式抵押登記的情形，抵押預(yù)告登記人就涉案房屋拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)。

案例3：《中國工商銀行股份有限公司宿遷分行與李勁松其他案由執(zhí)行裁定書》【(2018)蘇執(zhí)監(jiān)536號】

江蘇高院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。本案中，涉案房屋未辦理房屋所有權(quán)登記，故無法辦理涉案房屋的正式抵押登記。宿城區(qū)法院（2017）蘇1302執(zhí)異120號 執(zhí)行裁定、宿遷中院（2018）蘇13執(zhí)復(fù)11號 執(zhí)行裁定認定宿遷工行期限屆滿后未申請登記，預(yù)告登記失效不當。執(zhí)行法院將涉案房地產(chǎn)作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行拍賣，此時應(yīng)視為預(yù)告抵押登記具備辦理正式抵押登記的情形，對宿遷工行就涉案房屋拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)的請求應(yīng)予支持。優(yōu)先受償權(quán)的范圍由執(zhí)行法院依據(jù)宿遷工行與李勁松簽訂的購房借款/擔(dān)保合同中約定的內(nèi)容予以確定。

4. 抵押預(yù)告登記權(quán)利人不享有抵押權(quán)，故沒有排除執(zhí)行的權(quán)利，亦沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

案例4：《中國建設(shè)銀行股份有限公司棗莊分行、孫海晨其他案由執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》【(2020)魯執(zhí)復(fù)152號】

山東高院認為，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第五百零八條第二款規(guī)定：“對人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。"根據(jù)該規(guī)定，對于其他人享有抵押權(quán)的被執(zhí)行財產(chǎn)，人民法院可以采取強制執(zhí)行措施，抵押權(quán)人可以通過對拍賣變賣的價款參與分配、主張優(yōu)先受償權(quán)維護自己的合法權(quán)益，但不能排除強制執(zhí)行。本案中，建設(shè)銀行棗莊分行對涉案房產(chǎn)僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，尚未享有抵押權(quán)，根據(jù)前述司法解釋的規(guī)定，人民法院顯然可以采取強制執(zhí)行措施。即被執(zhí)行財產(chǎn)上的抵押預(yù)告登記并不具有阻卻人民法院強制執(zhí)行的效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。"該條司法解釋所規(guī)定的可以排除人民法院執(zhí)行處分行為的，系不動產(chǎn)買賣關(guān)系中已對執(zhí)行標的辦理了預(yù)告登記的買受人，而非抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人。建設(shè)銀行棗莊分行以其對涉案房產(chǎn)辦理了抵押預(yù)告登記為由要求排除人民法院的強制執(zhí)行，沒有法律依據(jù)。

建設(shè)銀行棗莊分行與殷超等金融借款合同糾紛一案，建設(shè)銀行棗莊分行請求判令其對涉案房產(chǎn)拍賣、變賣后優(yōu)先受償，薛城法院認為，建設(shè)銀行棗莊分行僅辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，并未辦理正式的抵押登記，抵押權(quán)沒有設(shè)立，故其要求享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，依法不予支持。薛城法院民事判決，未判定建設(shè)銀行棗莊分行對涉案房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，在該判決未經(jīng)依法撤銷或變更的情況下，建設(shè)銀行棗莊分行主張濟南中院將拍賣價值中的58萬元暫扣或提存，或?qū)⑾鄳?yīng)價值的房產(chǎn)暫不拍賣，以保障復(fù)議申請人基于《物權(quán)法》第二十條所享有的權(quán)利，沒有事實根據(jù)。

綜上，復(fù)議申請人建設(shè)銀行棗莊分行的復(fù)議理由不成立，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十三條之規(guī)定，裁定如下：駁回復(fù)議申請人中國建設(shè)銀行股份有限公司棗莊分行的復(fù)議申請，維持濟南市中級人民法院（2019）魯01執(zhí)異1324號執(zhí)行裁定。