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來(lái)源：雷達(dá)財(cái)經(jīng)（ID：leidacj）

恒大的確早已不再是單一的地產(chǎn)企業(yè)。目前，恒大集團(tuán)旗下已擁有4大上市平臺(tái)，另有多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將陸續(xù)分拆上市，這給市場(chǎng)和投資者帶來(lái)了巨大的想象空間。

“今天的恒大已經(jīng)不是過(guò)往的恒大?！敝袊?guó)恒大董事局主席許家印多次強(qiáng)調(diào)，恒大已是“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的綜合性企業(yè)集團(tuán)，并由此衍生出一個(gè)新概念“新恒大”。

然而，在恒大“大象起舞”的過(guò)程中，也出現(xiàn)了一些質(zhì)疑。6月7日，恒大發(fā)布聲明，稱公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一切正常，對(duì)惡意造謠者，將依法追究法律責(zé)任。

實(shí)際上，業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)可還原一個(gè)穩(wěn)健的恒大。今年前五月，公司銷售額2851.6億元，回款2507.4億元，核心造血能力強(qiáng)勁；目前可售住宅土儲(chǔ)面積超過(guò)2億平方米，貨值儲(chǔ)備充足。最重要的降負(fù)債問(wèn)題，恒大也在短短一年多的時(shí)間里，有息負(fù)債降低了近3000億元，6月底實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠，可謂成效顯著。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，恒大的確早已不再是單一的地產(chǎn)企業(yè)。目前，恒大集團(tuán)旗下已擁有4大上市平臺(tái)，另有多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將陸續(xù)分拆上市，這給市場(chǎng)和投資者帶來(lái)了巨大的想象空間。

恒大的正面回應(yīng)和一系列舉措，獲得了國(guó)際投行的力挺。6月8日，摩根大通發(fā)布研報(bào)稱，恒大發(fā)布聲明、回購(gòu)股份等一系列動(dòng)作極大提振了市場(chǎng)信心，同時(shí)公司銷售持續(xù)強(qiáng)勁也消除了市場(chǎng)的擔(dān)憂，上調(diào)評(píng)級(jí)至“增持”，目標(biāo)價(jià)15港元。

前五月權(quán)益銷售額2727.5億元 位居行業(yè)第一

針對(duì)近日個(gè)別網(wǎng)絡(luò)不實(shí)言論，恒大在其官網(wǎng)發(fā)布一則聲明。恒大在聲明中強(qiáng)調(diào)，目前公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一切正常，成立25年來(lái)從未出現(xiàn)借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。具體來(lái)看：

首先，近日恒大舉辦一年一度的“5·31購(gòu)房節(jié)”，推出的階段性特大優(yōu)惠措施，僅限于單棟去化率95%以上的尾盤，超大戶型、底頂樓層、商鋪等產(chǎn)品。所有常規(guī)產(chǎn)品的銷售價(jià)格、優(yōu)惠折扣及付款方式?jīng)]做任何調(diào)整。

其次，針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目公司存在極少量商票未及時(shí)兌付的情況，集團(tuán)高度重視并安排兌付。

最后，聲明還稱恒大與盛京銀行開展的金融業(yè)務(wù)，均符合國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)。

恒大對(duì)市場(chǎng)傳聞作了針對(duì)性回應(yīng)，不過(guò)市場(chǎng)該如何看待這份回應(yīng)？不妨從一系列經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)看清恒大的真實(shí)狀況。

對(duì)房地產(chǎn)公司而言，支撐未來(lái)營(yíng)收的核心指標(biāo)是銷售額，影響公司現(xiàn)金流的則是回款，只有銷售回款越強(qiáng)，公司才能獲得足夠的現(xiàn)金流進(jìn)行再發(fā)展。

6月1日，恒大發(fā)布業(yè)績(jī)公告，5月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售額638.6億元，銷售面積781.7萬(wàn)平方米，銷售回款518.1億元。今年1-5月，恒大實(shí)現(xiàn)銷售額2851.6億元，較去年同期增長(zhǎng)4.5%；銷售回款2507.4億元，較去年同期增長(zhǎng)6.1%。

有業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房企權(quán)益銷售額進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，恒大前5月以2727.5億元位居行業(yè)第一。權(quán)益銷售越高，意味著歸屬于該公司的實(shí)際銷售金額越高，實(shí)際回籠的資金也越多。

從數(shù)據(jù)看，恒大1-5月回款率高達(dá)87.93%。簡(jiǎn)單計(jì)算，每天回款約16.7億元，這表明公司造血能力強(qiáng)勁，銷售基本盤良好。持續(xù)向好的銷售和充足的回款數(shù)據(jù)，無(wú)疑是回?fù)糁{言最有力的證據(jù)。

至于外界傳言的“打折回血”，其實(shí)只是恒大的一種常規(guī)營(yíng)銷手段而已。去年疫情期間，恒大就率先全面推廣網(wǎng)上賣房，全國(guó)75折優(yōu)惠，金九銀十期間更是7折大優(yōu)惠。即便如此，2020年恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額7232.5億，同比增長(zhǎng)20.3%，超額111%完成6500億元的年度銷售目標(biāo)。

在恒大2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印宣布恒大2021新一年的銷售目標(biāo)為7500億元。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，前5月份恒大業(yè)績(jī)持續(xù)向好，凸顯了公司戰(zhàn)略及產(chǎn)品的市場(chǎng)成效，也為完成全年銷售目標(biāo)提供了強(qiáng)有力的保障。

“新戰(zhàn)略”降負(fù)債顯成效，月底至少一條紅線變綠

恒大業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)持續(xù)調(diào)控下依然保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，與其頂層戰(zhàn)略密不可分。

2020年3月底，恒大提出全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略。“高增長(zhǎng)”是要延續(xù)銷售高速增長(zhǎng)，“控規(guī)?！笔侵竾?yán)控拿地節(jié)奏，“降負(fù)債”就是要加大力度降低有息負(fù)債水平。

自從去年“新戰(zhàn)略”實(shí)施以來(lái)，恒大嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，按照目標(biāo)未來(lái)三年每年將降低3000萬(wàn)平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。這些可售住宅土儲(chǔ)，加上在寸土寸金的深圳、廣州有大量的舊改項(xiàng)目，今后恒大的利潤(rùn)率還會(huì)提升。

即便拿地，恒大也很少參加高溢價(jià)的公開拍賣，主要以收購(gòu)和舊改為主要土地來(lái)源。根據(jù)克爾瑞的前5月新增貨值榜單，恒大的新增土地貨值是213億元。

對(duì)土地投資趨于理性，這也解釋了為何在上半年各地的首輪集中供地中沒有恒大的身影。主動(dòng)不拿而不是沒錢拿或拿地受限，有本質(zhì)的區(qū)別。

此外，通過(guò)持續(xù)實(shí)施“降負(fù)債”戰(zhàn)略，恒大在短短一年多的時(shí)間里，有息負(fù)債降低了近3000億元。6月3日，在恒大舉行的一年一度戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì)上，恒大主席許家印稱，“本月底前恒大的有息負(fù)債有望從去年最高的8743億元降到6000億元以下，三條紅線至少實(shí)現(xiàn)一條變綠。”

其實(shí)在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大就給出了未來(lái)3年降檔目標(biāo)：2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求。

一位地產(chǎn)分析師認(rèn)為，恒大一向狠抓銷售和回款，現(xiàn)金流穩(wěn)定，當(dāng)前減負(fù)步伐也一直在加快，完成降杠桿目標(biāo)幾乎毫無(wú)懸念。

多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技，“新恒大”已露崢嶸

在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)步向好的同時(shí)，恒大還積極進(jìn)行多元化戰(zhàn)略布局。

“今天的恒大已經(jīng)不是過(guò)往的恒大?！痹S家印多次強(qiáng)調(diào)，恒大已是“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的綜合性企業(yè)集團(tuán)，并由此衍生出一個(gè)新概念“新恒大”。

“新恒大”定位為數(shù)字科技企業(yè)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)覆蓋了衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，聯(lián)動(dòng)新能源汽車、互聯(lián)網(wǎng)流媒體等8大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，為數(shù)億客戶提供一個(gè)全新的服務(wù)生態(tài)。

目前，中國(guó)恒大、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)已成功上市。其中，最受矚目的恒大汽車同步研發(fā)14款車型，已發(fā)布9款，預(yù)計(jì)今年四季度試生產(chǎn)，明年大量交付。恒大汽車通過(guò)兩次配售分別籌資260億和106億港元，未來(lái)的目標(biāo)是世界龍頭企業(yè)。

去年底分拆上市的恒大物業(yè) ，合約面積和在管面積預(yù)計(jì)今年底分別突破8億平米和6億平米，目標(biāo)是“力爭(zhēng)成為全球最大綜合城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”。

其他產(chǎn)業(yè)如房車寶、恒大冰泉、恒大童世界等也將陸續(xù)分拆上市，可進(jìn)一步夯實(shí)恒大的資本實(shí)力。據(jù)悉，房車寶擁有全民經(jīng)紀(jì)人會(huì)員2129萬(wàn)，門店4.3萬(wàn)家，預(yù)計(jì)今年交易規(guī)模將超過(guò)2萬(wàn)億元。押注消費(fèi)黃金賽道的恒大冰泉如今涵蓋礦泉水、糧油、乳業(yè)和生鮮四大板塊，業(yè)務(wù)分布在全國(guó)30多個(gè)省市，在全國(guó)擁有超50萬(wàn)家銷售網(wǎng)點(diǎn)。

據(jù)恒大披露資料，恒大童世界的定位是互動(dòng)文娛平臺(tái)，包括童世界主題樂園以及恒大海南?；◢u項(xiàng)目。有消息顯示，恒大童世界已邁出了分拆上市的步伐。天眼查信息顯示，今年5月，恒大將童世界和旅游資產(chǎn)裝進(jìn)一家由境外公司全資控制的主體，這被視作分拆上市前的必要準(zhǔn)備。

可以想見，通過(guò)堅(jiān)定實(shí)施新戰(zhàn)略，以及一系列資本運(yùn)作，“新恒大”的資本版圖正在逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)需要以全新視角去觀察這個(gè)不一樣的恒大。

值得關(guān)注的是，恒大在強(qiáng)力回?fù)糁{言的同時(shí)，于6月7日斥資3.36億港元回購(gòu)中國(guó)恒大2908.4萬(wàn)股。有投資者稱，此舉不僅有力地提振了投資者信心，也充分顯示出公司對(duì)發(fā)展前景的看好，將成為恒大估值回歸的重要催化劑。

獲國(guó)際投行力挺，評(píng)級(jí)上調(diào)

恒大的正面回應(yīng)和一系列舉措，獲得了國(guó)際投行的力挺。

6月8日，摩根大通發(fā)布研報(bào)稱，恒大發(fā)布聲明、回購(gòu)股份等一系列動(dòng)作極大提振了市場(chǎng)信心，同時(shí)公司銷售持續(xù)強(qiáng)勁也消除了市場(chǎng)的擔(dān)憂，上調(diào)評(píng)級(jí)至“增持”，目標(biāo)價(jià)15港元。

摩根大通認(rèn)為，恒大還有1.819億股的配額可以回購(gòu)，預(yù)計(jì)公司還會(huì)繼續(xù)回購(gòu)。此外，恒大的發(fā)展路線已經(jīng)清晰，完成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)的“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型，無(wú)論是恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡(luò)均已得到市場(chǎng)認(rèn)可，房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等也將陸續(xù)分拆上市，一旦取得成功，這些資產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

摩根大通表示，恒大降負(fù)債遠(yuǎn)超預(yù)期。從去年3月份開始，通過(guò)實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，恒大的有息負(fù)債大幅下降近3000億。許家印在日前透露，本月底前恒大的有息負(fù)債有望從去年最高的8743億降到6000億以下，三條紅線至少實(shí)現(xiàn)一條變綠。

6月9日，銀河聯(lián)昌發(fā)布研報(bào)稱，“總體而言，恒大流動(dòng)性不足的可能性不高?！?/p>

該行分析，2021年1-5月，恒大錄得預(yù)售回款約2500億元人民幣；其土地開支同比下降 50至60%；恒大集團(tuán)管理層此前曾表明，集團(tuán)總負(fù)債從2020年底的7000億人民幣降至2021年上半年少于6000 億人民幣；預(yù)計(jì)其凈負(fù)債率將從2020年的153%降到2021年上半年的120-130%左右，并在2021年底進(jìn)一步降至100%以下。

銀河聯(lián)昌對(duì)恒大財(cái)務(wù)狀況保持積極看法，認(rèn)為目前的整體財(cái)務(wù)狀況與其去年8月比已有大幅提升。并表示如果近期恒大股價(jià)下跌，可能是買入其股票的好機(jī)會(huì)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 恒大再造“新恒大”