作者：好貓

來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）

作為第一家發布2020年年報的千億A股房企，招商蛇口罕見披露了表外負債：

未并表住宅地產項目有息負債288億元，其中公司提供擔保對應融資27.87億元；

并表住宅地產項目合作方股東投入凈額 303.08 億元，其中股權出資 338.54 億元；

參股未并表住宅地產項目合作方股東投入凈額 818.96 億元，其中股權出資 555.35 億元。

只有第二點能在招商蛇口的資產負債表中體現，并表項目合作方投入體現為“少數股東權益”，部分投入體現為“其他應付款”。

從2019年開始，招商蛇口少數股東權益激增，2020年底已高達1520億元，占總權益的60%左右。

這個結果大部分來自于巨量土地產權落地，招商蛇口在深圳前海的土地與深圳市政府談判落定，雙方成立合資公司共同開發。

未并表項目是“明股實債”高發區。

因此第一點和第三點應該結合起來看，未并表項目合作方股東股權出資555.35億元，招商蛇口出資對應資產負債表中“長期股權投資”401.2億元。

表外項目有息負債288億元，招商蛇口擔保融資27.87億元，理論上這部分負債應該計入招商蛇口負債中。

由于招商蛇口沒有公布合作方為有息負債的擔保額，因此并不能準確計算招商蛇口所需承擔的表外有息負債。

整體來看表外項目，有息負債288億元，合作方股東投入凈額818.96億元，如果不考慮其中部分股東投入為有息負債，那招商蛇口參與的表外項目總資產將超過千億。

這其中財務騰挪的空間巨大。

去年8月開始，監管部門開始對房地產企業進行“三道紅線”負債管理的試點，最開始為12家房企，后來逐漸擴圍到前20強房企，以及部分前20強至前30強房企。

根據監管要求，招商蛇口公布了截至2020年底的“三道紅線”指標：

剔除預收賬款后的資產負債率58.84%；凈負債率28.81%；現金短債比1.23。

從2017年開始，招商蛇口憑借深圳房價暴漲、出售項目、以及永續債、少數股東權益增長，將凈負債率從60%降至目前水平。

2020年上半年，招商蛇口營業收入243.2億元，歸屬于上市公司股東凈利潤僅9.1億元，同比暴跌81.35%。

到年底時能夠扭轉乾坤，依賴于深圳。

上半年的時候，招商蛇口來自深圳區域的營業收入占總收入比例為15.49%，到了年底，來自深圳區域的營業收入占比已上升至21.56%。

同時還要考慮到，深圳區域的業務毛利率高達37.42%，接近第二名毛利率的兩倍，是最低毛利率地區的四倍。

招商蛇口在深圳區域實現了152億元的毛利潤，而整個招商蛇口的銷售、財務、管理費用總計約72億元，歸屬于上市公司的扣非經常性損益凈利潤僅為90.8億元。

一句話解釋，深圳一個城市，養活了號稱布局了70多個城市的招商蛇口。

小股東持有招商蛇口的僅存念想，是其超過40%的分紅率，招商局集團持有招商蛇口約63%的股份。

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原標題： 房企年報開始披露表外負債