隨著各地針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化態(tài)勢(shì)明顯。白銀時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)案例頻發(fā)，行業(yè)集中度進(jìn)一步增加。根據(jù)對(duì)以往并購(gòu)案例的總結(jié)，并購(gòu)常規(guī)途徑大致有二種，一是基于項(xiàng)目層面的資產(chǎn)收購(gòu)，二是基于股權(quán)層面的股權(quán)收購(gòu)。除上述基本常用的途徑外，房地產(chǎn)企業(yè)投資并購(gòu)還有較為特殊的幾種途徑，如國(guó)有企業(yè)的股權(quán)掛牌交易、法院訴訟資產(chǎn)拍賣(mài)、企業(yè)破產(chǎn)重組等。筆者在本系列文章中，將結(jié)合處理過(guò)的案例經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)有典型案例的分析，從盡職調(diào)查、流程處理、協(xié)議擬定等各方面核心要點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資并購(gòu)特殊途徑加以一一剖析總結(jié)，以期為同行業(yè)從業(yè)人士提供參考。

不論是通過(guò)國(guó)有企業(yè)的股權(quán)掛牌交易方式實(shí)際控制目標(biāo)資產(chǎn)，還是通過(guò)法院資產(chǎn)拍賣(mài)直接獲取目標(biāo)資產(chǎn)或成為目標(biāo)資產(chǎn)的實(shí)際控制人，抑或是通過(guò)收購(gòu)不良資產(chǎn)后促進(jìn)企業(yè)破產(chǎn)重組以達(dá)到實(shí)際控制目標(biāo)資產(chǎn)的目的，與常規(guī)的收購(gòu)方式比較都存在如下幾個(gè)共同的特點(diǎn)：

在常規(guī)的收購(gòu)方式下，通過(guò)雙方的初步接觸，在交易雙方達(dá)成初步的一致條件下，并購(gòu)方一般可主導(dǎo)交易的進(jìn)行。但是在上述特殊并購(gòu)方式中，大多數(shù)的情況下是賣(mài)方占據(jù)主導(dǎo)地位，甚至由第三方占據(jù)主導(dǎo)地位。

比如在國(guó)有企業(yè)股權(quán)的掛牌交易中，國(guó)有企業(yè)的股東在轉(zhuǎn)讓其股權(quán)之前應(yīng)履行相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估手續(xù)，并應(yīng)就轉(zhuǎn)讓事宜取得內(nèi)部審批文件，包括國(guó)有企業(yè)股東的董事會(huì)、股東會(huì)決議文件及國(guó)有企業(yè)的董事會(huì)、股東會(huì)決議文件。如國(guó)有企業(yè)股東存在多個(gè)的情況下，還要考慮到其他股東是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其他股東放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所涉及的內(nèi)部審批文件等。而根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)及配套通知文件的規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并應(yīng)制定國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方案報(bào)國(guó)資委審批備案。同時(shí)，根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)選定特定的產(chǎn)權(quán)交易所，以公開(kāi)掛牌方式進(jìn)行交易。因此在整個(gè)交易過(guò)程中，并購(gòu)方無(wú)法控制交易的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而僅能根據(jù)公開(kāi)交易的規(guī)定開(kāi)展相應(yīng)的競(jìng)拍、簽約、付款等流程，并無(wú)相應(yīng)的議價(jià)空間。

除此之外，法院訴訟資產(chǎn)拍賣(mài)此類(lèi)途徑，也存在同樣的情況和問(wèn)題，甚至因?yàn)樯婕暗椒ㄔ骸?zhí)行人、被執(zhí)行人、債權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人等多方參與，情況會(huì)更加復(fù)雜而難以控制。而企業(yè)破產(chǎn)重組相比較上述途徑來(lái)講，復(fù)雜程度甚至?xí)訃?yán)重。

由于特殊途徑程序復(fù)雜，并購(gòu)方喪失了交易的主導(dǎo)地位，導(dǎo)致交易雙方在整個(gè)交易中處于不平等的地位，此點(diǎn)在信息不對(duì)稱(chēng)上體現(xiàn)得尤為突出。在筆者參與的國(guó)有企業(yè)股權(quán)的掛牌交易中，交易方對(duì)盡調(diào)資料的披露會(huì)有規(guī)定的范圍，對(duì)并購(gòu)方提供的盡調(diào)清單基本不予接受。對(duì)潛在并購(gòu)方的盡調(diào)時(shí)間安排也較為統(tǒng)一，除現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)外，基本不會(huì)提供補(bǔ)充資料。而在法院訴訟資產(chǎn)拍賣(mài)程序中，此種情況可能會(huì)更為嚴(yán)重。法院對(duì)拍賣(mài)的資產(chǎn)一般會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，但通常由于被執(zhí)行人早已下落不明，無(wú)法提供詳細(xì)的資料作為評(píng)估依據(jù)，導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量并不高，往往無(wú)法提供并購(gòu)方想要的核心信息。如涉及破產(chǎn)案件的，通過(guò)收購(gòu)不良資產(chǎn)獲取目標(biāo)資產(chǎn)的過(guò)程，還要經(jīng)歷不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)破產(chǎn)重組等多項(xiàng)復(fù)雜的過(guò)程。在收購(gòu)不良資產(chǎn)的過(guò)程中，不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人作為目標(biāo)資產(chǎn)或目標(biāo)企業(yè)的債權(quán)人本身對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)及目標(biāo)企業(yè)的掌握就不盡詳細(xì)，即使前期也做過(guò)盡調(diào)，也可能因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)，無(wú)法作為現(xiàn)時(shí)的交易依據(jù)。因此為充分了解目標(biāo)資產(chǎn)或目標(biāo)企業(yè)核心狀況而需要進(jìn)行的盡調(diào)工作往往在特殊途徑中，開(kāi)展起來(lái)十分艱難。

由于前述兩點(diǎn)原因?qū)е虏①?gòu)方在交易程序固定、交易基礎(chǔ)資料不詳盡的情況下，無(wú)法主動(dòng)做出稅務(wù)籌劃。

在法院訴訟資產(chǎn)拍賣(mài)公告中，法院均會(huì)對(duì)拍賣(mài)資產(chǎn)進(jìn)行說(shuō)明，其中值得注意的一項(xiàng)是稅費(fèi)的處理問(wèn)題。通常由于被執(zhí)行人下落不明，或被拍賣(mài)資產(chǎn)無(wú)法覆蓋現(xiàn)有債權(quán)等原因，拍賣(mài)資產(chǎn)過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的相應(yīng)稅費(fèi)均會(huì)規(guī)定為由競(jìng)拍方自行負(fù)擔(dān)。由于被拍賣(mài)資產(chǎn)建設(shè)年代較久或者被執(zhí)行人無(wú)法提供歷史成本資料，會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)資產(chǎn)過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的稅費(fèi)非常高，尤其是土地增值稅（詳見(jiàn)下文案例分析）。

國(guó)有企業(yè)股權(quán)的掛牌交易因?yàn)榱鞒梯^為固定，所使用的合同版本均為產(chǎn)權(quán)交易所提供的版本，對(duì)稅費(fèi)通常約定由交易雙方各自承擔(dān)。而對(duì)通過(guò)不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)破產(chǎn)重組等程序獲取目標(biāo)資產(chǎn)此種途徑來(lái)說(shuō)，復(fù)雜的交易流程也決定了稅務(wù)問(wèn)題成為交易的核心問(wèn)題，個(gè)案情況往往較為復(fù)雜，較難預(yù)判稅務(wù)籌劃空間。

法院訴訟資產(chǎn)拍賣(mài)是人民法院在民事執(zhí)行程序中，依法行使公權(quán)力，對(duì)被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)采取拍賣(mài)的方式進(jìn)行變價(jià)的強(qiáng)制措施。2012年2月8日，人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)正式上線運(yùn)行。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）第二條規(guī)定“人民法院以拍賣(mài)方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過(guò)其他途徑處置,或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)方式處置的除外”，使用網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)方式處置被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)已經(jīng)成為法院處置被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的常規(guī)方式。以下就以網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)案例為例進(jìn)行討論。

在以往的并購(gòu)案例中，并購(gòu)方大多通過(guò)被并購(gòu)方提供的資料對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)信息予以核實(shí)，輔助以網(wǎng)絡(luò)搜索的方式予以核對(duì)。與之相比，在法院訴訟資產(chǎn)拍賣(mài)過(guò)程中，并購(gòu)方更多需要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索的方式以獲取多方面信息，不僅僅針對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)，也包括對(duì)拍賣(mài)流程及風(fēng)險(xiǎn)的了解。

法院訴訟資產(chǎn)拍賣(mài)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及需要關(guān)注的要點(diǎn)有如下幾個(gè)方面。

1.評(píng)估價(jià)格能否真實(shí)體現(xiàn)目標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值

法律規(guī)定：

從上述司法解釋的規(guī)定可以看出，在法院訴訟資產(chǎn)拍賣(mài)中，拍賣(mài)保留價(jià)（底價(jià)或起拍價(jià)）的確定是整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，拍賣(mài)保留價(jià)的確定要依據(jù)評(píng)估報(bào)告確定的評(píng)估價(jià)格。而根據(jù)筆者參與的多起拍賣(mài)遇到的問(wèn)題來(lái)看，評(píng)估價(jià)格有時(shí)并不一定能夠很好的反映資產(chǎn)本身的價(jià)值。評(píng)估價(jià)格往往會(huì)受到下列因素的影響：一是，被執(zhí)行人是否能夠提供準(zhǔn)確的資料供評(píng)估機(jī)構(gòu)參考。尤其是在股權(quán)拍賣(mài)過(guò)程中，雖然相關(guān)司法解釋規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人的股權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，人民法院可以責(zé)令有關(guān)企業(yè)提供會(huì)計(jì)報(bào)表等資料；有關(guān)企業(yè)拒不提供的，可以強(qiáng)制提取”，但往往被執(zhí)行人所持股的企業(yè)并不是案件當(dāng)事人，即使法院對(duì)其施加一定壓力，也并不能保證有關(guān)企業(yè)會(huì)提供相應(yīng)的資料。二是，評(píng)估機(jī)構(gòu)針對(duì)同一資產(chǎn)采用不同的評(píng)估方法而得出的評(píng)估結(jié)論差異較大。除上述因素影響外，如保留價(jià)確定后，依據(jù)拍賣(mài)保留價(jià)計(jì)算，拍賣(mài)所得價(jià)款在清償優(yōu)先債權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用后無(wú)剩余可能，申請(qǐng)執(zhí)行人仍申請(qǐng)繼續(xù)拍賣(mài)的，會(huì)重新確定保留價(jià)，因此保留價(jià)可能會(huì)高于評(píng)估價(jià)格。

2.拍賣(mài)公告中需要關(guān)注的問(wèn)題   

（1）標(biāo)的情況：基本信息、現(xiàn)狀、看樣方式及時(shí)間安排、評(píng)估報(bào)告及已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)。

（2）參與競(jìng)買(mǎi)人：競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力，法律、行政法規(guī)和司法解釋對(duì)買(mǎi)受人資格或者條件有特殊規(guī)定的，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格或者條件。與標(biāo)的有關(guān)的人員（案件當(dāng)事人、擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人等）可參加競(jìng)拍，但應(yīng)關(guān)注報(bào)名方式是否為法院現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名。

（3）拍賣(mài)保證金：拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)或者價(jià)值較高的動(dòng)產(chǎn)的，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)前向人民法院預(yù)交保證金。買(mǎi)受人悔拍后保證金不予退還。

（4）拍賣(mài)價(jià)款的支付方式

A.優(yōu)先權(quán)問(wèn)題：人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)公告發(fā)布當(dāng)日通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)公示優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體以及權(quán)利性質(zhì)、通知或者無(wú)法通知當(dāng)事人、已知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的情況。

B.稅費(fèi)、過(guò)戶(hù)、清租問(wèn)題：標(biāo)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記一般均由買(mǎi)受人憑法院執(zhí)行裁定書(shū)自行辦理，并按照相關(guān)法律法規(guī)承擔(dān)稅費(fèi)（也可能承擔(dān)交易雙方的全部稅費(fèi)）。競(jìng)買(mǎi)人需提前自行確認(rèn)其是否符合權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記條件。標(biāo)的若有原戶(hù)口未遷出的情況，以及水、電、氣等戶(hù)名變更也均由買(mǎi)受人自行解決。如果標(biāo)的物上存在租賃合同的，還有清租問(wèn)題。

3.優(yōu)先權(quán)問(wèn)題

優(yōu)先權(quán)主要有優(yōu)先受償權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

優(yōu)先受償權(quán)，是指根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人的約定，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人即取得從債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。通常，對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物具有優(yōu)先受償權(quán)的情況主要有擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)、建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等。對(duì)于有法定優(yōu)先權(quán)或設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利，人民法院可以依法強(qiáng)制拍賣(mài)，拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償于優(yōu)先權(quán)人。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人的約定，在同等條件下某一民事主體對(duì)特定財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。通常，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有財(cái)產(chǎn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、房屋租賃人對(duì)出租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、有限責(zé)任公司股東對(duì)本公司股權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。在強(qiáng)制拍賣(mài)過(guò)程中，如果出現(xiàn)案外人在拍賣(mài)標(biāo)的物上享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況，則人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)公告中聲明被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)上存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況，同時(shí)應(yīng)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，告知其應(yīng)參加拍賣(mài)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在拍賣(mài)前未在拍賣(mài)機(jī)構(gòu)登記競(jìng)買(mǎi)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人參加競(jìng)買(mǎi)的，可以在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)適時(shí)表示以某一最高價(jià)接受，如無(wú)人進(jìn)一步出更高價(jià)，則賣(mài)給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人；但如有更高出價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不再表示接受的，則拍歸最高出價(jià)者。如同一拍賣(mài)標(biāo)的上有多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示以最高出價(jià)接受的，可在其間再進(jìn)行競(jìng)價(jià)，或由其自行協(xié)商確定買(mǎi)受人。

4.影響拍賣(mài)順利進(jìn)行的特殊情況

在正式拍賣(mài)開(kāi)始前、進(jìn)行中或拍賣(mài)完成后，可能會(huì)存在某些特殊情況進(jìn)而影響拍賣(mài)的順利進(jìn)行，對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，需要特別關(guān)注這些特別情況對(duì)交易的影響。這些特殊情況包括拍賣(mài)撤回、拍賣(mài)撤銷(xiāo)、暫緩執(zhí)行或中止執(zhí)行、案外債權(quán)人的輪候查封等其他強(qiáng)制措施。

拍賣(mài)撤回法律規(guī)定：

拍賣(mài)撤銷(xiāo)法律規(guī)定：

暫緩執(zhí)行或中止執(zhí)行法律規(guī)定：

中止執(zhí)行的情況：

終結(jié)執(zhí)行的情況：

案外債權(quán)人的輪候查封等其他強(qiáng)制措施法律規(guī)定：

上述規(guī)定中特別值得我們關(guān)注的有如下情況：

一是案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出異議，包括在執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議的或通過(guò)其他法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴確定被執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬的。上述情況由于涉及到被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題，因此如在拍賣(mài)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)其存在權(quán)屬糾紛的，應(yīng)先明確權(quán)屬情況再?zèng)Q定是否繼續(xù)拍賣(mài)程序。如果在執(zhí)行拍賣(mài)過(guò)程中未及時(shí)發(fā)現(xiàn)權(quán)屬問(wèn)題，而在拍賣(mài)成交后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，可能會(huì)存在據(jù)以執(zhí)行的法律文書(shū)被撤銷(xiāo)而發(fā)生執(zhí)行回轉(zhuǎn)。那么競(jìng)買(mǎi)人即使交付了拍賣(mài)價(jià)款也無(wú)法獲得目標(biāo)資產(chǎn)。

二是人民法院已受理以被執(zhí)行人為債務(wù)人的破產(chǎn)申請(qǐng)的。根據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，有關(guān)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保全措施應(yīng)當(dāng)解除，執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)中止。此點(diǎn)是為了防止個(gè)案清償對(duì)其他債權(quán)人債務(wù)構(gòu)成損害。關(guān)于破產(chǎn)程序中具體應(yīng)該如何執(zhí)行，筆者將在本系列的其他部分論述，此處不展開(kāi)討論。

三是案外債務(wù)人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的采取強(qiáng)制措施，包括案外債務(wù)人依據(jù)生效判決輪候查封被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)或?qū)Ρ粓?zhí)行財(cái)產(chǎn)采取財(cái)產(chǎn)保全措施的。上述情況不影響被執(zhí)行標(biāo)的拍賣(mài)，但會(huì)存在競(jìng)拍成功后的過(guò)戶(hù)問(wèn)題。雖然最高法院的相關(guān)司法解釋確定“人民法院對(duì)已查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債的，原查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅，人民法院無(wú)需先行解除該財(cái)產(chǎn)上的查封、扣押、凍結(jié)，可直接進(jìn)行處分，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)”，但在實(shí)際操作中仍存在需要協(xié)調(diào)相關(guān)法院予以配合解除查封的情況。

如被執(zhí)行人全部財(cái)產(chǎn)不足以清償其全部債務(wù)的，其他債權(quán)人有權(quán)要求參與分配。但需注意的是，即使在此種情況下，其他債權(quán)人僅有對(duì)拍賣(mài)成交的價(jià)款要求參與分配，并沒(méi)有阻止拍賣(mài)程序進(jìn)行的權(quán)利。

5.在建工程拍賣(mài)的特殊規(guī)定

根據(jù)《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》之規(guī)定：下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)?yīng)在交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行：

（一）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等 ）的土地使用權(quán)出讓?zhuān)?nbsp;

（二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式重新出讓?zhuān)?nbsp;

（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場(chǎng)地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?nbsp;

（四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?nbsp;

（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外； 

（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的； 

（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造 的； 

（八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓 ； 

（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓?zhuān)?nbsp;

（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。”

因此，在涉及到在建工程的司法拍賣(mài)時(shí)，還應(yīng)考慮所在地區(qū)對(duì)在建工程拍賣(mài)的特殊規(guī)定及要求。

6.拍賣(mài)后的過(guò)戶(hù)問(wèn)題

法律規(guī)定

辦理過(guò)戶(hù)前，應(yīng)確認(rèn)法院是否解除了對(duì)該房產(chǎn)的查封。如當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶(hù)登記。如當(dāng)事人下落不明的，由法院出具裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院裁定辦理過(guò)戶(hù)。但需注意由于目標(biāo)資產(chǎn)情況不同，過(guò)戶(hù)時(shí)遇到的問(wèn)題也會(huì)有所不同，需結(jié)合具體情況提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。

以筆者曾經(jīng)操作過(guò)的一個(gè)案例為例。

深圳某區(qū)某項(xiàng)目已由深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心2010年核發(fā)深房地字房地產(chǎn)證，土地占地面積20518平方米，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，土地使用年限為50年。

目標(biāo)項(xiàng)目已建成建筑物及其附著物為工業(yè)廠區(qū)綜合樓，竣工日期為1993年。目標(biāo)項(xiàng)目土地上另有在建工程，2016年已建設(shè)地下兩層及地上一層工程，之后便停工未再建設(shè)。目標(biāo)項(xiàng)目的抵押權(quán)人某銀行依據(jù)法律程序請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)目標(biāo)項(xiàng)目。拍賣(mài)成交后，法院僅出具確認(rèn)拍賣(mài)裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，并送達(dá)給相關(guān)主管部門(mén)辦理解封和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。

拍賣(mài)成交時(shí)，成交價(jià)不包含轉(zhuǎn)讓時(shí)雙方的一切稅、費(fèi)、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、土地使用費(fèi)；過(guò)戶(hù)時(shí)所產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓雙方的一切稅、費(fèi)（包括但不限于所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅、契稅等）、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、土地使用費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)。

從上述分析可以看到，在缺少歷史票據(jù)的情況下，買(mǎi)受人實(shí)際承擔(dān)的稅費(fèi)非常之高，并且由于大多是代替被執(zhí)行人繳納的稅費(fèi)，并不屬于買(mǎi)受人的合理成本。如買(mǎi)受人后續(xù)利用目標(biāo)項(xiàng)目自行開(kāi)發(fā)建設(shè)的（自拆自建型的開(kāi)發(fā)在審批及報(bào)建程序上或存在執(zhí)行難度，此點(diǎn)不展開(kāi)討論），則上述替被執(zhí)行人繳納的稅費(fèi)無(wú)法在所得稅、土地增值稅稅前列支扣除。因此，要想讓如此大的一筆成本可以實(shí)現(xiàn)稅前扣除，需要考慮如何將該部分成本合理轉(zhuǎn)化為“自身成本”。

筆者認(rèn)為可以操作的思路是：

1.如果目標(biāo)項(xiàng)目符合城市更新政策的，可以考慮通過(guò)關(guān)聯(lián)公司拆賠的方式，將相應(yīng)的稅費(fèi)成本作為被拆遷方應(yīng)取得的拆遷補(bǔ)償金的一部分，而拆遷補(bǔ)償金的支付對(duì)符合政策性拆遷的被拆遷人而言無(wú)須支付相關(guān)的稅費(fèi)。對(duì)實(shí)施主體單位（拆遷方）而言，拆遷補(bǔ)償金可以作為土地成本在所得稅、土地增值稅計(jì)算時(shí)作為扣除項(xiàng)目，以彌補(bǔ)前期成本。

2.對(duì)尚可聯(lián)系到的被執(zhí)行人，可以考慮通過(guò)與其簽訂合作協(xié)議的方式，以支付少部分服務(wù)費(fèi)的方式要求被執(zhí)行人協(xié)助提供歷史票據(jù)。采取上述方式，也可掌握被執(zhí)行人涉訴情況，防止優(yōu)先權(quán)人、其他債權(quán)人對(duì)拍賣(mài)結(jié)果的影響，亦可以幫助并購(gòu)方處理清租、過(guò)戶(hù)等相應(yīng)手續(xù)。

3.還可考慮與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商，將買(mǎi)受人承擔(dān)的稅費(fèi)并入土地價(jià)款的總價(jià)里向稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票，則該成本可在土地增值稅稅前扣除，如果是專(zhuān)用發(fā)票，還有機(jī)會(huì)在增值稅前扣除。但企業(yè)所得稅能否稅前扣除則具體需要與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通。