作者：內幕君

來源：地產風聲（ID：fangshi488）

上世紀90年代初，浦東大開發，上海開始朝著國際性的金融、經濟、貿易、航運中心加速邁進。

國際化大都市的藍圖徐徐鋪開，但有個問題成了上海人的痛點：

那時候上海人均綠化面積也就比一張報紙大些。

常規報紙一張不到半個平方，而1990年我國人均綠化面積是3.1平方米，上海嚴重拖后腿。

領導們覺得這樣不行，一座國際化都市不能沒有好生態。于是市里決定新辦個企業解決綠化難題。

然后就有了綠地集團的前身——上海綠地開發總公司。

后來，這家為綠而生的邊緣公司，成為中國地產行業第一家世界500強企業、國企混改標桿、超級地標制造機……

一堆醒目的標簽貼在腦門上。

再后來，這些都慢慢淪為了傳說。

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從新中國成立開始，上海的綠化建設就一直是個問題。

建國初期，上海人均綠地面積只有0.132㎡，被戲稱為只有“一雙鞋”大小，到八九十年代，也只有一張報紙大。

要大范圍推進綠化建設，技術上并不存在難度，難就難在資金上。上海前副市長倪天增想了一個辦法：

辦一家自負盈虧的企業，把賺來的錢用于綠化建設。

1992年，時任上海農委住宅辦副主任的張玉良，帶著這個使命和2000萬，創建了綠地開發總公司。

下海之前，張玉良在市農委干建房子、分房子的活，下海后，他把這套看家本領拿了出來。

通過三個動遷房項目，綠地賺到“第一桶金”2000多萬。

創辦前五年，綠地圍繞著兩個字轉，一個是綠，一個房。通過參與上海動遷房建設掘金，賺了錢又投到城市綠化，這樣一來便獲得政府政策性支持，繼而獲得更多地產項目。

當時綠地管這叫“以房養綠、以綠促房”，這個模式還在1994年獲得人民日報和央視新聞聯播宣傳報道。

根據曾任上海市副市長韓正的回憶，1995年的時候，綠地的人均綠地已經有“一張床的面積”。

此后綠地完成第一次改制，引入員工持股混改，同時走上以地產為主業的高速發展道路。

新世紀的前面15年里，綠地是上海灘數一數二的房企，不管是論名氣還是比銷售額。能跟綠地在上海爭銷冠的只有萬科。

2004年中指院發布的《中國房地產百強企業榜單》中，綠地與中海、萬科、合生列居前四。

2014年，綠地一度以2408億銷售額超越萬科的2151億，首次成為“一哥”。

這一切成果在外界看來，大半要歸功于張玉良。甚至有人評價：

張玉良是綠地之父。

熟悉老張的都知道，他是一個身段柔軟的人。

狗蛋說，在官場上，這種人像水，無論遇上什么容器都能應對自如。你把它裝碗里，它就是一碗水；裝杯里，它就是一杯水。

張玉良有句口頭禪，正好完美詮釋了他的柔軟：

做政府想做的事。

政府需要他搞綠化，綠地就賺大筆的錢來投入；“蝸居”問題突出，上海決定實施大規模舊改，綠地便張羅著舊城改造，參與保障房建設。曾經幫政府蓋動拆遷房的時候，綠地建造速度很快：

別人還在打地基，綠地的房子已經建好了。

在官場浸淫多年的老張明白，有些時候，時間就是金錢，效率就是生命。

2

后來，老張把自己的口頭禪又豐富了一些內容：

做政府想做、而當地企業做不了或者不容易做的事。

狗蛋說，所以我們看到綠地在全國蓋地標建筑。在“摩天大樓熱”被明文限制之前，地方政府追求高度與激情司空見慣。

樓越高，似乎城市治理的業績越能彰顯。

很多地方，就算節衣縮食也要蓋大樓，實在沒錢怎么辦？

拿地換啊。

綠地抓住了這一點，在全國各地建“綠地中心”之類的地標建筑：

南京綠地廣場450米；

濟南國際金融中心428米；

西安中國國際絲路中心498米；

大連綠地中心518米；

成都蜀峰468米；

南京綠地國際金融中心550米；

武漢中心475米……

這些地標有些已投用，有些在建或待建。每去到一個城市，綠地就會拔高或者試圖拔高一座城市的天際線。

2017年元旦，綠地把分布在全國的地標建筑聯合起來，做了一場迎新亮燈儀式，當時參與的就有25座之多。

建造運營摩天大樓本身很難賺錢，但通過蓋大樓勾地，可以低價換取宅地。

拿土拍還算火熱的2017年來說，綠地全年拿地金額429億，金額排在行業第22位。要是算拿地面積，綠地的2125萬㎡可以排在第五，僅次于碧桂園、萬科、恒大、融創。

萬科的拿地金額是綠地的4.3倍，拿到的土地面積只比綠地多三分之一。

狗蛋說，這還算合理，畢竟萬科拿的都是一二線的地，自然要貴點。走“農村包圍城市”的碧桂園，拿地金額是綠地的6倍，拿到的土地卻只有2.5倍，狗蛋開玩笑說，這證明碧桂園缺乏蓋大樓的本領，更重要的是證明了：

張玉良確實有低價獲取土地的本領。

3

《三國演義》第五十三回寫到：忽然一將揮刀殺入，砍死刀手，救起黃忠，大叫曰：

黃漢升乃長沙之保障，今殺漢升，是殺長沙百姓也！

這句話是魏延在長沙太守下令斬黃忠時說的，說出了老將黃忠是長沙穩定的關鍵。

劉備取荊州后大舉擴張地盤，派關羽戰長沙。關羽上去叫陣，一看胡子發白的黃忠出來迎戰，不屑地說：

回去吧，你太老了，關某的刀不斬老幼。

黃忠一聽哈哈大笑，只道“廉頗六十尚有余勇，有我在你進不了長沙”，然后揮刀就殺。

年過百半的黃忠跟正值壯年的關羽大戰了百回合，沒分出勝負。

可見，黃忠雖老，戰斗值依然爆表。

在綠地，年過六旬的張玉良，如今就在扮演這樣的定心丸角色。

2018年11月16日，綠地人都在等一個心知肚明的答案。這一天，綠地控股第九屆董事會第一次會議召開，將選舉決定張玉良能否連任。

按照2013年上海國資委改革規定，國企董事長60歲退休，業績突出的，因工作需要可以適當延長任職年限，但最遲不超過63周歲。

生于1956年的張玉良那時候已經62歲了。

選舉表決結果顯示，張玉良以全票通過取得連任。對結果，綠地人不感到意外，媒體也不覺意外。大家好像都有一種共識：

只有老張能救綠地。

2014年綠地銷售額超越萬科，首次坐上“地產一哥”寶座，但此后就一路下滑，2017年流量銷售額退至第六位。

與此同時，碧桂園、融創、恒大卻一路趕超，最終與萬科形成四足鼎立的局面。

2017年初，張玉良放話：今年將是綠地業績大爆發的一年。結果卻是，地產主業的規模持續掉隊，而“房地產+大基建+大金融+大消費”的多元化擴張，給綠地留下“高杠桿”、“高負債”的后遺癥。

2017年綠地資產負債率88.99%，比同期同行均值高出10個百分點，并且連續3年超過88%，杠桿高位運行。

因此，外界稱2015~2017是綠地失去的三年。對于地產主業的日漸孱弱，張玉良經常這樣解釋：

我們是一個綜合性產業特征的企業集團。

張玉良一心想把綠地的盤子做大，通過多元化發展。盤子大了，負債的規模也大了。

船小好掉頭，船大了，唯一的退路就是往前沖。

老張連任，有利于綠地保持戰略定力，消除外界顧慮。

4

但狗蛋覺得，張玉良成就了綠地，也掣肘著綠地。

王石退位，郁亮可以無縫銜接頂上，同樣是有國資背景的企業，大家發現：

綠地老張沒有接班人。

長沙如果多幾個黃忠，也許就不用開城投降劉備了。

張玉良對于自己打破年齡限制繼續掌舵是這么看的：退休是舒服，但像我這樣的創始人，對企業非常有感情。

他連任后對人民網的記者說，綠地跟傳統國企不一樣，它是混合所有制企業，要依規辦事。

“董事長由董事會推選，如果所有股東認可，自己有條件就會干下去。繼續為企業做貢獻，為國家做貢獻。”

曾經，有媒體說地產行業干活最努力的兩個人，一個是王健林，一個是張玉良。

對此，張玉良自我調侃：王健林是為自己干，我不只是為自己。他告訴媒體：

我只有綠地1%股權，但我和王健林一樣努力。

狗蛋說，可他老張從沒停止過努力，努力把綠地從國家的變成大家的。

5年前，綠地想要整體上市，證監會有規定：職工持股會不具有法人資格，不能成為公司股東。

也就是說，綠地想在國內上市就得解決這個問題，綠地職工持股會有982人。化解問題最簡單的方法就是清退，但又會衍生出其它矛盾。

這時候，張玉良使了一出乾坤大挪移的戲法。

以張玉良為首的43個高管出資10萬成立格林蘭投資，然后這個公司作為GP(普通合伙人），分別出資1000元成立32家有限合伙企業，32家完美裝入900多個持股職工。

如此一來，格林蘭投資控制了職工持股權。

最后，再讓格林蘭投資和32家企業共同成立上海格林蘭投資（有限合伙），格林蘭投資是唯一的普通合伙人。

一頓令人眼花繚亂的騷操作之后，上海格林蘭作為員工持股平臺，持有綠地控股接近29%的股權，成為最大股東。管理權最終集中在張玉良身上。

除了玩轉員工持股會，張玉良還引入PE戰投，并成功擺脫上海國資控股。 

這在5年前稱為教科書級別的混改案例。

2015年8月18日，綠地終于實現整體上市，市值3100億一度超越萬科，成為中國地產股一哥。

5

但力拔山兮氣蓋世的楚霸王，也不得不認清一個現實：時不利兮騅不逝。騅不逝兮可奈何。

20年前，張玉良帶著綠地上海灘的龍頭。 

15年前，綠地集團收入還不到100億的時候，張玉良提出要沖擊世界500強。8年前，他們實現了這個目標，成為中國首家以房地產為主業的世界500強企業。 

5年前，張玉良主導綠地實現整體上市，成為混改標桿。

兩年前，張玉良繼續坐鎮綠地至今，卻似乎沒能把綠地拉出泥潭。

去年十一月，中建三局的一張“催款單”，讓綠地的資金壓力暴露于眾。催款單上寫著：

因業主（綠地）欠付我司巨額工程進度款，已造成我司資金無法正常周轉，被迫即日起對項目（武漢綠地中心）實行全面停工。 

同期，青島綠地國科健康科技小鎮一名維權催款的人說： 

就我知道的廣告款，這個項目就欠了4000多萬。

今年初，一個成都的廣告公司在「領導留言板」提到，他們服務綠地四個項目，每個項目都被拖欠了合同款，拖欠時間最多的已經有兩年了。

兩個月前，同樣是成都的綠地供應商，也催債，但他們不找領導，也不發函，而是直接在媒體上投了一條廣告：

綠地集團西南事業部，請你支付欠款。

除了供應商催款，綠地還面臨著一批又一批延期交房維權，此外還把“三條紅線”全踩了。

有媒體統計發現，2019年營收過千億的房企，能夠連續五年凈負債率都在100%以上的，只有綠地一家。

人老去西風白發，蝶愁來明日黃花。

6

2019年，上海市新建綠地1321公頃，這使得上海人均擁有了8.3平方米的綠地，創下歷史新高。

如今的上海已是綠意盎然，而早就不干綠化的綠地，這回要想辦法給自己綠一綠了。因為2021年的地產界只有一條箴言：

綠了才能更好地活下去。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 2021年，綠地必須把自己綠了