丁祖昱評樓市 
中國最專業(yè)、最具規(guī)模的信用評級機構(gòu)之一。 業(yè)務(wù)包括對多邊機構(gòu)、國家主權(quán)、地方政府、金融企業(yè)、非金融企業(yè)等各類經(jīng)濟主體的評級，對上述經(jīng)濟主體發(fā)行的固定收益類證券以及資產(chǎn)支持證券等結(jié)構(gòu)化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風(fēng)險咨詢等其他業(yè)務(wù)。
作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
5月26日，深圳市發(fā)改委對《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定（征求意見稿）》公開征求意見，與此前深圳落戶規(guī)定相比，主要包括六個方面的內(nèi)容修訂。其中備受熱議的當屬“將核準類學(xué)歷型人才的底線要求調(diào)整為全日制本科”，這意味著全日制大專將無法直接入戶(技術(shù)型人才底線要求調(diào)整為“中級職稱+全日制大專”，技能型人才的底線要求調(diào)整為技師)；年齡限制收緊至本科35歲，碩士45歲。除此之外，夫妻投靠基本要求由結(jié)婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年調(diào)整為滿5年。
過去十年，深圳享受了人口流動帶來的紅利，十年間，深圳人口平均增長比例高達40%，常住人口達到1756萬人，比“六普”增加了713.6萬，增長68.5%，年均增長5.35%。由此引發(fā)的人口與資源難以匹配的問題在當下愈演愈烈，“大城市住房突出問題”成為深圳新的難題，從這一角度而言，深圳收緊落戶政策將是大勢所趨。
隨著各地市“七普”人口數(shù)據(jù)發(fā)布，人口加速向大中城市集聚，17個千萬級人口城市全部實現(xiàn)人口正增長，十年間平均增長率高達25%，其中深圳、西安、廣州人口增長超40%。從房地產(chǎn)市場角度而言，人口發(fā)展速度和質(zhì)量高度影響樓市格局。
深圳人口十年增68.5%
在“七普”數(shù)據(jù)中，廣東省成為31個省市人口總量最多的省份，人口總量達到1.26億人，與2010年第六次全國人口普查比較，全省常住人口增加2170.94萬人，增長20.81%。其中，廣州、深圳和東莞三城人口總量超千萬人。
核心城市的人口虹吸效應(yīng)進一步增強。從人口增量來看，深圳十年增加713.65萬人，位列全國和廣東省人口增量首位，這意味著，過去十年，深圳人口增長近七成，廣東省新增的2170.94萬人中，有超三成流入到了深圳。
較低的落戶門檻一定程度上會刺激深圳樓市走向高房價、高成本。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，受人口需求端刺激，深圳新建商品住宅成交均價從2011年至2020年，增長至54949元/平方米，十年間增長168%。
圖：2011年-2020年深圳常住人口總量
及房價變動情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC
實際上，人口變動與經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)正相關(guān)。經(jīng)濟發(fā)達的長三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢，占全國總?cè)丝诘谋戎卦黾颖容^突出，受需求端的影響，以深圳為代表的熱點城市在疫情中走出獨立行情。而深圳與大多數(shù)城市不同的是，由于資源與人口匹配度不高，供需不平衡是深圳核心問題，也是深圳樓市熱度難減的原因。
人口加速向大中城市集聚
深圳作為“大城市”的典型代表，正在不斷吸引人口流入。根據(jù)已披露的290個地級市州數(shù)據(jù)來看，17個千萬級人口城市全部實現(xiàn)人口正增長，十年間平均增長比例高達25%，其中深圳、西安、廣州增長均超過40%，增長最慢的天津也有7%（93萬）的人口增長。
十年間，常住人口在繼續(xù)向大城市集聚已經(jīng)成為人口流動的重要特點。近十年增加的人口都在向500萬、尤其是1000萬以上人口城市集聚。而100-300萬城市人口十年間下降的城市數(shù)量占比超過六成，成為了大中城市流動人口持續(xù)增長的重要“糧倉”。
圖：290個地級市州六普-七普常住人口變化
（按2020年人口規(guī)模劃分）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
與此同時，省會/中心城市（以下簡稱“核心城市”）的人口虹吸效應(yīng)進一步增強，人口集中度較十年前有不同程度的提升。
深圳，是東部發(fā)達城市中人口集中度漲幅最為突出的城市，十年間人口集中度漲了3.94個百分點，人口增量也排在全國首位，這一系列數(shù)據(jù)均顯示出深圳強大的人口吸納能力。
此外，中西部核心城市集中度提升較為明顯，典型如西安，“七普”常住人口達1295萬人，占陜西全省人口占比達33%，較10年前增加了10.08個百分點，無論是省會城市人口集中度，還是集中度增幅，均在全國處于前列。銀川、成都、拉薩、長沙、武漢等也比較突出，人口集中度增幅均超過4個百分點，以成都為例，10年間常住人口增量達582萬，成為除北京、上海和重慶三個直轄市之外，第四個常住人口突破2000萬人的超大城市。
表：核心城市常住人口、集中度變動
（按照城市在省內(nèi)集中度變化排序）
數(shù)據(jù)來源：各地區(qū)統(tǒng)計局
深圳人口規(guī)模被低估，“剛需池”再擴大
由于非普查年份常住人口通過抽樣調(diào)查獲取，數(shù)據(jù)往往存在一定的誤差，通過“七普”數(shù)據(jù)與2019年數(shù)據(jù)對比，其中存在的較大誤差不容忽視。
其中較2019年人口變化比較大的深圳位于前列。按照“七普”人口數(shù)據(jù)，2020年常住人口較2019年增加412萬人，增長達31%。
此外，成都、拉薩、西安、銀川、海口、廣州、昆明、鄭州、長春、廈門、長沙和貴陽，“七普”公布的常住人口數(shù)據(jù)和2019年數(shù)據(jù)的差距均在20%以上。北京、上海、重慶三個直轄市以及石家莊、濟南等城市的數(shù)據(jù)是誤差相對較小，均在3%以下。如果進一步考慮2020年常住人口的正常增量，誤差會更小。
值得注意的是，“七普”數(shù)據(jù)中天津常住人口僅1386.6萬人，較2019年抽樣調(diào)查的常住人口規(guī)模少了175萬人，誤差在11%以上，是目前已經(jīng)公布人口普查數(shù)據(jù)的一二線城市中唯一一個人口被高估的城市。在千萬級常住人口的一二線城市中，也是唯一一個十年間人口增量少于百萬的城市。
各地出現(xiàn)上述差異，主要是由于流動人口的持續(xù)增加導(dǎo)致的。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年流動人口高達3.76億人，與2010年相比，增加了69.73%，同時這一數(shù)據(jù)也遠超2018年《中國流動人口發(fā)展報告》中2.4億流動人口的總規(guī)模，也顛覆了近5年流動人口發(fā)展報告中流動人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點，流動人口規(guī)模還在持續(xù)上升。
流動人口規(guī)模的增加也帶來了巨大的居住需求，尤其是深圳、西安、成都、廣州、昆明、鄭州、廈門這類人口規(guī)模被明顯低估的城市，“剛需池”將大幅增加。
相對而言，天津在需求側(cè)的風(fēng)險進一步增加，2020年較2010年人口僅增加93萬人，而2010年與天津常住人口規(guī)模相當?shù)膹V州近10年常住人口增加了近600萬，由此可見天津人口增速之慢，近些年甚至可能已經(jīng)出現(xiàn)了常住人口流失的情況。如果這種趨勢進一步延續(xù)的話，天津房地產(chǎn)市場規(guī)模的持續(xù)性堪憂。
表： 一二線城市七普人口數(shù)據(jù)較2019年變動情況
數(shù)據(jù)來源：各地區(qū)統(tǒng)計局
各城市常住人口增量很大程度上反映出城市活力和吸引力的變化。
以深圳、西安、成都、海口、廣州、昆明、鄭州、廈門和長沙為代表的常住人口增長幅度較大的城市，與之相關(guān)的一系列醫(yī)療、教育等配套規(guī)劃勢必要增加，房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的“剛需池”也將越發(fā)充盈。相對應(yīng)天津近些年常住人口被明顯高估，市場前景也面臨的極大不確定性。
同樣，在大幅變化的人口指標之下，地方主管部門的人才引進政策勢必需要進一步調(diào)整，相關(guān)人口落戶、購房資格認定等政策勢必需要進行相應(yīng)的改變，也為核心城市未來的樓市發(fā)展增加了更多變數(shù)。
無疑，深圳此次調(diào)整落戶政策，又一次起到了風(fēng)向標的作用。
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