如案外人不能提供向被執(zhí)行人支付購房款的轉賬憑證，即使提供的間接證據(jù)能夠初步證明其已經(jīng)支付購房款，且申請執(zhí)行人不能提供反證推翻間接證據(jù)的情況下，法院也不能推定案外人已支付購房款。

1. 2014年3月10日，在河間信用社與眾凱公司任丘分公司等借款合同糾紛一案中，滄州中院一審判決眾凱公司等共同償還河間信用社借款。判決生效后，河間信用社向滄州中院申請執(zhí)行。

2. 2016年5月23日，滄州中院裁定查封被執(zhí)行人眾凱公司任丘分公司所有的不動產(chǎn)。執(zhí)行中，案外人郭小梅提出執(zhí)行異議，主張以購房消費者身份排除強制執(zhí)行

3. 案外人郭小梅向滄州中院提交其與被執(zhí)行人眾凱公司任丘分公司簽訂的房屋買賣合同、收據(jù)等證據(jù)，但未提交直接向眾凱公司任丘分公司支付購房款的轉賬憑證。

4. 2017年3月6日，滄州中院裁定駁回案外人郭小梅的執(zhí)行異議，郭小梅提起案外人執(zhí)行異議之訴。

5. 滄州中院一審認為，郭小梅不能提供充分證據(jù)證明其已經(jīng)支付房屋價款，判決駁回郭小梅訴訟請求，郭小梅上訴至河北高院。

6. 河北高院二審認為，雖然郭小梅不能提交向眾凱公司任丘分公司繳納房款的轉賬憑證及正規(guī)銷售發(fā)票，但其提交的其他間接證據(jù)能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，在河間信用社不能提供反證的情況下，能夠推定郭小梅已支付全部房屋價款，判決撤銷一審判決。申請執(zhí)行人河間信用社不服，向最高人民法院申請再審。

7. 2018年12月25日，最高人民法院再審裁定，指令河北高院再審本案。

最高法院認為，在案外人不能提交向被執(zhí)行人繳納房款的轉賬憑證及正規(guī)銷售發(fā)票（即直接證據(jù)）的情況下，即使案外人提交的存款及取款憑證、被執(zhí)行人的收據(jù)、證人證言、稅收完稅證明等間接證據(jù)，能夠形成一個完整的證據(jù)鏈。在申請執(zhí)行人不能提供反證的情況下，法院也不能推定案外人已支付全部房屋價款。原因主要有三點：

（1）執(zhí)行異議之訴涉及申請執(zhí)行人的利益，僅依靠被執(zhí)行人一方出具的收據(jù)或者對案外人付款事實的承認不足以認定已經(jīng)支付購房款的事實；

（2）執(zhí)行異議之訴涉及申請執(zhí)行人利益，對于案外人是否享有阻卻強制執(zhí)行的民事權利的事實，應采用較普通民事案件更高的證明標準；

（3）《民訴解釋》第三百一十一條（現(xiàn)為第三百零九條）規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。”根據(jù)該規(guī)定，應由案外人就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。在案外人未完成舉證責任前，舉證責任并不轉移至申請執(zhí)行人。因此，即便申請執(zhí)行人不能提供反證推翻間接證據(jù)，法院不能推定案外人已支付全部房屋價款。

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 如案外人不能提供向被執(zhí)行人支付購房款的轉賬憑證，即使提供的間接證據(jù)能夠初步證明其已經(jīng)支付購房款，法院也不能推定案外人已支付購房款。

2. 購房者主張以現(xiàn)金方式支付的，僅有收據(jù)不能證明其已實際支付購房款。法院在對案外人支付價款的事實進行審查時，除應當對收據(jù)、銀行流水等款項交付憑證進行審查外，還應結合款項來源、交易習慣、經(jīng)濟能力、當事人關系以及當事人陳述等因素綜合判斷價款支付的真實情況。需要注意的是，在購房者已舉證證明已經(jīng)支付購房款的情況下，購房發(fā)票不是佐證購房人支付購房款的必要證據(jù)，故法院不能僅以案外人未提供購房發(fā)票為由否定其支付購房款的事實。

3. 如執(zhí)行標的系拆遷產(chǎn)權置換取得的不動產(chǎn)，案外人交付原房屋應視為已付款。如案涉不動產(chǎn)系案外人以產(chǎn)權置換方式取得，且其已經(jīng)按照約定交付了原房屋產(chǎn)權手續(xù)，應視為已經(jīng)履行了全部價款支付義務。需要注意的是，最高人民法院對于案外人以物抵債取得不動產(chǎn)的，能否視為已經(jīng)支付購房款存在爭議。關于涉及拆遷時安置房的排除執(zhí)行和案外人對通過以物抵債方式取得的不動產(chǎn)的排除執(zhí)行，我們將在其他文章中詳細論述，敬請關注。

4. 購房者通過銀行轉賬方式支付購房款，應明確備注匯款用途。實踐中，存在不少購房者通過銀行轉賬或者其他線上支付的方式支付購房款，且未明確備注匯款用途。此時，如購房者（案外人）與房屋出賣方（被執(zhí)行人）先前并不存在其他法律關系，在匯款金額與房屋買賣合同約定的合同價款一致時，能夠初步證明該筆款項與購房款具有唯一對應性。如購房者（案外人）與房屋出賣方（被執(zhí)行人）先前存在其他交易行為，此時：

（1）房屋出賣方（被執(zhí)行人）向購房者（案外人）出具的收據(jù)金額與合同價款一致且記載為購房款的，法院應認定購房者（案外人）已實際支付購房款；

（2）房屋出賣方（被執(zhí)行人）向購房者（案外人）出具的收據(jù)數(shù)額不一致且記載非購房款的，法院難以認定購房者（案外人）已實際支付購房款；

（3）房屋出賣方（被執(zhí)行人）未向購房者（案外人）出具收據(jù)但購房者的匯款金額與合同約定一致的，法院將結合其他材料綜合審查該筆款項的用途；

（4）房屋出賣方（被執(zhí)行人）未向購房者（案外人）出具收據(jù)且購房者的匯款金額與合同約定不一致的，法院難以認定購房者（案外人）已實際支付購房款。

5. 案外人在一審庭審時已經(jīng)支付購房款或者表示愿意將剩余購房款支付給執(zhí)行法院的，視為符合已經(jīng)支付購房款的條件。根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，購房消費者排除強制執(zhí)行需要滿足的條件之一是“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”，但是并未要求案外人必須在提起執(zhí)行異議或者查封之前完成支付。參考最高人民法院的觀點，從有利于消費購房者的原則出發(fā)，法院的處理態(tài)度一般分為兩類：

（1）案外人在執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴審理中，表示愿意將全部剩余購房款支付或者實際支付全部剩余價款的，視為案外人符合付款條件；

（2）案外人已支付的價款超過合同約定總價款的百分之50%，案外人有權排除執(zhí)行。執(zhí)行法院對買受人應當支付的剩余房款，按照到期債權進行執(zhí)行。

6. 申請執(zhí)行人以案外人無真實付款行為為由請求法院調(diào)查收集證據(jù)的，一般不予支持。雖然《民事訴訟法》第六十四條第二款規(guī)定：“當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應當調(diào)查收集。”但是，《民訴法解釋》第九十四條、九十六條分別對該條文作了進一步規(guī)定：

（1）對于當事人不能自行收集的證據(jù)，《民訴法解釋》第九十四條規(guī)定了三種情形，包括兩種具體情形和一條兜底條款，即：證據(jù)由國家有關部門保存，當事人及其訴訟代理人無權查閱調(diào)取的；涉及國家秘密、商業(yè)秘密或個人隱私的；當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的其他證據(jù)。只有符合前兩種具體情形的，當事人及其訴訟代理人才可以在舉證期限屆滿前書面申請法院調(diào)查收集。

（2）對于人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，《民訴法解釋》第九十六條規(guī)定了五種情形：涉及可能損害國家利益、社會公共利益的；涉及身份關系的；涉及民事訴訟法第五十八條規(guī)定訴訟的；當事人有惡意串通損害他人合法權益可能的；涉及依職權追加當事人、中止訴訟、終結訴訟、回避等程序性事項的。

結合最高人民法院處理該問題的態(tài)度，在執(zhí)行異議之訴中，如申請執(zhí)行人認為案外人主張已付購房的事實存在疑點，需要法院進一步調(diào)取證據(jù)查明事實，則申請執(zhí)行人應向法院提供初步證據(jù)，證明被申請人（案外人）主張的付款事實確實存有疑點。否則，法院一般不予支持申請執(zhí)行人向法院申請調(diào)取證據(jù)的申請。對于在執(zhí)行異議之訴中申請法院調(diào)取證據(jù)的條件和注意事項，我們將在其他文章中詳細論述，敬請關注。

7. 購房消費者排除執(zhí)行需要滿足的付款條件與無過錯買受人不同。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，購房者排除強制執(zhí)行需要滿足的付款條件為“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”；第二十八條規(guī)定，無過錯買受人排除執(zhí)行的付款條件為“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”。

8. 購房消費者不能以支付購房款未至合同約定時間為由，對抗《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》。在不動產(chǎn)交易中，由于交易金額較大，交易雙方之間通常約定分期支付購房款。于是，在執(zhí)行過程中通常存在這一現(xiàn)象：法院執(zhí)行登記在房地產(chǎn)公司名下且已經(jīng)出售給購房者的不動產(chǎn)時，購房者根據(jù)合同約定應支付購房款的金額尚未達到合同約定總價款的50%。此時，購房者能否以此為由，對抗《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條對購房者排除執(zhí)行的付款條件？參考最高人民法院對于無過錯買受人付款條件的觀點，我們認為，購房消費者購房款的支付，應按照人民法院要求和《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的時間，并非合同約定期限。因為，執(zhí)行財產(chǎn)在查封前并非處于靜止狀態(tài)，而是一直處于社會交易流轉過程中，執(zhí)行財產(chǎn)上會不斷承載第三人的權利。如果執(zhí)行工作受制于當事人之間的約定，必將難以推進執(zhí)行工作。基于此，該條規(guī)定應視為執(zhí)行工作作為國家公權力對被執(zhí)行人與第三人之間的民事法律關系的適當干預，是在被執(zhí)行人與第三人之間進行的利益平衡。如案外人按照法院的要求和《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》的規(guī)定期限支付剩余價款，則大大保障了申請執(zhí)行人的債權實現(xiàn)，執(zhí)行法院自然應當保護已經(jīng)做出讓步的案外人利益，支持其排除強制執(zhí)行的申請。否則，執(zhí)行法院應當嚴格遵循現(xiàn)有司法解釋的規(guī)定，審查案外人排除執(zhí)行是否符合條件。

1.《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

第二十九條  金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：?（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》(2021修正)

第六十七條　當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。

當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應當調(diào)查收集。

人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。

3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》(2022修正)

《河間市農(nóng)村信用合作聯(lián)社申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申5339號】