投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
PART1簽約主體是否適格
在具體勾地的實操當中，勾地合同通常以投資協議的形式來確定，正確且適格的簽約主體應當是當地的區縣級以上的地方政府。很多地方政府自簽約的時候，會基于自身風險的考慮，要求房企與下屬的某個部門，直屬的平臺公司，開發區委員會等簽約。
根據《城鎮土地國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》文件的規定，土體使用權出讓合同應當與市、縣級政府的土地管理部門簽訂。另外，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》文件中第二條之規定，城市開發區管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權出讓合同的，應認定為無效。
至于開發區委員會，區縣政府下屬部門作為投資協議簽約主體，是否具備效力的問題，在實操中還存在一定的爭議，需要結合當地的司法實踐進行判定。下圖展示了部分案例，供大家參考。
但基于勾地實操的考慮，除了主要的土地使用權出讓內容外，還會涉及各類配套的政策，稅費優惠等。如果只是區縣政府下屬的部門或者管委會簽訂了協議，供地是沒問題。其他配套政策，需要地方政府協調其他部門予以落地，但是基于合同的相對性原則（這個問題后面我會專門發文講），與某個部門簽訂的協議，對地方政府不具有約束力。
為確保投資協議的有效和落地，因此一般同區縣級以上地方政府簽訂。
PART2地塊條件是否滿足
土地的供應是否能滿足數量、條件、時間問題，是勾地協議的核心條款。
除了常規的，需要對擬供應土地的數量、批次、供地時間、價格，地塊的面積、容積率、商住比、建筑密度、限高、三通一平條件以及價格等。最主要的還是要在協議中細化約定供地的時間、價格、商住比、面積是否符合事先約定等問題。
特別是價格和商住比條件，這是房企是否決定參與拿地，以及最終拿地的決定條件。當價格高于協議約定，就涉及參拍后超出部分價款的返還方式問題了。商住比如果不滿足約定、以及價格超出約定，還會涉及協議終止，房企的無責任退出問題。
另外一種常見的情況就是城市規劃的調整，原來簽訂的投資協議，自履行了一部分后，剩下的部分因規劃的調整而無法完成供地。雖說地方規劃的調整，是屬于行政行為，但在協議中地方政府是平等的簽約主體存在的，對房企造成損失的，可以要求解除合同，并且進行損失的賠償。
PART3土地款直接返還的有效性
隨著現在土地市場競爭的日趨激烈，一般很難以底價拿到，或多或少都會存在一定的溢價。
因此在投資協議里面，都會與地方政府約定一個大家都認可的拿地價格，低于該拿地價格的，就按約定的流程條件拿地；高于該拿地價格的，需由地方政府予以返還。
根據《國有土地使用權出讓收支管理辦法》文件中的規定，土地出讓金必須全額進入財政賬戶，包括土地款、征地和拆遷補償、支農、城市建設以及其他款項。禁止以各類形式免除、減免土地出讓金。這就是所謂的“財政收支兩條線”中的土地款收入的政策明文規定。
從政策和法律法規的角度來講，直接進行返還超出約定部分的土地款，或者抵扣其他款項的約定，從實操的角度來講都是很難實行和落地的。
但是從合同法的角度講，只要是雙方自愿合法的協議，主體適格的，都應當是具備效力的。《國有土地使用權出讓收支管理辦法》僅僅是對直接返還和優惠土地款的行為進行了禁止性的限制，并沒有規定該種行為無效。
雖然直接返還很難執行和落地，但是并不影響在協議出現爭議時房企的索賠和法院判定地方政府賠償。因此在勾地協議里面，很多公司還會選擇直接約定超過部分的土地款直接返還，或者抵扣下批次的土地款。
PART4不適宜出現的條款
還有一些常見的風險條款，看起來很簡單直接有用，但是不適宜出現在投資協議里面的。
常見的有“保證拿地土地”“保證底價摘地”“排除其他人報名”“土地溢價分成”等描述性文字。這類條款要么違反了行政法的，政府行為公開、公平、公正的原則，要么違反了相關的具體房地產管理法規。此類條款不宜在協議中直接約定，一旦曝光，而且還會給公司帶來一定的風險。
上述條款需進行間接表達，或者轉述性的描述。例如，將保證底價拿地，描述為約定最高拿地價格，以及超出價格以后房企的無條件自由退出權；排除他人報名描述為，招商資格前置，報名資格預先審查，或者是帶方案拿地等。
關于具體的優惠政策及落地，可以在項目的配套費減免，部分住宅或者商業產品的政府回購，預售條件涉及的工程進度方面適當放寬，將項目納入附近的優質學區，預售資金監管政策的放寬，辦理施工證以前進行提前施工條件的放寬等納入協議當中約定。
關于具體的限制性的排他條件，可以通過在配建人才公寓，自持商業物業，修建一定體量的公建配套，以及紅線內和紅線外的幼兒園、市政道路、公共綠地等面積、規模和成本要求等的條款中進行詳細的描述。
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