尋瑕記 作者：尋瑕小姐姐
來源：尋瑕記（ID：xunxiajun）
乍暖還寒的初春，疫情在人類命運共同體的魔咒下蔓延，全球如夢初醒。
大國小城，被困于蝸居中人們已經開始熱望，一如十七年前，疫情解除的那一個盛夏。
#01
2003年開年，猝不及防的非典疫情，一度導致售樓中心門可羅雀，樓市成交量幾乎直線下跌歸零。
2003年2月，國土資源部發布了《緊急調控土地市場的通知》、《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》，土地出讓供應顯著減少。
疫情結束后的8月，國務院下發《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》,史稱18號文。第一條開宗明義：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。
當時的中國房地產市場，剛剛完成深蹲，準備開啟一段曠日持久的高速奔跑。
非典之后，隨著各地開始降低首付比例，最低低至2成，一輪購房熱潮在全國席卷，同樣在全國席卷的，還有以溫州人為代表的炒房團。
溫州，杭州，上海，深圳，溫州人所到之處，房價一路狂飆。
2003年9月23日，上海《東方早報》刊文《溫州千億民資全國炒樓》，稱“10萬溫州人在全國各地炒樓，動用民間資本約1000億元。
兩個月后，溫州炒房團包三架飛機看房，深圳新龍崗商業中心二期的商鋪開售當天，被溫州人包攬上百套。“歡迎溫州老板”的橫幅，掛遍了全國的售樓處。
12月8日，北京國際飯店二層會議廳，北京第一次土地拍賣會。當年叫板王石，如今叱咤風云的孫宏斌，執掌天津順馳以高出起拍價4.75億元，9.05億元的天價中標，改寫了北京土地市場價格標準。
中國紀錄在冊的第一個地王，就此誕生。
融創、融信、海亮、保利置業、榮盛發展、上實發展...那是1992年的初創潮之后，最后一批房企創立大潮。
在鼓勵存量住房入市交易的暖風吹拂下，“二手房”概念悄然而生，到了2003年，35個大中城市的二級市場已經全部開放，“通過賣小房，買大房；賣舊房，買新房；賣次房，買好房。”
國家統計局公示，2003年住宅投資達到10153.8億元，首破萬億大關，房企井噴，激增至37123家。
#02
十七年過去，房地產已成為一只龐然巨獸，同時背負壓艙石的重任，和夜壺的罵名。
2019年商品房銷售面積達17.2億平方米，是2003年的5.1倍，銷售金額是2003年的20倍。
與2003年中國房地產開發投資額破萬億相比，2019年開發投資額突破13萬億，行業規模見頂，調控壓力空前。
當年的小甜甜，已成了牛夫人。
如今，處于史上最嚴厲政策周期，頂著“房住不炒”緊箍咒的房地產市場，堅冰上出現些許裂痕。
供給端：天津、杭州、西安、無錫、上海、南昌、合肥、福州、沈陽、蘇州等多個高能級城市密集出臺房地產供給端支持政策。
供給端的舉措多帶有“紓困”色彩，包括緩繳土地出讓金、降土地保證金比例、引導信貸合理適度增長、預售資金監管放松、商品房預售條件放寬等。
需求端：衡陽、駐馬店、防城港、南寧、東莞、馬鞍山、宜賓等多個低能級城市接力推出了房地產需求端支持政策。
需求端顯得更為“剛需友好”，包括實施購房契稅補貼、人才補貼、降低首套房公積金貸款首付比例降至20%，提升公積金貸款額度，放寬公積金異地貸款。
信貸端：非限購城市的首套和二套首付比例出現試探性下調。
2月24日，浙商銀行下發調整個人貸款通知，將非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%。用足了央行關于“非限購”城市，個人首套住房貸款最低首付比例可從25%下浮5%的政策空間。
2月25日，工商銀行紹興分行目前僅針對新房優質客戶，將非“限購”城市居民家庭購買個人住房的二套房首付貸款比例從原來的6成下調至3成。這一“新政”旋即被紹興工行辟謠“現有政策不變”。
融資端：開年頭兩個月，結構性資產荒和債券注冊制下催生的融資窗口期，萬科、恒大、碧桂園、龍湖、金地、富力等頭部房企都發布了公司債、美元債融資計劃和受理進度。撕開融資松動的口子，搶占規模額度的先機。
營銷端：房企們擺出微商的流量套路，耍出花式賣房的十八般武藝。“直升機撒幣”撩撥剛需客的心火。
“理財式購房”“全國75折”“無理由退房”、定金一路從5000降到3000，2000，1000，8.8元抵萬元，6.6元誠意金享98折。剛需們還散發著韭菜氣息，賣房的已賣出了白菜架勢。
高層的口風依舊嚴防死守：
2月17日，央行下場打臉路邊社，“市場有關央行擬調整宏觀審慎評估（MPA)中房地產信貸相關考核指標的說法不屬實。”地產信貸政策傾斜的預期落空。
2月20日，2月LPR報價出爐，1年期品種下調10bp，5年期以上品種下調5bp。即便疫情當前，市場一片寬松之聲，央行依舊秉承定力，進行長短期非對稱降息，期待中的地產邊際寬松，尚未出現。
2月25日，銀保監會召開的媒體通氣會上，肖遠企說，房地產金融政策沒有調整和改變，仍遵循一城一策原則。
3月4日，央行再次重申房住不炒和不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。
#03
堅冰之下，是一城一策、因城分化的千姿百態，地方政策從未如此扭捏搖擺。
一線城市土拍喜迎小陽春。
北京2月放出了12宗不限價的土地大禮包，其中不乏海淀四季青、海淀西北旺等優質地塊，央企國企領銜點燃開年土拍大戲，上海2月共22宗地塊出讓，徐匯濱江310億新地王誕生，潛伏已久的香港置地拔得頭籌。
二三線城市全力紓困房企，各項政策瘋狂試探寬松底線。
2月，共有超過60個城市發布了不同程度的房地產調控政策，指向紓困房企、緩解現金流壓力、支撐剛需、延緩公積金月供。
廣州突破限購和最小分割面積的公寓新政經歷了上線-下線-又上線的反復。
駐馬店率先發布公積金貸款買房首付2成政策，被省政府約談后，火速撤回了降首付等17條穩樓市舉措。
廟堂堅如磐石，江湖風波告急。
從非典到新冠的17年間，房地產市場的調控政策已持續了10年。
夜壺仿佛還是那個夜壺，只是連開滴滴的專車司機和炒股票的上海老阿姨，都會念叨兩句“房住不炒”了。
從2003年的高速發展起步階段，到當前規模發展的高位平臺期，房地產行業的發展階段變了。
從國民經濟支柱產業到不將房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產政策的導向變了。
從2003年城鎮化率40.53%到2019年的60.6%，人口紅利幾近消失，城鎮化節奏變了。
從緊湊的小戶型剛需，到plus+++的客廳空間和家宅小院的向往，居住的需求變了。
對于開發商而言，從增量到存量的模式切換，過去十年搭乘電梯飛升上天的幻覺都可能破滅，未來十年所有的生意都值得重新做一遍。
挑戰是，銷售停擺，融資受阻，現金流就是血液和命脈。高層咬定銀根不放松，償債和業績的雙重壓力之下，降杠桿，調結構，抓回款勢在必行。
機遇是，疫情只是暫時延后了購房需求，但不會消滅購房需求，而且還暴露了“租住不一定同權”的現實，催生了住房改善的剛需，詩和遠方固然美好，風雨中的屋檐更加重要。對社區服務的耕耘、對住宅功能的升級，對產品定位的進階，持久戰在所難免。
對于地方政府而言，供給端扶持政策的著眼點，更多的是幫助疫情下的企業渡過經營難關，通過允許延遲繳納土地出讓金等方式，緩解地方房企的經營困難尤其是短期流動性緊張。需求端扶持政策的重點，則更多在于鼓勵剛需上車，三四五線城市棚改舊改造城運動之后留下的天量庫存，返鄉置業潮和小陽春的接連落空，牽一發而動全身的是地方財政、就業、稅收的大局。
對于高層而言，穩地價，穩房價，穩預期，穩字當頭。限購、限貸、限售、限價“四限”政策鎖定交易流動性，讓虛妄的泡沫無法迅速變現，房價無法大漲也不能大跌，只能在高位盤亙。地方救市可以，松綁刺激不行；剛需上車可以，投機炒作不行。
#04
最近十年，全球最堅硬的兩大資產泡沫，一個是中國樓市，一個是美國股市。一路高歌猛進中，打爆了無數空頭，做空美股的墳頭長草，看空樓市的無處落腳。
中房美股，皆是夜壺。
如今，美聯儲緊急盤中降息，美債收益率跌破1%，全球大寬松呼之欲出，坊間戲稱鮑威爾的職業生涯還有100bp。
這邊廂，新基建的大旗獵獵飛舞，但是大部分房價泡沫化的城市并不具備科技制造業的產業基礎和人才儲備，7省份推25萬億重點基建項目，地方債務一波未平一波又起，鐵公基的水漫金山，最后難免流進夜壺的沉疴里。
喜提夜壺，痛快放水的老路太好走了，好走得讓人心生畏懼，怕前方萬丈深淵。
如果土地財政依然是地方經濟的錢袋子，如果沒有新的經濟增長點取代房地產的支柱地位，如果房地產依然是承接天量資金的蓄水池，房價的漲跌就依然在大小周期里一次次輪回，在長短期政策博弈中左右搖擺。
剛需客輾轉反側，投機者躍躍欲試，想買房的和想賣房的幾乎同步陷入的糾結，縈繞多年的“上不上車？”有了更鮮活誘人的表達：
“一直抱怨錯過了上車機會，現在車停下來接你了，你敢上嗎？
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原標題： 房地產調控松綁：口嫌體正直？
