觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
除了佳兆業(yè)云望府，自去年12月至今一個多月間深圳新增獲批預(yù)售項(xiàng)目中，亦有部分存在取證后處于備案狀態(tài)的情況。
在近期寡淡的新房成交行情中，出險企業(yè)佳兆業(yè)也在尋求推盤以回流資金。
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺披露信息，龍崗區(qū)于近日發(fā)出2022年首張預(yù)售證，獲批項(xiàng)目正是佳兆業(yè)位于坂田的“佳兆業(yè)云望府”，涉及130套住宅。
不過從獲批開始，該項(xiàng)目便處于“已備案”狀態(tài)。
“已備案”是指對應(yīng)房源簽訂的買賣合同已完成備案，通常情況下意味著不動產(chǎn)交易過程結(jié)束，權(quán)利人出現(xiàn)變更。但取證即備案在正常流程上一般不具備可行性，于是外界猜測，佳兆業(yè)已將項(xiàng)目用于抵債或折價出售。
熟悉的佳兆業(yè)人士向觀點(diǎn)新媒體否認(rèn)了上述猜測。
佳兆業(yè)云望府項(xiàng)目人士則回應(yīng)，備案是政府為全程監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金，使之不受佳兆業(yè)流動性問題影響所采取的措施。按照計劃，項(xiàng)目將于1月16日開盤，獲批住宅均可正常銷售。
不僅是云望府，近一個月內(nèi)佳兆業(yè)旗下“平湖佳兆業(yè)廣場”，以及恒大位于坪山的“恒大城”項(xiàng)目，所獲批預(yù)售的少數(shù)房源均已備案。這其中的兩個項(xiàng)目，在去年9-12月間先后面臨來自專項(xiàng)監(jiān)管的壓力。
資金監(jiān)管在出險企業(yè)推進(jìn)銷售正常化時一定程度能修復(fù)市場信心，但“專款專用”的規(guī)則也限制了它們償還即期債務(wù)的能力。
預(yù)售與備案
資料顯示，云望府是佳兆業(yè)坂雪崗科技城11（下雪村）城市更新單元的住宅主體，該部分占地約3萬平方米，規(guī)劃計容建面為21萬平方米。
整個舊改項(xiàng)目于2016年開始公示更新意愿，擬拆除用地面積18.2萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積約8.2萬平方米，規(guī)劃建面58萬平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)。
坂雪崗科技城舊改臨近“坂田科技城佳紛廣場”，后者商業(yè)體量達(dá)10萬平方米。佳兆業(yè)人士曾向觀點(diǎn)新媒體表示，坂田的佳紛廣場項(xiàng)目將會是佳兆業(yè)商業(yè)運(yùn)營標(biāo)桿項(xiàng)目之一，計劃近兩年開業(yè)。
云望府地處深圳10號線雪象站1公里范圍內(nèi)，但由于周邊多數(shù)屬于推進(jìn)中舊改，配套仍有待進(jìn)一步改善。但相比于項(xiàng)目質(zhì)素，購房者最顧忌的仍是佳兆業(yè)債務(wù)風(fēng)險，這容易釀成項(xiàng)目停工甚至爛尾等問題。
最終云望府引起了監(jiān)管部門的關(guān)注，觀點(diǎn)新媒體查詢，于2021年12月7日，深圳龍崗區(qū)住建局回復(fù)的一份函件顯示，已同意佳兆業(yè)云望府項(xiàng)目設(shè)立專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶，具體戶名為龍崗公證處六號，開戶行為中國銀行深圳大運(yùn)城支行。
其中，項(xiàng)目開發(fā)主體“佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)（深圳）有限公司”需要將項(xiàng)目所有收入全額繳入資金監(jiān)管賬戶，包括已收款項(xiàng)及購房款、按揭款等后續(xù)所有收入，確保項(xiàng)目資金專款專用，實(shí)現(xiàn)“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”工作目標(biāo)。
進(jìn)入2022年1月7日，佳兆業(yè)云望府獲批3棟、4棟的預(yù)售證，預(yù)售總套數(shù)130套，總面積1.31萬平方米，目前所有房源均處于“已備案”狀態(tài)；預(yù)售的價款監(jiān)管機(jī)構(gòu)，正是專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶的開戶行中國銀行深圳大運(yùn)支行。
根據(jù)住建部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，簽約之日起30天內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。有網(wǎng)友指，全款買房最快都要1周后才能完成備案狀態(tài)。
在熟悉佳兆業(yè)的人士看來，這更多是一種對項(xiàng)目的“保護(hù)”措施。另有人士指，為了讓這批房源順利銷售，相關(guān)房源已經(jīng)先行備案。
云望府項(xiàng)目人士則向觀點(diǎn)新媒體回應(yīng)，政府對項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)管，包括首付、按揭等款項(xiàng)都匯入龍崗公證處六號資金賬戶，使得項(xiàng)目與集團(tuán)風(fēng)險有所隔離。其進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，已備案的房源可正常銷售，后續(xù)會統(tǒng)一放出。
據(jù)介紹，云望府計劃于1月16日開盤，目前開始接受誠意登記，主打95-120平方米戶型，均價6.2萬元/平方米，低樓層價格約5.6-5.7萬元/平方米。按均價粗略估算，佳兆業(yè)此番推盤總貨值約7.7-9.7億元之間。
但即便有政府保駕護(hù)航，云望府或許仍需要思考如何吸引購房者。
近期深圳新房市場情緒較為低迷，比如去年12月全市整體開盤去化率低于五成，1月包括安聯(lián)尚璟府、御景華府、卓越柏奕府開盤認(rèn)籌率最多僅為35.9%。
預(yù)售款監(jiān)管
除了佳兆業(yè)云望府，自去年12月至今一個多月間深圳新增獲批預(yù)售項(xiàng)目中，亦有部分存在取證后處于備案狀態(tài)的情況。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計，包括融湖盛世花園（即崗宏融湖居）、佳兆業(yè)金御佳園（平湖佳兆業(yè)廣場），以及恒大成一期花園、二期花園（恒大城）項(xiàng)目，房源狀態(tài)均為“已備案”。
其中，融湖盛世花園于去年12月15日公布登記情況，112套住宅共計登記176批客戶，有消息稱該項(xiàng)目于12月17日錄得“日光”成績；而即便是12月23日開盤售罄的前海潤峯府，目前項(xiàng)目房源也僅有一部分獲得備案。
一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向觀點(diǎn)新媒體介紹，房源先備案一般可能是開發(fā)商將房子抵押給銀行，賣一套就解押一套，另外也有可能是開發(fā)商因?yàn)橘Y金監(jiān)管而采取的措施。
就房源已備案一事，觀點(diǎn)新媒體致電融湖盛世花園、恒大城售樓處，未獲得回應(yīng)。上述經(jīng)紀(jì)人表示，坪山恒大城銷售了兩年，現(xiàn)在已經(jīng)沒有新房，預(yù)售的主要是低樓層商業(yè)部分。
去年9月，有深圳市民曾反映坪山恒大城已停工近4個月，此后坪山區(qū)住建局回應(yīng)，已督促開發(fā)企業(yè)積極籌措資金，并要求后期將項(xiàng)目資金全部進(jìn)入專用的監(jiān)管賬戶，專款專用于本項(xiàng)目工程建設(shè)。
同時，根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》有關(guān)條款規(guī)定，預(yù)售款監(jiān)管主體為各商業(yè)銀行。從這一點(diǎn)看，佳兆業(yè)金御佳園雖僅獲批預(yù)售18套房源，價款監(jiān)管機(jī)構(gòu)卻是中國銀行深圳銀行大運(yùn)城支行，與云望府一致。
預(yù)售監(jiān)管背后是調(diào)控的力度加強(qiáng)，房企過往挪用預(yù)售款到其他方面的做法不可持續(xù)，資金周轉(zhuǎn)模式受阻，隨之引發(fā)流動性危機(jī)。
按佳兆業(yè)行政總裁麥帆的說法，去年10月底公司曾計劃將坪山項(xiàng)目開盤銷售回籠12億元用于兌付理財產(chǎn)品，但一進(jìn)入銀行監(jiān)管賬戶就被凍結(jié)。
據(jù)第三方統(tǒng)計，2020年以來，包括北京、重慶、成都、西安、無錫等超過30個城市加強(qiáng)了監(jiān)管力度。2020年9月，深圳司法局也對《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》進(jìn)行意見征求。
當(dāng)時《意見稿》明確，商品房預(yù)售項(xiàng)目竣工前，預(yù)售款必須專項(xiàng)用于購買該預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪做他用。
具體使用上，房企使用預(yù)售款繳納法定稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)憑法定稅費(fèi)計稅憑證向商業(yè)銀行申請?zhí)崛∈褂茫皇褂妙A(yù)售款支付工程進(jìn)度款或建設(shè)材料、設(shè)備款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)憑經(jīng)監(jiān)理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認(rèn)的施工計劃、施工進(jìn)度說明、施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)收款賬號向商業(yè)銀行申請?zhí)崛∈褂茫铐?xiàng)直接支付至施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)。
盡管收緊資金監(jiān)管是政府防止樓盤爛尾，力保交付的舉措，但目前市場仍已是驚弓之鳥。接受采訪的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向觀點(diǎn)新媒體透露，一些中介不賣高風(fēng)險企業(yè)的樓盤了，主要擔(dān)心拿不到傭金。
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原標(biāo)題： 佳兆業(yè)深圳新盤取證即備案 活在預(yù)售資金監(jiān)管下的房企們
