丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
房地產市場“嚴”字當頭，無論是房企投資端、土地供應端，還是個人房貸方面，房地產行業已進入最為全面的調控期。隨著政策滲透，深圳、東莞、成都、無錫四大城市紛紛將政策內容指向二手房，建立二手住房成交參考價格機制。
至2021年第一季度，樓市熱度延續，28城樓市成交創3年新高。二手房市場，2021年初市場熱度延續，疊加去年受疫情影響樓市停擺，市場成交基數較低，成交規模顯著增加，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。
值得注意的是，各城市表現分化已成為常態，一線以及東部沿海強三線城市市場高熱，東南沿海城市熱度顯著高于內陸城市。“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉。
新房成交或創三年新高
2021年一季度，房企普遍加緊對熱銷的一線及強三線城市新房供應力度。
前2月80個重點城市新增供應面積5550萬平方米，同比增83%，較2019年同期增長11%。進入“金三銀四”的3月，熱點城市商品住宅供應迎來高峰，28個重點城市預估新增供應面積1889萬平方米，環比較2月翻倍增長111%，同比增長29%。
一季度累計供應規模高于過去兩年，較2019年同期增長4%。受全國商品住宅供應規模好于預期帶動，新房成交將創新高。
前2月，80個重點城市商品住宅成交面積7674萬平方米，較2020年和2019年同期分別增長128%和45%。一線城市商品住宅成交面積達694萬平方米，同比增233%，較2019年同期增長123%。北上廣深四城成交規模均好于過去兩年，其中深圳、上海較2020年、2019年均有一倍以上增長。隨著北京、上海、深圳等城市紛紛采取約談相關開發、經紀企業，增加全市新房供應等措施，至一季度末樓市成交逐漸回歸理性，但整體而言成交規模仍達到過去幾年高點。
23個二線城市前2月成交面積合計3490萬平方米，同比增103%，較2019年同期增長30%。但東部核心城市仍是全國樓市成交重心，杭州前2月商品住宅成交面積達302萬平方米，較2020年、2019年分別增長201%和162%。
三四線城市成交情況好于二線城市，其中53個商品住宅成交面積為3489萬平方米，同比增142%，較2019年同期增長51%。
3月，28個典型城市商品住宅成預計成交規模將達3051萬平方米，同、環比分別增80%和75%。整體而言，一季度較2019年同期增長34%，一線城市繼續領漲，二三線城市分化特點逐漸體現。
表：2021年3月及一季度28個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
15城二手房成交累計同比增160%
自去年下半年來樓市火熱從新房市場蔓延至二手房市場，2021年初市場熱度延續去年末火爆行情，成交需求持續釋放，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。截止季度末，成都、青島、杭州、廈門等核心城市放量增長，出現“小陽春”行情。
據CRIC統計數據顯示，2021年一季度1-2月二手房累計成交面積1481萬平方米，同比增長133%，市場表現明顯好于往年同期。僅1月單月成交量高達1827萬平方米，同比增長93%，再創兩年來新高，直至2月受春節放假影響市場情緒出現回落，但仍處于往年同期高位，截止2月末成交面積累計同比漲幅仍擴大至28%。
圖：2019年以來一、二線城市二手房月度成交面積（單位：萬平方米）
注：一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線城市包括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州、武漢、天津。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
一線城市成交面積上揚顯著，同比漲幅高達206%。上海和廣州最為亮眼，1-2月成交量分別為529萬平方米和227萬平方米，同比上漲均超過300%；北京其次，累計同比增速也高達150%；僅深圳市場增幅11%較為穩定，其原因在于前期增長較快已升至高位，市場調控日益趨嚴。
而受去年同期基數較低、各城市分化加劇等方面影響，二線城市成交面積為1481萬平方米，同比增長133%。其中合肥和武漢前2月成交量增至148萬平方米和254萬平方米，同比翻4倍以上，15城中僅成都二手房成交同比為負。
表：15個典型城市2021年2月全年二手房累計成交情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
一季度末，各城市成交規模重回市場高位。
整體來看，3月全國9個重點城市二手房成交體量為746萬平方米，同比增長91%，環比增長72%。對比2019年同期，成交總量同比增長47%，其中南京同比漲幅高達177%，深圳、青島等也有6成以上漲幅。
從日成交數據具體來看，成都、杭州、青島、廈門等城市開啟“小陽春”，環比均超100%，其余各城市同、環比也有不同程度增長，僅大連、深圳同比仍未轉正，其中大連成交持續低迷，3月成交體量僅7萬平方米。
表：2021年3月全國9個重點城市二手房成交量（單位：萬平方米）
注：上表中城市成交量為3月根據22日左右數據預估得到
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
隨著中央信貸端持續收緊，熱點城市仍將保持調控定力，圍堵“投機”漏洞。熱點三四線城市或將加入調控城市行列，而出臺調控政策的核心一二線城市，若效果未達預期，或將效仿上海多次加碼調控。值得注意的是，深圳、無錫、成都、東莞四城已建立二手住房成交參考價格發布機制，以穩控房價，受此影響，深圳多個片區二手房出現業主報價下跌的現象，預計后續熱點城市有望跟進。
從樓市成交而言，預計二季度整體增長動能轉弱，不過“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉，核心一二線、強三線城市需求堅挺，成交仍將持續高位運行；弱二線和大部分缺乏基本面支撐的三四線城市，下行壓力依舊較大。
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